Freehold у Таїланді: що буде з кондо через 50 років

Разовий внесок у sinking fund при купівлі студії 35 кв. м за ставкою 1 000 THB за кв. м - це 35 000 бат. Один раз, на весь життєвий цикл будівлі. Заміна одного ліфта у висотці коштує, за оцінками ринку, 2-4 млн бат, а в башті їх чотири. Арифметика не сходиться, і саме в цьому розриві ховається відповідь на питання, яке покупці ставлять рідко, а варто було б ставити першим.

Коротко: тайське законодавство не встановлює строку придатності будівлі. Коли кондомініум фізично зношується або власники вирішують його не відновлювати, юридична особа кондомініуму (juristic person) ліквідується, а всі власники квартир стають співвласниками землі пропорційно своїй частці в спільному майні. Іноземець землею володіти не може, тому зобов'язаний продати свою частку протягом року.

Неприємне уточнення: розмір цієї частки залежить не від того, скільки ви заплатили за квартиру, а від того, скільки квадратних метрів забудовник вмістив на ділянці. Для глобального покупця контекст важливий: за даними Bangkok Post, іноземцям у Таїланді доступна лише купівля кондомініумів у режимі freehold, а прямого володіння землею для них не існує. На Пхукеті приблизно 60% угод з нерухомістю стосуються іноземних покупців або орендарів.

Швидка відповідь

• Строк служби: ні Condominium Act, ні Building Control Act не обмежують вік будівлі. Залізобетонне кондо за нормального обслуговування служить 50-100+ років, навіть у приморському кліматі із сіллю та мусонами.
• Freehold дає більше, ніж квартиру: за Section 19 Condominium Act іноземець отримує титул на юніт у межах 49% іноземної квоти плюс пропорційну частку в common property, включно із землею під будинком. Право безстрокове.
• Руйнування понад половини будівлі або відмова власників від відновлення запускають процедуру за Section 48 з подальшим відкликанням реєстрації кондомініуму (Sections 50-53).
• Після відкликання всі власники, тайці та іноземці, автоматично стають частковими співвласниками землі.
• В іноземця є 1 рік з моменту реєстрації відкликання, щоб продати свою частку (Section 55). Якщо не продав, частку реалізує Департамент земель, утримуючи комісію 5% плюс податки, залишок перераховується власнику.
• Внески: sinking fund зазвичай 500-1 200 THB за кв. м одноразово при передачі ключів (ставки нових проєктів 2024-2026 рр.), maintenance fee - 40-90 THB за кв. м на місяць.

Сценарії та варіанти

Сценарій перший: висотка, горизонт 5-10 років. Вас цікавить оренда та вихід через перепродаж, а не доля бетону. Питання землі тут академічне: у башті на 400 юнітів частка землі, що припадає на студію, вимірюється одиницями квадратних метрів. Компроміс чесний: ліквідність і орендний потік зараз в обмін на майже нульову залишкову вартість ділянки потім.

Сценарій другий: малоповерховий проєкт на дорогій ділянці. Віла-стайл кондо на 24-40 юнітів на першій лінії від моря. Частка землі на квартиру стає реальною величиною, і через тридцять років саме вона, а не зношена коробка, формує ціну. Мінус: нижча ліквідність, вищий maintenance fee в перерахунку на метр, ліфти та басейн обслуговує менше платників.

Сценарій третій: купівля старої будівлі зі знижкою. Кондо 1990-х у Паттайї або Джомтьєні продаються на 30-50% дешевше за нові за той самий метраж. Ставка робиться на те, що ділянку цілком викупить девелопер під редевелопмент. Ризик у тому, що чекати можна десятиліттями: масових прецедентів природного зносу в Таїланді практично немає, ринок надто молодий, а зібрати кваліфіковану більшість власників для добровільної ліквідації майже неможливо.

Сценарій четвертий: leasehold замість freehold. Строк відомий заздалегідь, ціна зазвичай нижча, частки в землі немає зовсім. Для горизонту до 20 років це робочий інструмент, але питання про старість будівлі тут просто знімається разом із правом власності.

Наша позиція: якщо горизонт володіння перевищує 25 років, обирайте малоповерхові freehold-проєкти з невеликою кількістю юнітів на ділянці, яка цінна сама по собі. Якщо бюджет до 3 млн бат і ви купуєте орендний дохід, усе написане вище можна ігнорувати: за цей час будівля не встигне застаріти, а ліквідність юніта важливіша за частку в землі.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

• Виснажений sinking fund. Одноразовий внесок у тропіках витрачається швидше, ніж здається: фасад, покрівля, ліфти, насоси. Перевіряйте перед купівлею залишок фонду та протоколи останніх двох-трьох загальних зборів через juristic person.
• Заблокований special levy. Класична поломка механізму: коли фонд порожній, потрібен додатковий збір, а половина власників живе за кордоном і на збори не виходить. Кворум не збирається, ремонт відкладається, будівля дешевшає. Лікування одне: дивитися на явку та дисципліну платежів у конкретному проєкті, а не на бренд забудовника.
• Ілюзія, що частка землі завжди дорога. На ділянці, де коефіцієнт забудови вже вибрано повністю, новий девелопер не збудує більше, ніж стоїть зараз. Рахуйте метри землі на юніт до угоди, це робиться за даними Chanote і загальної площі проєкту.
• Пропущений річний строк продажу частки. Після реєстрації відкликання кондомініуму в іноземця рівно рік. Заздалегідь оформіть довіреність на тайського юриста, якщо не живете в країні постійно.
• Купівля за фото. Стан підземного паркінгу, шахти ліфта та покрівлі говорить про будівлю більше, ніж рендери. Закладайте на оглядову поїздку два-три дні та оселіться поруч із проєктом, щоб побачити його вранці, ввечері й під дощем.
• Неперевірена квота. Юніт має перебувати в межах 49% іноземної квоти на момент реєстрації. Запитуйте письмове підтвердження залишку квоти в juristic person, а не в продавця.

FAQ

Скільки років реально простоїть кондо в Таїланді?

За якісного залізобетону, дотримання норм і регулярного обслуговування фасаду, покрівлі та інженерії - від 50 років і більше. Вирішальний чинник не вік, а управління: будівля 1995 року з робочим фондом може бути в кращому стані, ніж проєкт 2015 року з боргами за maintenance.

Що буде з моєю квартирою, якщо будинок знесуть?

Юридична особа кондомініуму ліквідується, титул на юніт припиняється, а ви стаєте частковим співвласником землі під будівлею пропорційно своїй частці в спільному майні.

Чи може іноземець залишити собі частку землі?

Ні. Section 55 Condominium Act забороняє іноземцю володіти землею напряму. Частка продається протягом року, гроші надходять вам за вирахуванням податків і зборів.

Що буде, якщо я не встигну продати частку за рік?

Директор Департаменту земель має право реалізувати її сам. З виручки утримується комісія 5% і податки, залишок перераховується власнику. Втрати, як правило, у ціні угоди, а не в самому факті продажу.

На що витрачається sinking fund і чи можна його повернути?

Лише на великі роботи: заміна ліфтів, ремонт фасаду, покрівля, структурні втручання. Повернути не можна, при перепродажі він залишається у фонді будівлі, а новий покупець сплачує свій внесок за правилами конкретного проєкту.

Хто вирішує, відновлювати будівлю чи ні?

Загальні збори власників. За нормами Condominium Act відмова від відновлення потребує кваліфікованої більшості голосів, що рахуються за частками в спільному майні, а не за кількістю квартир.

Чи є в Таїланді приклади зносу старих кондо?

Масових прецедентів практично немає: сучасний ринок кондомініумів сформувався в 1980-90-х, і більшість будівель ще не виробили ресурс. Це і є головна правова невизначеність сценарію: практика застосування Sections 50-53 майже не напрацьована.

Чи є 49% квота на кондо і хто її перевіряє?

Так, іноземці можуть володіти юнітами лише в межах 49% загальної площі кондомініуму. Залишок квоти підтверджує juristic person письмовою довідкою, а не продавець.

Які ще способи володіння доступні іноземцю в Таїланді?

Крім freehold-кондо, іноземці користуються віллою, оформленою як кондомініум, та довгостроковою орендою землі (leasehold). Обіцянки автоматичного продовження оренди до 90 років юридично ненадійні.

Практичний висновок: перед угодою запитайте в керуючої компанії три документи - залишок sinking fund, протоколи останніх зборів і виписку за часткою квартири в спільному майні. Якщо частка землі на юніт менша за п'ять квадратних метрів, купуйте цей об'єкт заради оренди та строку володіння до 15 років, а не заради майбутньої вартості ділянки.

Source: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.