Immobilie in Thailand vermieten: 3 legale Modelle im Überblick (2026)

Im Jahr 2024 schloss die Polizei auf Phuket zwölf illegale Minihotels, deren Eigentümer Villen ohne Lizenz tageweise an Touristen vermieteten. Die Strafen beliefen sich auf bis zu 20.000 Baht pro Verstößtag. Einzelne Eigentümer wurden deportiert. Allen gemeinsam war ein einziger Fehler: Sie hatten das thailändische Mietrecht nicht verstanden.

Thailand zieht eine klare Grenze zwischen zwei Vermietungsformen. Langzeitmiete (ab 30 Tagen) unterliegt dem Zivilrecht und erfordert keine Lizenz. Kurzzeitvermietung (unter 30 Tagen) gilt nach dem Hotel Act B.E. 2547 als Hotelbetrieb. Verstöße können mit bis zu 20.000 Baht pro Tag und strafrechtlichen Konsequenzen geahndet werden. Als drittes Modell bietet sich die Übergabe an eine Verwaltungsgesellschaft an, die passives Einkommen ohne operativen Aufwand ermöglicht.

Kurzantwort

• Langzeitmiete (ab 30 Tagen) benötigt keine Lizenz und keine Firmenregistrierung. Ein schriftlicher Mietvertrag zwischen Privatpersonen genügt.
• Kurzzeitvermietung (unter 30 Tagen) erfordert eine registrierte thailändische Gesellschaft sowie eine Lizenz gemäß Hotel Act.
• Kleine Objekte (bis 8 Zimmer) können eine vereinfachte Registrierung als 'Non-Hotel Accommodation' beantragen.
• Objekte ab 8 Zimmern oder für 30 und mehr Gäste benötigen eine vollständige Hotellizenz.
• Verwaltungsgesellschaften behalten 20-30 % der Einnahmen ein, übernehmen jedoch sämtliche Betriebs- und Lizenzfragen.
• Formular TM30 ist Pflicht: Der Eigentümer muss jeden ausländischen Gast innerhalb von 24 Stunden nach Einzug bei der Einwanderungsbehörde melden.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Langzeitmiete ohne Lizenz

Dies ist der einfachste Weg, Einnahmen aus einer Immobilie in Thailand zu erzielen. Sie schließen einen schriftlichen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 6 bis 12 Monaten ab. Im Vertrag werden die monatliche Miete, die Kaution (üblich sind 1-2 Monatsmieten) sowie Rechte und Pflichten beider Parteien festgehalten.

Die Grundlage bildet der Civil and Commercial Code. Eine Lizenz ist nicht erforderlich, ebenso wenig eine thailändische Gesellschaft. Sie handeln als Privatperson.

Wichtiger Hinweis: Mietverträge mit einer Laufzeit von 3 Jahren oder mehr müssen beim Land Department registriert werden. Ohne diese Registrierung ist der Vertrag rechtlich angreifbar.

Die typische Rendite bei Langzeitmiete auf Phuket beträgt 5-7 % pro Jahr. In Pattaya kann dieser Wert aufgrund günstigerer Immobilienpreise höher ausfallen.

Szenario 2: Kurzzeitvermietung mit Lizenz

Tages- und wochenweise Vermietung bringt 1,5- bis 2-mal mehr Ertrag als Langzeitmiete. Dafür sind jedoch deutlich mehr rechtliche Anforderungen zu erfüllen.

Der Hotel Act B.E. 2547 (2004), zuletzt aktualisiert 2023 und 2026, stuft jede Unterkunft für Aufenthalte unter 30 Tagen als Hotelbetrieb ein. Erforderlich sind:

• Registrierung einer thailändischen Gesellschaft
• Erteilung einer Lizenz (vollständige Hotellizenz oder vereinfachte 'Non-Hotel Accommodation' für Objekte bis 8 Zimmer)
• Einhaltung von Hygiene- und Brandschutzvorschriften
• Einreichung des Formulars TM30 für jeden ausländischen Gast innerhalb von 24 Stunden

Ein häufig übersehener Fallstrick betrifft Eigentumswohnungen (Condominiums). Viele Wohnanlagen verbieten in ihren internen Regelwerken (House Rules) die Kurzzeitvermietung. Das Eigentümerkomitee (Juristic Person) ist berechtigt, Verstöße zu sanktionieren. Prüfen Sie die Hausordnung des jeweiligen Gebäudes unbedingt vor dem Kauf.

Szenario 3: Verwaltungsgesellschaft

Für Eigentümer, die nicht dauerhaft in Thailand leben, ist die Übergabe an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft eine pragmatische Lösung. Die übliche Einnahmenteilung liegt bei 70-80 % für den Eigentümer und 20-30 % für die Verwaltung.

Die Gesellschaft übernimmt Gästeakquise, Reinigung, Instandhaltung, rechtliche Betreuung und die TM30-Meldung. Eine eigene Firmenregistrierung ist nicht notwendig, da die Verwaltungsgesellschaft bereits über alle erforderlichen Lizenzen verfügt.

Die steuerliche Pflicht verbleibt beim Eigentümer. Fällig sind die persönliche Einkommensteuer (PIT) auf die erhaltenen Einnahmen (nach zulässigen Abzügen) sowie die Grundsteuer (Land and Building Tax).

Szenario 4: Untermiete als Geschäftsmodell

Einige Unternehmer mieten Objekte langfristig an und vermieten sie tageweise weiter. Dieses Modell erfordert:

• Registrierung einer thailändischen Gesellschaft
• Explizite Erlaubnis zur Untermiete im Hauptmietvertrag
• Lizenz als Non-Hotel Accommodation oder vollständige Hotellizenz für die Kurzzeitvermietung

Ohne ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Eigentümers ist dieses Modell illegal.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

1. Tageweise Vermietung ohne Lizenz. Der häufigste Fehler ausländischer Eigentümer. Nachbarschaftsbeschwerden führen zu Polizeikontrollen. Die Strafe beträgt bis zu 20.000 Baht pro Tag - dazu kann ein Strafverfahren eingeleitet werden.

2. Missachtung der Hausordnung. Selbst mit gültiger Kurzzeitvermietungslizenz kann das interne Regelwerk eines Gebäudes die Tagesvermietung untersagen. Prüfen Sie die House Rules vor dem Kauf, nicht danach.

3. Vergessenes Formular TM30. Der Eigentümer ist verpflichtet, die Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden über den Einzug eines ausländischen Gastes zu informieren. Das Bußgeld beträgt bis zu 10.000 Baht pro Fall. Viele Verwaltungsgesellschaften erledigen dies automatisch.

4. Nicht registrierter Mietvertrag ab 3 Jahren. Wer ein Objekt langfristig vermietet und den Vertrag nicht beim Land Department registriert, riskiert, dass der Mieter die Vertragsbedingungen anficht. Die Registrierung kostet 1 % des Gesamtmietwerts über die Laufzeit.

5. Fehlerhafte Gesellschaftsstruktur. Bei der Gründung einer thailändischen Gesellschaft für Kurzzeitvermietung gelten die Anforderungen des Foreign Business Act. Der Einsatz nomineller Aktionäre ohne echte Beteiligung thailändischer Partner gilt als Gesetzesverstoss.

6. Steuervermeidung. Mieteinnahmen unterliegen der progressiven Einkommensteuer (PIT) von 5 % bis 35 %. Nichtzahlung führt zu Bußgeldern und Zinsnachforderungen.

FAQ

Kann man eine Eigentumswohnung in Thailand tageweise vermieten? Technisch ja, wenn eine Lizenz vorliegt. Die Mehrheit der Wohnanlagen verbietet Kurzzeitvermietung jedoch in der Hausordnung. Das Eigentümerkomitee kann Bußgelder verhängen. Prüfen Sie die House Rules des konkreten Gebäudes vor dem Kauf.

Brauche ich eine thailändische Gesellschaft, um eine Villa zu vermieten? Für Langzeitmiete (ab 30 Tagen) nicht - Sie handeln als Privatperson. Für Kurzzeitvermietung (unter 30 Tagen) ist eine registrierte thailändische Gesellschaft mit entsprechender Lizenz verpflichtend.

Was kostet eine Hotellizenz in Thailand? Die Kosten hängen vom Objekttyp und der Region ab. Die vereinfachte Non-Hotel-Accommodation-Registrierung für Objekte bis 8 Zimmer ist günstiger und schneller zu erhalten. Eine vollständige Hotellizenz setzt erhebliche Investitionen in Sicherheits-, Hygiene- und Barrierefreiheitsstandards voraus.

Welche Steuer zahlt ein Vermieter auf Mieteinnahmen? Die persönliche Einkommensteuer (PIT) wird progressiv von 5 % bis 35 % erhoben. Zusätzlich fällt die Grundsteuer (Land and Building Tax) an. Bei Kurzzeitvermietung über eine Gesellschaft kann Mehrwertsteuer (7 %) anfallen, sofern der Jahresumsatz 1,8 Millionen Baht überschreitet.

Was ist das Formular TM30 und wer reicht es ein? TM30 ist die Meldung an die Einwanderungsbehörde über den Aufenthalt eines ausländischen Staatsbürgers an einer bestimmten Adresse. Der Eigentümer oder die Verwaltungsgesellschaft muss das Formular innerhalb von 24 Stunden nach Einzug einreichen - online über das Portal der Immigration Bureau.

Ist Airbnb-Vermietung in Thailand legal? Vermietung über Airbnb für weniger als 30 Tage ohne Lizenz ist illegal. Die thailändischen Behörden überwachen Buchungsplattformen aktiv. Im Jahr 2025 fanden auf Phuket gezielte Kontrollen von Airbnb- und Booking.com-Angeboten statt.

Wie hoch ist die Mietrendite auf Phuket im Jahr 2026? Langzeitmiete erzielt 5-7 % Jahresrendite. Kurzzeitvermietung mit professionellem Management bringt 8-12 %. Die Werte hängen von Lage, Objektqualität und Saisonalität ab. Die Hochsaison von November bis April generiert bis zu 70 % des Jahreseinkommens.

Was ist rentabler: selbst vermieten oder über eine Verwaltungsgesellschaft? Wer dauerhaft in Thailand lebt und den Betrieb selbst steuert, erzielt 20-30 % mehr Nettoeinkommen. Wer aus dem Ausland investiert, profitiert von der Verwaltungsgesellschaft durch höhere Auslastung und professionellen Service, die die Provision kompensieren.

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