Freehold en Thaïlande : que devient votre condo dans 50 ans ?

Un sinking fund unique de 1 000 THB par m² pour un studio de 35 m² représente 35 000 bahts. Une seule fois, pour toute la vie de l'immeuble. Or le remplacement d'un seul ascenseur dans une tour coûte, selon les estimations du marché, entre 2 et 4 millions de bahts, et une tour en compte souvent quatre. Le calcul ne tient pas, et c'est précisément dans cet écart que se cache la réponse à une question que les acheteurs posent trop rarement, alors qu'elle devrait venir en premier.

En résumé : la législation thaïlandaise ne fixe aucune durée de vie pour un bâtiment. Lorsqu'un condominium s'use physiquement ou que les copropriétaires décident de ne pas le reconstruire, la personne morale du condominium (juristic person) est dissoute et tous les propriétaires deviennent co-propriétaires du terrain, au prorata de leur quote-part des parties communes. Un étranger ne pouvant pas détenir de terrain, il doit vendre sa part dans un délai d'un an.

Précision importante : la taille de cette quote-part ne dépend pas du prix payé pour l'appartement, mais du nombre de mètres carrés que le promoteur a réussi à faire tenir sur la parcelle.

Reponse rapide

• Durée de vie : ni le Condominium Act ni le Building Control Act ne limitent l'âge d'un immeuble. Un condo en béton armé correctement entretenu dure 50 à 100 ans et plus, même en climat côtier avec sel et moussons.
• Le freehold donne plus qu'un appartement : selon la Section 19 du Condominium Act, l'étranger obtient le titre de son lot dans la limite du quota étranger de 49%, plus une quote-part des parties communes, terrain compris. Le droit est perpétuel.
• Destruction de plus de la moitié du bâtiment ou refus des copropriétaires de reconstruire : cela déclenche la procédure de la Section 48, puis la révocation de l'enregistrement du condominium (Sections 50-53).
• Après la révocation, tous les propriétaires, Thaïlandais comme étrangers, deviennent automatiquement co-propriétaires indivis du terrain.
• L'étranger dispose d'1 an à compter de l'enregistrement de la révocation pour vendre sa part (Section 55). À défaut, le Département des terres la vend, prélève une commission de 5% plus les taxes, et reverse le solde au propriétaire.
• Charges : le sinking fund est généralement de 500 à 1 200 THB par m², payé une fois à la remise des clés (barèmes des nouveaux projets 2024-2026), et les charges de maintenance de 40 à 90 THB par m² par mois.
• Contexte de marché : selon le Bangkok Post, environ 60% des transactions immobilières à Phuket impliquent des acheteurs ou locataires étrangers, et le condominium en freehold reste la seule forme de pleine propriété ouverte aux étrangers.

Scenarios et options

Scénario 1 : tour de grande hauteur, horizon 5 à 10 ans. Vous visez le rendement locatif et une revente, pas le devenir du béton. La question du terrain est ici théorique : dans une tour de 400 lots, la part de terrain d'un studio se mesure en quelques mètres carrés. Le compromis est clair : liquidité et flux locatif aujourd'hui, valeur résiduelle du terrain quasi nulle demain.

Scénario 2 : petite résidence sur un terrain de valeur. Un condo de style villa de 24 à 40 lots, en première ligne de mer. La quote-part de terrain par appartement devient significative, et dans trente ans c'est elle, et non la coque vieillie, qui forme le prix. Inconvénients : liquidité plus faible, charges de maintenance plus élevées au m², ascenseurs et piscine répartis sur moins de payeurs.

Scénario 3 : achat d'un immeuble ancien avec décote. Les condos des années 1990 à Pattaya ou Jomtien se vendent 30 à 50% moins cher que le neuf pour la même surface. Le pari est qu'un promoteur rachètera l'ensemble du terrain pour le redévelopper. Le risque : l'attente peut durer des décennies, car les précédents de démolition naturelle sont pratiquement inexistants en Thaïlande, le marché étant trop jeune, et réunir la majorité qualifiée nécessaire à une liquidation volontaire est presque impossible.

Scénario 4 : leasehold plutôt que freehold. La durée est connue d'avance, le prix généralement plus bas, et il n'y a aucune quote-part de terrain. Pour un horizon inférieur à 20 ans, c'est un outil efficace, mais la question de la vétusté disparaît simplement avec le droit de propriété.

Notre position : si votre horizon de détention dépasse 25 ans, privilégiez les petites résidences freehold avec peu de lots sur un terrain de valeur. Si votre budget est inférieur à 3 M THB et que vous achetez un revenu locatif, tout ce qui précède peut être relégué au second plan : le bâtiment n'aura pas le temps de vieillir, et la liquidité du lot compte plus que la quote-part de terrain.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

• Sinking fund épuisé. Un versement unique s'érode plus vite qu'on ne le croit sous les tropiques : façade, toiture, ascenseurs, pompes. Avant l'achat, vérifiez le solde du fonds et les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées générales auprès de la juristic person.
• Special levy bloquée. Le grain de sable classique : lorsque le fonds est vide, un appel de fonds exceptionnel est nécessaire, mais la moitié des propriétaires vit à l'étranger et ne vote pas. Le quorum n'est pas atteint, les travaux sont repoussés, l'immeuble se déprécie. Le remède : examiner la participation et la discipline de paiement dans le projet concerné, pas la marque du promoteur.
• L'illusion que la part de terrain vaut toujours cher. Sur une parcelle dont le coefficient d'occupation est déjà pleinement utilisé, un nouveau promoteur ne pourra pas construire plus qu'aujourd'hui. Calculez les mètres carrés de terrain par lot avant la transaction, à partir du Chanote et de la surface totale du projet.
• Délai d'un an manqué pour vendre sa part. Après l'enregistrement de la révocation du condominium, l'étranger a exactement un an. Si vous ne résidez pas en permanence dans le pays, établissez à l'avance une procuration au profit d'un avocat thaïlandais.
• Achat sur photos. L'état du parking souterrain, de la gaine d'ascenseur et de la toiture en dit plus long que les rendus 3D. Prévoyez deux à trois jours de visite pour voir le projet le matin, le soir et sous la pluie.
• Quota non vérifié. Le lot doit se situer dans la limite du quota étranger de 49% au moment de l'enregistrement. Demandez une confirmation écrite du quota restant à la juristic person, pas au vendeur.

FAQ

Combien d'années un condo thaïlandais peut-il réellement durer ?

Avec un béton armé de qualité, le respect des normes et un entretien régulier de la façade, de la toiture et des équipements, 50 ans et plus. Le facteur décisif n'est pas l'âge mais la gestion : un immeuble de 1995 avec un fonds bien géré peut être en meilleur état qu'un projet de 2015 criblé d'impayés de maintenance.

Que devient mon appartement si l'immeuble est démoli ?

La personne morale du condominium est dissoute, le titre sur votre lot s'éteint, et vous devenez co-propriétaire du terrain sous l'immeuble, au prorata de votre quote-part des parties communes.

Un étranger peut-il conserver sa part de terrain ?

Non. La Section 55 du Condominium Act interdit à un étranger de détenir un terrain directement. La part est vendue dans l'année, et le produit vous est versé après déduction des taxes et frais.

Que se passe-t-il si je ne vends pas ma part dans l'année ?

Le directeur du Département des terres peut la vendre lui-même. Une commission de 5% et les taxes sont prélevées sur le produit, le solde vous est reversé. La perte se situe en général dans le prix de vente, pas dans le fait de la vente.

À quoi sert le sinking fund et peut-on le récupérer ?

Uniquement aux gros travaux : remplacement des ascenseurs, réfection de façade, toiture, interventions structurelles. Il n'est pas remboursable ; à la revente, il reste dans le fonds de l'immeuble et le nouvel acquéreur paie sa propre contribution selon les règles du projet.

Qui décide de reconstruire ou non l'immeuble ?

L'assemblée générale des copropriétaires. Selon le Condominium Act, le renoncement à la reconstruction exige une majorité qualifiée, calculée sur les quotes-parts des parties communes et non sur le nombre d'appartements.

Existe-t-il des exemples de démolition de vieux condos en Thaïlande ?

Pratiquement aucun précédent de masse : le marché moderne des condominiums s'est formé dans les années 1980-90 et la plupart des immeubles n'ont pas encore atteint la fin de leur vie utile. C'est là l'incertitude juridique principale de ce scénario : la pratique d'application des Sections 50-53 est quasi inexistante.

Un étranger peut-il posséder une villa en pleine propriété ?

Pas le terrain. Les étrangers disposent de trois voies légales : un appartement en freehold, une villa structurée en condominium, ou un bail longue durée (leasehold). Les structures à prête-noms thaïlandais et les promesses de renouvellement automatique jusqu'à 90 ans sont à haut risque.

En pratique, avant toute transaction, demandez à la société de gestion trois documents : le solde du sinking fund, les procès-verbaux des dernières assemblées et le relevé de la quote-part de l'appartement dans les parties communes. Si la part de terrain par lot est inférieure à cinq mètres carrés, achetez ce bien pour le revenu locatif et une détention de 15 ans maximum, pas pour la future valeur du terrain.

Source: Bangkok Post

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.