Freehold-Kondo in Thailand: Was passiert nach 50 Jahren? (2026)

Ein einmaliger Sinking-Fund-Beitrag für ein 35-m²-Studio bei 1.000 THB pro m² beträgt 35.000 Baht. Einmal, für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes. Der Austausch eines einzigen Aufzugs in einem Hochhaus kostet laut Markteinschätzungen 2-4 Mio. Baht, und ein Turm hat oft vier davon. Die Rechnung geht nicht auf, und genau in dieser Lücke steckt die Antwort auf eine Frage, die Käufer selten stellen, obwohl sie die erste sein sollte.

Kurz gesagt: Das thailändische Recht kennt kein Verfallsdatum für Gebäude. Wenn ein Kondominium physisch verschleißt oder die Eigentümer den Wiederaufbau ablehnen, wird die juristische Person des Kondominiums (Juristic Person) aufgelöst, und alle Wohnungseigentümer werden anteilig Miteigentümer des Grundstücks. Ausländer dürfen kein Land besitzen und müssen ihren Anteil daher innerhalb eines Jahres verkaufen.

Die unbequeme Präzisierung: Die Größe dieses Anteils hängt nicht davon ab, was Sie für die Wohnung bezahlt haben, sondern davon, wie viele Quadratmeter der Bauträger auf dem Grundstück untergebracht hat.

Kurzantwort

• Lebensdauer: Weder der Condominium Act noch der Building Control Act begrenzen das Alter eines Gebäudes. Ein Stahlbeton-Kondo hält bei normaler Instandhaltung 50-100+ Jahre, auch im salz- und monsunbelasteten Küstenklima.
• Freehold bietet mehr als eine Wohnung: Nach Section 19 Condominium Act erhält ein Ausländer den Titel auf die Einheit im Rahmen der 49-%-Ausländerquote plus einen proportionalen Anteil am Gemeinschaftseigentum, einschließlich des Grundstücks unter dem Haus. Das Recht ist unbefristet.
• Zerstörung von mehr als der Hälfte des Gebäudes oder die Ablehnung des Wiederaufbaus durch die Eigentümer löst das Verfahren nach Section 48 mit anschließendem Widerruf der Kondominium-Registrierung aus (Sections 50-53).
• Nach dem Widerruf werden alle Eigentümer, Thais wie Ausländer, automatisch Miteigentümer des Landes.
• Ausländer haben 1 Jahr ab Eintragung des Widerrufs, um ihren Anteil zu verkaufen (Section 55). Verkauft der Eigentümer nicht, veräußert das Landesamt den Anteil, behält 5 % Provision plus Steuern ein und überweist den Rest an den Eigentümer.
• Gebühren: Der Sinking Fund liegt bei Neubauprojekten 2024-2026 meist bei 500-1.200 THB pro m² einmalig bei Schlüsselübergabe, die Maintenance Fee bei 40-90 THB pro m² und Monat.
• Marktkontext: Laut Bangkok Post sind in Phuket rund 60 % der Immobilientransaktionen mit ausländischen Käufern oder Mietern verbunden. Für Ausländer ist Kondominium-Freehold der einzige direkt zugängliche Eigentumsweg.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Hochhaus, Horizont 5-10 Jahre. Sie interessieren sich für Vermietung und Ausstieg per Weiterverkauf, nicht für das Schicksal des Betons. Die Landfrage ist hier akademisch: In einem Turm mit 400 Einheiten entfallen auf ein Studio nur wenige Quadratmeter Land. Der Trade-off ist ehrlich: Liquidität und Mieteinnahmen jetzt gegen einen fast wertlosen Grundstücksrestwert später.

Szenario 2: Low-Rise-Projekt auf teurem Grundstück. Villenartiges Kondo mit 24-40 Einheiten in erster Meereslinie. Der Landanteil pro Wohnung wird zu einer realen Größe, und in dreißig Jahren bestimmt er, nicht die abgenutzte Hülle, den Preis. Nachteil: geringere Liquidität, höhere Maintenance Fee pro Quadratmeter, da Aufzüge und Pool von weniger Zahlern getragen werden.

Szenario 3: Kauf eines älteren Gebäudes mit Abschlag. Kondos aus den 1990er Jahren in Pattaya oder Jomtien sind bei gleicher Fläche 30-50 % günstiger als Neubauten. Die Wette lautet, dass ein Developer das gesamte Grundstück für ein Redevelopment aufkauft. Das Risiko: Das Warten kann Jahrzehnte dauern, da es in Thailand praktisch keine Präzedenzfälle für natürlichen Abriss gibt und die qualifizierte Mehrheit für eine freiwillige Auflösung kaum zusammenzubringen ist.

Szenario 4: Leasehold statt Freehold. Die Laufzeit steht von Anfang an fest, der Preis ist meist niedriger, einen Landanteil gibt es nicht. Für Horizonte bis 20 Jahre ein brauchbares Instrument, doch die Frage der Gebäudealterung entfällt hier zusammen mit dem Eigentumsrecht. Laut Bangkok Post gibt es zudem keine automatische Verlängerung von Pachtverträgen auf 90 Jahre, entsprechende Versprechen sind unzuverlässig.

Meine Position: Bei einem Haltehorizont über 25 Jahre empfehlen sich Low-Rise-Freehold-Projekte mit wenigen Einheiten auf einem an sich wertvollen Grundstück. Bei einem Budget bis 3 Mio. Baht und Fokus auf Mieteinnahmen können Sie das Obige weitgehend ignorieren: In dieser Zeit veraltet das Gebäude nicht, und die Liquidität der Einheit zählt mehr als der Landanteil.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

• Erschöpfter Sinking Fund. Der Einmalbeitrag wird im Tropenklima schneller verbraucht als gedacht: Fassade, Dach, Aufzüge, Pumpen. Prüfen Sie vor dem Kauf den Fondsbestand und die Protokolle der letzten zwei bis drei Eigentümerversammlungen über die Juristic Person.
• Blockierte Sonderumlage. Der klassische Defekt: Ist der Fonds leer, braucht es eine Sonderumlage, doch die Hälfte der Eigentümer lebt im Ausland und erscheint nicht zur Versammlung. Das Quorum kommt nicht zustande, die Reparatur wird verschoben, das Gebäude verliert an Wert. Gegenmittel: Teilnahmequote und Zahlungsdisziplin im konkreten Projekt prüfen, nicht die Marke des Developers.
• Illusion, der Landanteil sei immer wertvoll. Auf einem Grundstück, dessen Bebauungsdichte bereits ausgeschöpft ist, baut ein neuer Developer nicht mehr, als heute dort steht. Berechnen Sie die Quadratmeter Land pro Einheit vor dem Kauf anhand von Chanote und der Gesamtfläche des Projekts.
• Versäumte Jahresfrist zum Verkauf des Anteils. Nach Eintragung des Widerrufs hat ein Ausländer genau ein Jahr. Erteilen Sie vorab eine Vollmacht an einen thailändischen Anwalt, wenn Sie nicht dauerhaft im Land leben.
• Kauf nach Fotos. Zustand der Tiefgarage, des Aufzugsschachts und des Dachs sagt mehr über ein Gebäude als Renderings. Planen Sie zwei bis drei Tage für eine Besichtigungsreise ein, um das Projekt morgens, abends und im Regen zu sehen.
• Ungeprüfte Quote. Die Einheit muss zum Zeitpunkt der Registrierung innerhalb der 49-%-Ausländerquote liegen. Fordern Sie eine schriftliche Bestätigung der Restquote bei der Juristic Person an, nicht beim Verkäufer.

FAQ

Wie viele Jahre hält ein Kondo in Thailand tatsächlich?

Bei hochwertigem Stahlbeton, Einhaltung der Normen und regelmäßiger Wartung von Fassade, Dach und Technik: 50 Jahre und mehr. Entscheidend ist nicht das Alter, sondern das Management: Ein Gebäude von 1995 mit funktionierendem Fonds kann in besserem Zustand sein als ein Projekt von 2015 mit Rückständen bei der Maintenance Fee.

Was passiert mit meiner Wohnung, wenn das Haus abgerissen wird?

Die juristische Person des Kondominiums wird aufgelöst, der Titel auf die Einheit erlischt, und Sie werden anteilig zum Miteigentümer des Grundstücks unter dem Gebäude, entsprechend Ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Darf ein Ausländer den Landanteil behalten?

Nein. Section 55 Condominium Act verbietet Ausländern den direkten Landbesitz. Der Anteil wird innerhalb eines Jahres verkauft, der Erlös fließt abzüglich Steuern und Gebühren an Sie.

Was passiert, wenn ich den Anteil nicht innerhalb eines Jahres verkaufe?

Der Direktor des Landesamts darf ihn selbst veräußern. Vom Erlös werden 5 % Provision und Steuern abgezogen, der Rest geht an den Eigentümer. Der Verlust liegt in der Regel im Verkaufspreis, nicht im Verkauf an sich.

Wofür wird der Sinking Fund verwendet, und ist er erstattungsfähig?

Nur für Großmaßnahmen: Aufzugstausch, Fassadensanierung, Dach, strukturelle Eingriffe. Eine Rückerstattung gibt es nicht; beim Weiterverkauf bleibt er im Gebäudefonds, und der Neukäufer zahlt seinen Beitrag nach den Regeln des jeweiligen Projekts.

Wer entscheidet über Wiederaufbau oder Verzicht?

Die Eigentümerversammlung. Nach dem Condominium Act erfordert der Verzicht auf den Wiederaufbau eine qualifizierte Mehrheit, gezählt nach Anteilen am Gemeinschaftseigentum, nicht nach der Zahl der Wohnungen.

Gibt es in Thailand Beispiele für den Abriss alter Kondos?

Massenhafte Präzedenzfälle gibt es praktisch nicht: Der moderne Kondominiummarkt entstand in den 1980er und 1990er Jahren, und die meisten Gebäude haben ihre Lebensdauer noch nicht erreicht. Genau das ist die zentrale Rechtsunsicherheit: Die Anwendungspraxis der Sections 50-53 ist kaum erprobt.

Wie unterscheidet sich das von der Praxis im deutschsprachigen Raum?

Die Logik ähnelt dem Wohnungseigentum: Eigentümer halten einen Miteigentumsanteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum. Der Unterschied: In Thailand darf ein Ausländer das Land nicht behalten, sondern nur den Erlös daraus erhalten.

Praktisches Fazit: Fordern Sie vor dem Kauf bei der Verwaltung drei Dokumente an: den Stand des Sinking Fund, die Protokolle der letzten Versammlungen und den Auszug zum Anteil der Wohnung am Gemeinschaftseigentum. Liegt der Landanteil pro Einheit unter fünf Quadratmetern, kaufen Sie das Objekt für Mieteinnahmen und eine Haltedauer bis 15 Jahre, nicht für den künftigen Grundstückswert.

Source: Bangkok Post

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