Здача нерухомості в Таїланді: 3 легальні схеми у 2026 році

У 2024 році поліція Пхукета закрила 12 нелегальних міні-готелів, власники яких здавали вілли туристам подобово без ліцензії. Штрафи сягали 20 000 батів за кожен день порушення. Деяких власників депортували. Усі вони припустилися однієї помилки: не розібралися в таїландському законодавстві про оренду.

Таїланд чітко розмежовує два формати оренди. Довгострокова (від 30 днів) регулюється цивільним правом і не потребує ліцензій. Короткострокова (менше 30 днів) прирівнюється до готельної діяльності згідно з Hotel Act B.E. 2547. Порушення цього закону загрожує штрафом до 20 000 батів і кримінальним переслідуванням. Третій шлях - передати об'єкт керуючій компанії та отримувати пасивний дохід.

Швидка відповідь

• Довгострокова оренда (від 30 днів) не потребує ліцензії та реєстрації компанії. Достатньо письмового договору між фізичними особами.
• Короткострокова оренда (до 30 днів) вимагає реєстрації таїландської компанії та отримання ліцензії за Hotel Act.
• Для малих об'єктів (до 8 кімнат) передбачена спрощена реєстрація як 'non-hotel accommodation'.
• Об'єкти від 8 кімнат або на 30+ гостей зобов'язані отримати повноцінну готельну ліцензію.
• Керуючі компанії беруть 20-30% доходу, але знімають з власника всі операційні та ліцензійні питання.
• Форма TM30 є обов'язковою: власник зобов'язаний зареєструвати іноземного гостя в імміграційній службі протягом 24 годин після заселення.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: довгострокова оренда без ліцензії

Це найпростіший спосіб отримувати дохід від нерухомості в Таїланді. Ви укладаєте письмовий договір з орендарем на строк від 6 до 12 місяців. У договорі фіксуєте суму щомісячного платежу, розмір депозиту (стандарт - 1-2 місячних платежі), права та обов'язки сторін.

Відносини регулює Civil and Commercial Code. Жодної ліцензії не потрібно, реєструвати таїландську компанію також не вимагається - ви дієте як фізична особа.

Важливий нюанс: якщо строк договору становить 3 роки і більше, його необхідно зареєструвати в Land Department. Без реєстрації такий договір юридично не захищений і може бути оскаржений.

Типова дохідність довгострокової оренди на Пхукеті складає 5-7% річних від вартості об'єкта. У Паттаї показник може бути вищим завдяки нижчим цінам на нерухомість.

Сценарій 2: короткострокова оренда з ліцензією

Подобова та потижнева здача приносить у 1,5-2 рази більше доходу, ніж довгострокова. Але й юридичних вимог значно більше.

Hotel Act B.E. 2547 (2004), оновлений у 2023 та 2026 роках, класифікує будь-яке розміщення гостей на строк менше 30 днів як готельну діяльність. Для цього необхідно:

• Зареєструвати таїландську компанію.
• Отримати ліцензію (повну готельну або спрощену 'non-hotel accommodation' для об'єктів до 8 кімнат).
• Дотримуватися санітарних і протипожежних норм.
• Подавати форму TM30 на кожного іноземного гостя протягом першої доби.

Окрема пастка - кондомініуми. Багато житлових комплексів внутрішніми правилами (House Rules) забороняють короткострокову оренду. Комітет мешканців (juristic person) має повне право штрафувати порушників. Перед купівлею кондо для подобової здачі обов'язково вивчіть статут управління будинком.

Сценарій 3: керуюча компанія

Якщо ви не мешкаєте в Таїланді постійно, передача об'єкта професійній керуючій компанії є раціональним рішенням. Стандартний розподіл доходу: 70-80% власнику, 20-30% керуючій компанії.

Компанія бере на себе пошук гостей, прибирання, обслуговування, юридичний супровід і подачу TM30. Вам не потрібно реєструвати власну таїландську компанію, оскільки керуюча компанія вже має всі необхідні ліцензії.

Проте податкові зобов'язання залишаються на вас. Ви сплачуєте прибутковий податок (PIT) на отриманий дохід з урахуванням дозволених відрахувань, а також земельний податок (Land and Building Tax).

Сценарій 4: суборенда як бізнес

Деякі підприємці орендують об'єкти на тривалий строк і пересдають їх подобово. Така модель вимагає:

• Реєстрації таїландської компанії.
• Дозволу на суборенду в основному договорі.
• Отримання ліцензії non-hotel або повноцінної готельної ліцензії для короткострокової здачі.

Без явного дозволу власника на суборенду в договорі ця схема є нелегальною.

Порівняльна таблиця форматів оренди

Основні ризики та помилки

1. Здача подобово без ліцензії. Найпоширеніша помилка іноземних власників. Сусіди скаржаться, поліція приходить з перевіркою. Штраф до 20 000 батів на день плюс можлива кримінальна справа.

2. Ігнорування правил кондомініуму. Навіть якщо у вас є ліцензія на короткострокову оренду, внутрішній статут будинку може забороняти подобову здачу. Перевіряйте House Rules до купівлі.

3. Забута форма TM30. Власник зобов'язаний повідомити імміграційну службу про заселення іноземного гостя протягом 24 годин. Штраф за порушення - до 10 000 батів за кожен випадок. Більшість керуючих компаній подають цю форму автоматично.

4. Незареєстрований договір на 3+ роки. Якщо ви здаєте об'єкт на тривалий строк і не зареєстрували договір у Land Department, орендар може оскаржити його умови. Реєстрація коштує 1% від суми оренди за весь строк.

5. Неправильна структура компанії. При реєстрації таїландської компанії для короткострокової оренди необхідно дотримуватися вимог Foreign Business Act. Використання номінальних акціонерів без реальної участі таїландських партнерів розглядається як порушення закону.

6. Несплата податків. Дохід від оренди оподатковується прибутковим податком (PIT) за прогресивною шкалою від 5% до 35% залежно від суми. Ухилення призводить до штрафів і нарахування пені.

FAQ

Чи можна здавати кондо в Таїланді подобово?

Технічно так - за наявності ліцензії. Однак більшість кондомініумів забороняють короткострокову оренду внутрішніми правилами. Комітет мешканців має право штрафувати порушників. Перед купівлею обов'язково перевірте House Rules конкретного будинку.

Чи потрібна таїландська компанія для здачі вілли в оренду?

Для довгострокової оренди (від 30 днів) - ні. Ви можете діяти як фізична особа. Для короткострокової оренди (менше 30 днів) - так, необхідна зареєстрована таїландська компанія з відповідною ліцензією.

Скільки коштує готельна ліцензія в Таїланді?

Вартість залежить від типу об'єкта та регіону. Спрощена реєстрація non-hotel accommodation для об'єктів до 8 кімнат обходиться дешевше і швидше. Повна готельна ліцензія вимагає значних вкладень у відповідність об'єкта стандартам безпеки, санітарії та доступності.

Який податок сплачує власник з доходу від оренди?

Прибутковий податок (Personal Income Tax) за прогресивною шкалою від 5% до 35%. Додатково стягується земельний податок (Land and Building Tax). При короткостроковій оренді через компанію може застосовуватися ПДВ (7%) при обороті понад 1,8 млн батів на рік.

Що таке форма TM30 і хто її подає?

TM30 - це повідомлення імміграційної служби про проживання іноземного громадянина за конкретною адресою. Подає власник житла або керуюча компанія протягом 24 годин після заселення гостя. Форму можна подати онлайн через систему Immigration Bureau.

Чи можна здавати нерухомість через Airbnb в Таїланді?

Здача через Airbnb на строк менше 30 днів без ліцензії є незаконною. Таїландська влада активно моніторить платформи бронювання. У 2025 році на Пхукеті пройшла серія перевірок об'єктів, розміщених на Airbnb та Booking.com.

Яка дохідність оренди на Пхукеті у 2026 році?

Довгострокова оренда приносить 5-7% річних. Короткострокова при грамотному управлінні - 8-12%. Показники залежать від локації, якості об'єкта та сезонності. Високий сезон (листопад-квітень) дає до 70% річного доходу.

Що вигідніше: здавати самостійно чи через керуючу компанію?

Якщо ви мешкаєте в Таїланді та готові займатися операційним управлінням - самостійна здача вигідніша на 20-30%. Якщо ви знаходитеся за межами країни, керуюча компанія окупає свою комісію завдяки вищому завантаженню та професійному сервісу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.