Accordi fondiari cinesi nell'EEC: 5 rischi per gli investitori nel 2026

Le autorità di regolamentazione thailandesi hanno individuato una grave lacuna nel sistema di controllo delle transazioni fondiarie all'interno dell'Eastern Economic Corridor (EEC). Le società cinesi stanno acquisendo terreni nei parchi industriali attraverso strutture che formalmente non violano la legge, ma che di fatto aggirano il divieto di proprietà fondiaria per gli stranieri. Per gli investitori internazionali si tratta di un segnale diretto: le regole del gioco in Thailandia possono cambiare rapidamente e con conseguenze significative.

Secondo The Nation Thailand, una serie di operazioni ha consentito al capitale cinese di accedere a terreni strategici nelle province di Chonburi, Rayong e Chachoengsao. Il problema non riguarda gli investimenti in sé, ma le modalità con cui vengono strutturati: attraverso società di facciata thailandesi e regimi speciali dei parchi industriali, concepiti originariamente per attrarre produzione manifatturiera, non per la speculazione fondiaria.

Risposta rapida

• L'EEC comprende tre province a est di Bangkok ed è la principale zona di attrazione per gli investimenti esteri in Thailandia, con progetti approvati per oltre 600 miliardi di baht
• Gli investitori cinesi sfruttano lacune nella regolamentazione dei parchi industriali, dove il regime di proprietà fondiaria differisce dalla legislazione thailandese standard
• Il Land Code Act vieta agli stranieri la proprietà diretta di terreni in Thailandia; eccezioni esistono per le zone industriali ai sensi della legge sull'Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT)
• I prezzi dei terreni a Chonburi e Rayong sono aumentati del 20-30% in due anni a causa della concentrazione di capitali cinesi, secondo The Nation Thailand
• Le autorità stanno esaminando il rafforzamento delle norme per le transazioni fondiarie straniere nell'EEC, con potenziali effetti su tutti gli investitori internazionali
• Il rischio di applicazione retroattiva di nuove restrizioni è valutato dagli esperti come moderato ma reale

Fatti chiave

• Il Land Code Act B.E. 2497 vieta agli stranieri - persone fisiche e giuridiche - la proprietà diretta di terreni. Le alternative disponibili sono: locazione fino a 30 anni (nell'EEC fino a 50 anni con rinnovo di ulteriori 49), proprietà di condomini entro la quota del 49% della superficie totale dell'edificio, e usufrutto
• L'Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) gestisce oltre 60 parchi industriali in tutto il paese, offrendo alle società straniere diritti di locazione a lungo termine e, in alcuni casi, proprietà degli edifici
• Nell'EEC vige l'Eastern Economic Corridor Act B.E. 2561 (2018), che garantisce agli investitori locazioni fondiarie fino a 50 anni con possibilità di rinnovo per ulteriori 49
• Secondo l'EEC Office, entro il 2025 il corridoio ha attratto investimenti per oltre 1.900 miliardi di baht; le società cinesi guidano la classifica, in particolare nei settori dei veicoli elettrici e dell'elettronica
• Il Department of Lands ha avviato nel 2025 una verifica su oltre 800 transazioni nelle province dell'EEC per individuare l'utilizzo di strutture nominee
• Secondo i dati del BOI, nel 2024 la Cina ha rappresentato circa il 30% di tutte le richieste di incentivi agli investimenti approvate in Thailandia
• Il governo thailandese guidato dalla premier Paetongtarn Shinawatra ha dichiarato l'intenzione di rivedere le norme sulla proprietà fondiaria straniera, ma non sono stati ancora presentati disegni di legge specifici

FAQ

Gli stranieri possono possedere terreni in Thailandia?

No. Il Land Code Act vieta agli stranieri la proprietà diretta di terreni. Le opzioni legali disponibili sono la locazione (fino a 30 anni, nell'EEC fino a 50+49 anni), la proprietà di unità condominiali entro la quota del 49%, e l'usufrutto registrato.

Cos'è l'EEC e perché è importante per gli investitori?

L'Eastern Economic Corridor e' una zona economica speciale nelle province di Chonburi, Rayong e Chachoengsao. Offre agevolazioni fiscali, regimi vistici semplificati e termini di locazione estesi. E' il principale polo di attrazione per gli investimenti industriali in Thailandia.

Come aggirano il divieto le società cinesi?

Attraverso la costituzione di persone giuridiche thailandesi con azionisti nominali locali che detengono formalmente la quota di controllo. Il controllo effettivo rimane in capo al beneficiario cinese tramite accordi parasociali, deleghe e strutture di governance. I tribunali thailandesi hanno più volte dichiarato illegali tali schemi, ma la pratica diffusa continua.

Quali rischi comporta questo per gli investitori internazionali?

Un inasprimento dei controlli colpirebbe tutte le transazioni straniere, non solo quelle cinesi. Se le autorità di regolamentazione introducessero verifiche aggiuntive o restrizioni per i parchi industriali, potrebbero allungarsi i tempi di registrazione, aumentare i costi di compliance e ridursi la liquidita' degli asset. Il Bangkok Post segnala gia' una frenata negli acquisti di ville di lusso a Phuket e Koh Samui da parte di acquirenti stranieri a causa della stretta sulle strutture nominee.

E' sicuro acquistare un condominio nella zona EEC?

Si'. L'acquisto di un'unita' condominiale nell'ambito della quota straniera (freehold) resta pienamente legale e non e' interessato dalle attuali discussioni sulle lacune fondiarie. Si tratta della forma di proprieta' immobiliare piu' tutelata per gli stranieri in Thailandia.

Quali zone dell'EEC sono piu' interessanti per gli investimenti?

Pattaya e Jomtien (Chonburi) per gli immobili resort. Sri Racha per gli investimenti vicini ai cluster industriali. Rayong per le posizioni a lungo termine legate allo sviluppo infrastrutturale. L'aeroporto di U-Tapao, la ferrovia ad alta velocita' Bangkok-Rayong e il nuovo porto di Laem Chabang aumentano l'attrattivita' dell'intera zona.

Conviene utilizzare strutture nominee per acquistare terreni?

Assolutamente no. La legislazione thailandese qualifica questa pratica come violazione del Land Code Act. Le sanzioni arrivano fino a 20.000 baht e comportano la vendita forzata del terreno entro il termine stabilito. Il numero di indagini e' in crescita e i precedenti giurisprudenziali contro le strutture nominee si moltiplicano.

La Thailandia prevede di consentire agli stranieri la proprieta' fondiaria?

L'argomento e' in discussione dal 2022. Nel 2024 e' stato respinto un disegno di legge che avrebbe consentito agli stranieri con investimenti di almeno 40 milioni di baht di possedere appezzamenti fino a 1 rai. Al momento non esiste la volonta' politica per una piena liberalizzazione.

Qual e' il rischio concreto di confisca?

Secondo Macau News e analisti del settore, gli stranieri che detengono terreni tramite strutture nominee rischiano la confisca senza indennizzo nell'ambito del nuovo regime normativo. Le autorita' stanno utilizzando strumenti di analisi avanzati per individuare le irregolarita', rendendo il rischio concreto e non piu' teorico.

La situazione degli accordi fondiari cinesi nell'EEC non e' un problema regolatorio astratto. E' il segnale che la Thailandia sta entrando in una fase di maggiore controllo sul capitale straniero nel settore immobiliare. Per gli investitori internazionali la strategia ottimale e' operare attraverso meccanismi trasparenti e pienamente legali: condomini in freehold, locazioni a lungo termine registrate presso il Department of Lands, strutture BOI per i progetti imprenditoriali. Il tempo delle zone grigie si sta esaurendo.

Fonte: The Nation Thailand - https://www.nationthailand.com/business/manufacturing/40067791

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