Freehold in Thailandia: cosa succede al condominio dopo 50 anni

Un contributo una tantum al sinking fund per uno studio da 35 mq, con tariffa di 1.000 THB al mq, equivale a 35.000 baht. Una volta sola, per l'intera vita dell'edificio. La sostituzione di un singolo ascensore in un grattacielo costa, secondo le stime di mercato, 2-4 milioni di baht, e in una torre gli ascensori sono quattro. I conti non tornano, ed è proprio in questo divario che si nasconde la risposta a una domanda che gli acquirenti pongono raramente, ma che dovrebbero porsi per prima.

In sintesi: la legge thailandese non fissa alcuna scadenza per un edificio. Quando un condominio si deteriora fisicamente, oppure i proprietari decidono di non ricostruirlo, la persona giuridica del condominio (juristic person) viene liquidata e tutti i proprietari diventano comproprietari del terreno in proporzione alla loro quota delle parti comuni. Lo straniero non può possedere terra, quindi deve vendere la propria quota entro un anno.

Precisazione scomoda: la dimensione di questa quota non dipende da quanto avete pagato l'appartamento, ma da quanti metri quadrati il costruttore è riuscito a far stare sul lotto.

Risposta rapida

• Durata dell'edificio: né il Condominium Act né il Building Control Act limitano l'età di un edificio. Un condominio in cemento armato, con una manutenzione normale, dura 50-100+ anni, anche in un clima costiero con salsedine e monsoni.
• Il freehold dà più di un appartamento: ai sensi della Section 19 del Condominium Act lo straniero ottiene il titolo sull'unità entro la quota straniera del 49%, più una quota proporzionale delle parti comuni, terreno sottostante incluso. Il diritto è a tempo indeterminato.
• La distruzione di oltre metà dell'edificio o il rifiuto dei proprietari di ricostruire avvia la procedura prevista dalla Section 48, con successiva revoca della registrazione del condominio (Sections 50-53).
• Dopo la revoca, tutti i proprietari, thailandesi e stranieri, diventano automaticamente comproprietari pro quota del terreno.
• Lo straniero ha 1 anno dalla registrazione della revoca per vendere la propria quota (Section 55). In caso contrario, la quota viene venduta dal Dipartimento del Territorio, che trattiene una commissione del 5% più le imposte; il saldo va al proprietario.
• Contributi: il sinking fund è in genere di 500-1.200 THB al mq una tantum alla consegna delle chiavi (tariffe dei nuovi progetti 2024-2026), la maintenance fee di 40-90 THB al mq al mese.
• Contesto di mercato: secondo il Bangkok Post, a Phuket circa il 60% delle transazioni immobiliari coinvolge acquirenti o locatari stranieri, e per gli stranieri l'unico freehold diretto è l'unità in condominio.

Scenari e opzioni

Scenario 1: grattacielo, orizzonte 5-10 anni. Vi interessano l'affitto e l'uscita tramite rivendita, non la sorte del calcestruzzo. Qui la questione del terreno è accademica: in una torre da 400 unità la quota di terreno per uno studio si misura in pochi metri quadrati. Il compromesso è onesto: liquidità e reddito da locazione oggi, in cambio di un valore residuo del terreno quasi nullo domani.

Scenario 2: progetto a basso sviluppo su un lotto di pregio. Un condominio in stile villa da 24-40 unità in prima linea sul mare. La quota di terreno per appartamento diventa una grandezza reale e, tra trent'anni, sarà proprio quella, e non l'involucro consumato, a determinare il prezzo. Contro: liquidità inferiore e maintenance fee più alta per metro quadro, perché ascensori e piscina sono sostenuti da meno contribuenti.

Scenario 3: acquisto di un edificio datato con sconto. I condomini degli anni '90 a Pattaya o Jomtien si vendono al 30-50% in meno dei nuovi a parità di superficie. La scommessa è che un developer acquisti l'intero lotto per la riqualificazione. Il rischio è che l'attesa duri decenni: in Thailandia non esistono praticamente precedenti di demolizione naturale, il mercato è troppo giovane e raccogliere la maggioranza qualificata dei proprietari per una liquidazione volontaria è quasi impossibile.

Scenario 4: leasehold invece di freehold. La durata è nota in anticipo, il prezzo di norma più basso, la quota di terreno inesistente. Per un orizzonte fino a 20 anni è uno strumento valido, ma il tema del degrado dell'edificio viene semplicemente eliminato insieme al diritto di proprietà.

La posizione che sosteniamo: se l'orizzonte di possesso supera i 25 anni, scegliete progetti freehold a basso sviluppo, con poche unità, su un lotto di valore intrinseco. Se il budget è fino a 3 milioni di baht e acquistate per il reddito da locazione, quanto sopra si può ignorare: in questo arco di tempo l'edificio non farà in tempo a invecchiare e la liquidità dell'unità conta più della quota di terreno.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

• Sinking fund esaurito. Il contributo una tantum, ai tropici, si consuma più in fretta del previsto: facciata, tetto, ascensori, pompe. Prima di acquistare verificate il saldo del fondo e i verbali delle ultime due o tre assemblee tramite la juristic person.
• Special levy bloccato. Il classico inceppamento: quando il fondo è vuoto serve un contributo straordinario, ma metà dei proprietari vive all'estero e non partecipa all'assemblea. Il quorum non si raggiunge, la riparazione slitta, l'edificio perde valore. L'unica cura è guardare alla partecipazione e alla disciplina dei pagamenti nello specifico progetto, non al marchio del developer.
• L'illusione che la quota di terreno sia sempre preziosa. Su un lotto dove l'indice di edificabilità è già esaurito, un nuovo developer non costruirà più di quanto esiste oggi. Calcolate i metri quadrati di terreno per unità prima del rogito, sulla base del Chanote e della superficie complessiva del progetto.
• Termine di un anno per vendere la quota, lasciato scadere. Dopo la registrazione della revoca lo straniero ha esattamente un anno. Predisponete in anticipo una procura a un legale thailandese se non risiedete stabilmente nel Paese.
• Acquisto sulla base delle foto. Lo stato del parcheggio interrato, del vano ascensore e del tetto dice più dei render. Prevedete due o tre giorni di sopralluogo e visitate il progetto di mattina, di sera e sotto la pioggia.
• Quota straniera non verificata. L'unità deve rientrare nel 49% della quota straniera al momento della registrazione. Chiedete conferma scritta del residuo di quota alla juristic person, non al venditore: come ricordato anche dal portale kvartiry-phuket.com, la quota per il singolo edificio può essere già esaurita.

FAQ

Quanti anni dura davvero un condominio in Thailandia?

Con calcestruzzo armato di qualità, rispetto delle norme e manutenzione regolare di facciata, tetto e impianti, da 50 anni in su. Il fattore decisivo non è l'età ma la gestione: un edificio del 1995 con un fondo funzionante può essere in condizioni migliori di un progetto del 2015 indebitato sulle maintenance fee.

Cosa succede al mio appartamento se il palazzo viene demolito?

La persona giuridica del condominio viene liquidata, il titolo sull'unità cessa e voi diventate comproprietari del terreno sottostante in proporzione alla vostra quota delle parti comuni.

Uno straniero può tenere la quota di terreno?

No. La Section 55 del Condominium Act vieta allo straniero di possedere terra direttamente. La quota va venduta entro un anno e il ricavato vi viene versato al netto di imposte e commissioni.

Cosa accade se non vendo la quota entro un anno?

Il direttore del Dipartimento del Territorio può venderla in autonomia. Dal ricavato si trattengono una commissione del 5% e le imposte, il saldo va al proprietario. La perdita, di norma, sta nel prezzo di vendita, non nel fatto della vendita.

A cosa serve il sinking fund e si può recuperare?

Serve solo per lavori importanti: sostituzione ascensori, rifacimento facciata, tetto, interventi strutturali. Non è rimborsabile: alla rivendita resta nel fondo dell'edificio e il nuovo acquirente versa il proprio contributo secondo le regole del progetto.

Chi decide se ricostruire o meno l'edificio?

L'assemblea generale dei proprietari. Secondo il Condominium Act, il rifiuto di ricostruire richiede una maggioranza qualificata, calcolata sulle quote delle parti comuni e non sul numero di appartamenti.

In Thailandia esistono esempi di demolizione di vecchi condomini?

Praticamente non ci sono precedenti di massa: il mercato condominiale moderno si è formato negli anni '80-'90 e la maggior parte degli edifici non ha ancora esaurito la propria vita utile. È questa la principale incertezza giuridica dello scenario: l'applicazione pratica delle Sections 50-53 è quasi inesistente.

Cosa può comprare uno straniero in Thailandia in regime freehold?

Solo unità in condominio entro la quota del 49% (o una villa strutturata come condominio). La proprietà diretta della terra è esclusa, e i contratti di leasehold di lunga durata non offrono alcun rinnovo automatico garantito fino a 90 anni.

Conclusione pratica: prima del rogito chiedete alla società di gestione tre documenti: il saldo del sinking fund, i verbali delle ultime assemblee e l'estratto della quota dell'appartamento nelle parti comuni. Se la quota di terreno per unità è inferiore a cinque metri quadrati, acquistate l'immobile per il reddito da locazione e per un possesso fino a 15 anni, non per il futuro valore del lotto.

Source: Bangkok Post

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