Китайські угоди із землею в EEC: 5 ризиків для інвесторів у 2026 році

Тайські регулятори виявили серйозну прогалину в системі контролю за земельними угодами у Східному економічному коридорі (EEC). Китайські компанії скуповують ділянки в індустріальних парках, використовуючи схеми, які формально не порушують закон, але фактично обходять заборону на володіння землею іноземцями. Для міжнародних інвесторів це прямий сигнал: правила гри в Таїланді можуть змінитися швидко і болісно.

Видання The Nation Thailand повідомляє про серію угод, у яких китайський капітал отримав доступ до стратегічно важливих земельних ділянок у провінціях Чонбурі, Районг і Чачоенгсао. Проблема не в самих інвестиціях, а в тому, як саме вони оформлені: через тайські номінальні структури та спеціальні режими індустріальних парків, які створювалися для залучення виробництв, а не для земельних спекуляцій.

Швидка відповідь

• EEC охоплює три провінції на схід від Бангкока і є найбільшою зоною залучення іноземних інвестицій у Таїланді з обсягом схвалених проектів понад 600 млрд бат
• Китайські інвестори використовують лазівки в регулюванні індустріальних парків, де режим володіння землею відрізняється від стандартного тайського законодавства
• Для іноземців у Таїланді пряме володіння землею заборонено за Land Code Act; виключення існують для промислових зон за законом про IEAT
• Регулятори розглядають посилення правил для іноземних угод із землею в EEC, що може торкнутися всіх іноземних інвесторів
• Ризик ретроактивного застосування нових обмежень оцінюється експертами як помірний, але реальний
• За даними BOI, у 2024 році на Китай припало близько 30% усіх заявок на інвестиційні пільги в Таїланді

Ключові факти

• Land Code Act B.E. 2497 забороняє іноземцям володіти землею в Таїланді безпосередньо; виключення можливі через BOI-промоушн, IEAT або договори оренди строком до 30 років із можливістю продовження
• Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) управляє понад 60 індустріальними парками по всій країні, надаючи іноземним компаніям право на довгострокову оренду
• У зоні EEC діє спеціальний закон Eastern Economic Corridor Act B.E. 2561 (2018), який надає інвесторам розширені права, включно з орендою землі строком до 50 років із продовженням ще на 49
• За даними EEC Office, до 2025 року в коридор залучено понад 1,9 трлн бат інвестицій; китайські компанії займають лідируючі позиції в секторах електромобілів та електроніки
• Згідно з даними The Nation Thailand, китайські інвестиції підняли ціни на землю в Чонбурі та Районгу на 20-30% за два роки, а попит на великі ділянки виходить за межі офіційних промзон
• Департамент земельних ресурсів Таїланду у 2025 році ініціював перевірку 800+ угод у провінціях EEC щодо використання номінальних структур
• Уряд Таїланду заявив про намір переглянути правила володіння землею для іноземців, однак конкретні законопроекти поки не представлені

FAQ

Чи можуть іноземці володіти землею в Таїланді?

Ні. За Land Code Act іноземні фізичні та юридичні особи не мають права на пряме володіння землею. Доступні оренда (до 30 років, у EEC до 50+49 років), володіння кондомініумами (до 49% від загальної площі будівлі в іноземній квоті) та право узуфрукту.

Що таке EEC і чому він важливий для інвесторів?

Eastern Economic Corridor - це спеціальна економічна зона у провінціях Чонбурі, Районг і Чачоенгсао. Тут діють податкові пільги, спрощені візові режими та розширені строки оренди. EEC є головним магнітом для промислових інвестицій у Таїланді.

Як китайські компанії обходять заборону на володіння землею?

Через створення тайських юридичних осіб із номінальними тайськими акціонерами, які формально володіють контрольним пакетом. Реальний контроль залишається у китайського бенефіціара через угоди, довіреності та управлінські структури. Тайські суди неодноразово визнавали такі схеми незаконними, проте масове застосування продовжується.

Чим це загрожує міжнародним інвесторам?

Посилення контролю торкнеться всіх іноземних угод, а не лише китайських. Якщо регулятори запровадять додаткові перевірки для індустріальних парків, це може вплинути на строки оформлення, вартість комплаєнсу та ліквідність об'єктів. Крім того, використання номінальних структур будь-якими іноземними покупцями стане ще більш ризикованим.

Чи безпечно купувати кондомініум у зоні EEC?

Покупка кондомініуму в межах іноземної квоти (freehold) залишається повністю легальною і не зачіпається поточними дискусіями про земельні лазівки. Це найзахищеніша форма володіння нерухомістю для іноземців у Таїланді.

Які райони EEC найцікавіші для інвестицій?

Паттайя і Джомтьєн (Чонбурі) - для курортної нерухомості. Шрі Рача - для інвестицій поряд з промисловими кластерами. Районг - для довгострокових вкладень із розрахунком на розвиток інфраструктури. Аеропорт Утапао, швидкісна залізниця Бангкок-Районг і новий порт Лемчабанг підвищують привабливість усієї зони.

Чи варто використовувати номінальні структури для купівлі землі?

Ні. Тайське законодавство кваліфікує це як порушення Land Code Act. Санкції - до 20 000 бат і примусовий продаж ділянки у встановлений строк. Кількість розслідувань зростає, а прецеденти судових рішень проти номінальних структур множаться з кожним роком.

Чи планує Таїланд дозволити іноземцям володіти землею?

Питання обговорюється з 2022 року. У 2024 році був відхилений законопроект про право володіння ділянками до 1 рай для іноземців з інвестиціями від 40 млн бат. Наразі політична воля до повної лібералізації відсутня.

Ситуація з китайськими земельними угодами в EEC - це не абстрактна регуляторна проблема, а індикатор того, що Таїланд входить у фазу посилення контролю за іноземним капіталом у нерухомості. Скоординовані перевірки від DBD, DSI та AMLO охоплюють Паттайю, Пхукет, Ко Самуї та інші туристичні хаби, а Bangkok Post фіксує, що іноземні покупці вже призупиняють угоди з віллами через ризик конфіскації. Оптимальна стратегія для міжнародних інвесторів - працювати через прозорі, повністю легальні механізми: freehold-кондомініуми, довгострокова оренда з реєстрацією в земельному департаменті, BOI-структури для бізнес-проектів.

Джерело: The Nation Thailand - https://www.nationthailand.com/business/manufacturing/40067791

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.