Transactions foncières chinoises dans l'EEC : 5 risques pour les investisseurs en 2026

Les autorités thaïlandaises ont identifié une faille majeure dans le dispositif de contrôle des transactions foncières au sein de l'Eastern Economic Corridor (EEC). Des sociétés chinoises acquièrent des terrains dans des parcs industriels en utilisant des montages qui, sans violer formellement la loi, contournent de fait l'interdiction de propriété foncière étrangère. Pour tout investisseur international, ce n'est pas une simple actualité réglementaire locale : c'est un signal clair que les règles du jeu en Thaïlande peuvent évoluer rapidement, avec des conséquences directes sur les portefeuilles.

Reponse rapide

• L'EEC couvre trois provinces à l'est de Bangkok (Chonburi, Rayong, Chachoengsao) et représente la plus grande zone d'attraction des investissements étrangers en Thaïlande, avec plus de 600 milliards de bahts de projets approuvés
• Les investisseurs chinois exploitent des lacunes dans la réglementation des parcs industriels, où le régime foncier diffère du droit commun thaïlandais
• La propriété directe de terrain par un étranger est interdite en vertu du Land Code Act. Des exceptions existent dans les zones industrielles relevant de l'Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT)
• Les régulateurs examinent un durcissement des règles pour les transactions foncières étrangères dans l'EEC, ce qui pourrait affecter tous les investisseurs non thaïlandais
• Selon The Nation Thailand, les prix des terrains dans les provinces de Chonburi et Rayong ont augmenté de 20 à 30 % en deux ans sous l'effet des investissements chinois
• La Chine reste la première source d'investissements directs étrangers en Thaïlande : selon le BOI, le pays représentait environ 30 % de toutes les demandes de privilèges fiscaux en 2024

Faits cles

• Le Land Code Act B.E. 2497 interdit aux étrangers, personnes physiques ou morales, de posséder directement un terrain en Thaïlande. Les options légales incluent la location (jusqu'à 30 ans, jusqu'à 50 ans + 49 ans dans l'EEC), la propriété en copropriété dans la quote-part étrangère (49 % maximum de la surface totale d'un immeuble), et l'usufruit
• L'Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) gère plus de 60 parcs industriels à travers le pays, offrant aux sociétés étrangères des droits de bail à long terme et, dans certains cas, la propriété des bâtiments
• L'Eastern Economic Corridor Act B.E. 2561 (2018) accorde aux investisseurs des droits élargis, dont une durée de bail foncier pouvant atteindre 50 ans, renouvelable pour 49 ans supplémentaires
• Selon l'EEC Office, le corridor a attiré plus de 1 900 milliards de bahts d'investissements à fin 2025. Les entreprises chinoises y occupent une position dominante, notamment dans les secteurs des véhicules électriques et de l'électronique
• Le Department of Lands a initié en 2025 la vérification de plus de 800 transactions dans les provinces de l'EEC pour détecter l'utilisation de structures nominatives ('nominee structures')
• Le gouvernement du Premier ministre Paetongtarn Shinawatra a annoncé son intention de réviser les règles de propriété foncière étrangère, sans présenter de projet de loi concret à ce stade
• En 2024, un projet de loi autorisant les étrangers à posséder des terrains jusqu'à 1 rai contre un investissement minimum de 40 millions de bahts a été rejeté par le Parlement

FAQ

Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain en Thaïlande ?

Non. Le Land Code Act interdit formellement la propriété foncière directe aux étrangers. Les alternatives légales sont la location longue durée (30 ans en droit commun, 50 + 49 ans dans l'EEC), la propriété en copropriété dans la quote-part étrangère de 49 %, et l'usufruit enregistré au Department of Lands.

Qu'est-ce que l'EEC et pourquoi est-il stratégique pour les investisseurs ?

L'Eastern Economic Corridor est une zone économique spéciale couvrant les provinces de Chonburi, Rayong et Chachoengsao. Elle bénéficie d'avantages fiscaux, de régimes de visa simplifiés et de durées de bail élargies. Avec plus de 1 900 milliards de bahts investis à fin 2025, c'est le principal pôle d'attraction industriel de Thaïlande.

Comment les sociétés chinoises contournent-elles l'interdiction foncière ?

En créant des personnes morales thaïlandaises avec des actionnaires nominatifs thaïlandais détenant formellement la majorité du capital. Le contrôle réel reste entre les mains du bénéficiaire étranger via des procurations, des accords parallèles et des structures de gouvernance. Cette pratique, connue sous le nom de 'nominee structure', est formellement illégale. Les tribunaux thaïlandais ont rendu plusieurs décisions de condamnation, mais le phénomène reste répandu.

Quels risques cela crée-t-il pour les investisseurs internationaux ?

Le durcissement de la surveillance touche toutes les transactions étrangères, pas uniquement les chinoises. Des vérifications supplémentaires pourraient allonger les délais de traitement, alourdir les coûts de conformité et réduire la liquidité de certains actifs. Le Bangkok Post a rapporté que les achats de villas de luxe à Phuket et Koh Samui ont déjà ralenti en raison d'un renforcement des contrôles sur les structures nominatives, illustrant que cette tendance dépasse le seul cadre de l'EEC.

Est-il sûr d'acheter un appartement en copropriété dans la zone EEC ?

Oui. L'achat d'un appartement dans la quote-part étrangère (freehold) reste entièrement légal et n'est pas concerné par les discussions actuelles sur les lacunes foncières. Il s'agit de la forme de propriété immobilière la mieux protégée pour les étrangers en Thaïlande.

Quelles zones de l'EEC sont les plus attractives pour l'investissement ?

Pattaya et Jomtien (Chonburi) pour l'immobilier touristique et résidentiel. Si Racha pour les investissements à proximité des clusters industriels. Rayong pour les placements à long terme liés au développement des infrastructures. L'aéroport d'U-Tapao, la ligne ferroviaire à grande vitesse Bangkok-Rayong et le nouveau port de Laem Chabang renforcent l'attractivité de l'ensemble de la zone.

Faut-il utiliser une structure nominative pour acheter un terrain ?

Non. Le droit thaïlandais qualifie cette pratique de violation du Land Code Act. Les sanctions incluent des amendes pouvant atteindre 20 000 bahts et la vente forcée du terrain dans un délai imposé. Les enquêtes se multiplient depuis 2024, et les précédents judiciaires défavorables aux structures nominatives se sont accumulés. Le risque de confiscation sans indemnisation est désormais réel.

La Thaïlande envisage-t-elle d'autoriser la propriété foncière étrangère à l'avenir ?

Le sujet est débattu depuis 2022. Le projet de loi permettant aux étrangers d'acquérir jusqu'à 1 rai contre un investissement d'au moins 40 millions de bahts a été rejeté en 2024. À ce stade, la volonté politique d'une libéralisation complète est absente.

Quels sont les mécanismes légaux les plus fiables pour investir dans l'EEC ?

Les options les plus sécurisées sont : la propriété en freehold d'un appartement en copropriété dans la quote-part étrangère, la location longue durée enregistrée au Department of Lands, et les structures BOI pour les projets d'entreprise. Ces mécanismes offrent une protection juridique claire et n'exposent pas l'investisseur aux risques liés aux structures nominatives.

La situation des transactions foncières chinoises dans l'EEC est un indicateur fiable : la Thaïlande entre dans une phase de contrôle accru du capital étranger en immobilier. Les investisseurs avisés ont tout intérêt à s'appuyer exclusivement sur des mécanismes transparents et pleinement légaux - copropriétés en freehold, baux longue durée enregistrés, structures BOI pour les projets commerciaux. L'époque des montages opaques touche à sa fin.

Source: The Nation Thailand - https://www.nationthailand.com/business/manufacturing/40067791

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