Louer un bien immobilier en Thaïlande : 3 schémas légaux en 2026

En 2024, la police de Phuket a fermé 12 mini-hôtels illégaux dont les propriétaires louaient des villas à la nuitée sans licence. Les amendes ont atteint jusqu'à 20 000 bahts par jour d'infraction. Certains propriétaires ont été expulsés du territoire. Tous avaient commis la même erreur : ignorer la législation thaïlandaise sur la location immobilière.

La Thaïlande établit une frontière stricte entre deux formats de location. La location longue durée (à partir de 30 jours) relève du droit civil et ne nécessite aucune licence. La location courte durée (moins de 30 jours) est assimilée à une activité hôtelière au titre du Hotel Act B.E. 2547. Toute violation expose à une amende pouvant atteindre 20 000 bahts ainsi qu'à des poursuites pénales. Une troisième voie existe : confier le bien à une société de gestion et percevoir des revenus passifs.

Réponse rapide

• Location longue durée (à partir de 30 jours) : aucune licence ni société n'est requise. Un contrat entre particuliers suffit.
• Location courte durée (moins de 30 jours) : immatriculation d'une société thaïlandaise et obtention d'une licence selon le Hotel Act obligatoires.
• Petits biens (moins de 8 chambres) : une procédure simplifiée d'enregistrement en tant qu'hébergement non-hôtelier ('non-hotel accommodation') est disponible.
• Biens de 8 chambres ou plus, ou accueillant 30 personnes et plus : licence hôtelière complète obligatoire.
• Les sociétés de gestion prennent 20 à 30 % des revenus, mais gèrent l'ensemble des obligations opérationnelles et réglementaires.
• Le formulaire TM30 est obligatoire : le propriétaire doit déclarer tout locataire étranger auprès des services d'immigration dans les 24 heures suivant l'arrivée.

Scénarios et options

Scénario 1 : location longue durée sans licence

C'est la formule la plus simple pour générer des revenus locatifs en Thaïlande. Vous signez un contrat écrit avec le locataire pour une durée de 6 à 12 mois, précisant le loyer mensuel, le dépôt de garantie (généralement 1 à 2 mois de loyer) ainsi que les droits et obligations de chaque partie.

Ces relations sont encadrées par le Civil and Commercial Code. Aucune licence n'est nécessaire, et il n'est pas non plus obligatoire de créer une société thaïlandaise : vous agissez en tant que particulier.

Point important : si la durée du contrat est de 3 ans ou plus, celui-ci doit être enregistré auprès du Land Department. Sans enregistrement, le contrat n'est pas juridiquement protégé et peut être contesté.

Le rendement locatif typique en longue durée à Phuket est de 5 à 7 % par an de la valeur du bien. À Pattaya, ce chiffre peut être supérieur en raison de prix immobiliers plus bas.

Scénario 2 : location courte durée avec licence

La location à la nuitée ou à la semaine génère 1,5 à 2 fois plus de revenus que la longue durée. Mais les exigences juridiques sont également bien plus importantes.

Le Hotel Act B.E. 2547 (2004), mis à jour en 2023 et en 2026, qualifie d'activité hôtelière tout hébergement de moins de 30 jours. Les obligations sont les suivantes :

• Immatriculer une société thaïlandaise
• Obtenir une licence (complète ou simplifiée 'non-hotel accommodation' pour les biens de moins de 8 chambres)
• Respecter les normes sanitaires et de sécurité incendie
• Soumettre le formulaire TM30 pour chaque locataire étranger dans les 24 heures suivant son arrivée

Un piège fréquent concerne les copropriétés (condominiums). De nombreuses résidences interdisent la location courte durée dans leur règlement intérieur. Le comité de résidence (juristic person) est en droit de sanctionner les contrevenants. Avant d'acquérir un appartement en vue d'une location à la nuitée, consultez impérativement le règlement de l'immeuble.

Scénario 3 : délégation à une société de gestion

Si vous ne résidez pas en Thaïlande de façon permanente, confier votre bien à une société de gestion professionnelle est une option particulièrement rationnelle. La répartition standard est de 70 à 80 % pour le propriétaire et 20 à 30 % pour la société de gestion.

Celle-ci prend en charge la recherche de locataires, le ménage, la maintenance, l'accompagnement juridique et la soumission du formulaire TM30. Vous n'avez pas besoin de créer votre propre société thaïlandaise, car la société de gestion dispose déjà de toutes les licences nécessaires.

Vos obligations fiscales restent cependant entières. Vous acquittez l'impôt sur le revenu des personnes physiques (PIT) sur les sommes perçues, après déductions autorisées, ainsi que la taxe foncière (Land and Building Tax).

Scénario 4 : sous-location commerciale

Certains investisseurs prennent des biens en location longue durée pour les sous-louer à la nuitée. Ce modèle exige :

• La création d'une société thaïlandaise
• Une clause de sous-location explicite dans le contrat principal
• L'obtention d'une licence non-hôtelière ou d'une licence hôtelière complète pour la location courte durée

Sans autorisation expresse du propriétaire inscrite dans le contrat, cette pratique est illégale.

Tableau comparatif des options de location

Principaux risques et erreurs

1. Louer à la nuitée sans licence. C'est l'erreur la plus fréquente. Une plainte de voisins suffit à déclencher un contrôle de police. L'amende peut atteindre 20 000 bahts par jour, avec un risque de poursuites pénales.

2. Ignorer le règlement de la copropriété. Même en possession d'une licence de location courte durée, le règlement intérieur de l'immeuble peut interdire la location à la nuitée. Vérifiez les House Rules avant tout achat.

3. Omettre le formulaire TM30. Le propriétaire est tenu de notifier les services d'immigration de la présence d'un locataire étranger dans les 24 heures. L'amende en cas de manquement peut atteindre 10 000 bahts par infraction. De nombreuses sociétés de gestion s'en chargent automatiquement.

4. Contrat de 3 ans ou plus non enregistré. Un bail longue durée non enregistré auprès du Land Department peut être contesté par le locataire. L'enregistrement coûte 1 % du montant total du loyer sur la durée du bail.

5. Structure de société inadaptée. La création d'une société thaïlandaise pour la location courte durée doit respecter le Foreign Business Act. Le recours à des actionnaires nominaux sans participation réelle de partenaires thaïlandais est considéré comme une infraction à la loi.

6. Non-déclaration des revenus locatifs. Les revenus issus de la location sont soumis à l'impôt sur le revenu (PIT) selon un barème progressif allant de 5 % à 35 %. Toute omission expose à des pénalités et majorations.

FAQ

Peut-on louer un appartement en copropriété à la nuitée en Thaïlande ?

Techniquement oui, sous réserve de disposer d'une licence. Cependant, la grande majorité des copropriétés interdit la location courte durée dans leur règlement intérieur. Le comité de résidence est en droit de sanctionner les contrevenants. Vérifiez impérativement les House Rules du bâtiment concerné avant tout achat.

Faut-il une société thaïlandaise pour louer une villa ?

Pour la location longue durée (à partir de 30 jours), non. Vous pouvez agir en tant que particulier. Pour la location courte durée (moins de 30 jours), oui : une société thaïlandaise dûment enregistrée et disposant de la licence correspondante est obligatoire.

Combien coûte une licence hôtelière en Thaïlande ?

Le coût dépend du type de bien et de la région. L'enregistrement simplifié en tant qu'hébergement non-hôtelier pour les biens de moins de 8 chambres est moins onéreux et plus rapide. La licence hôtelière complète implique des investissements importants pour mettre le bien en conformité avec les normes de sécurité, sanitaires et d'accessibilité.

Quelle fiscalité s'applique aux revenus locatifs ?

L'impôt sur le revenu des personnes physiques (PIT) s'applique selon un barème progressif de 5 % à 35 %. La taxe foncière (Land and Building Tax) s'y ajoute. En cas de location courte durée via une société, la TVA (7 %) peut s'appliquer dès que le chiffre d'affaires dépasse 1,8 million de bahts par an.

Qu'est-ce que le formulaire TM30 et qui doit le soumettre ?

Le TM30 est une déclaration adressée aux services d'immigration signalant la présence d'un ressortissant étranger à une adresse précise. Il doit être soumis par le propriétaire ou la société de gestion dans les 24 heures suivant l'arrivée du locataire. La démarche peut être effectuée en ligne via le système de l'Immigration Bureau.

Peut-on louer via Airbnb en Thaïlande ?

Louer via Airbnb pour moins de 30 jours sans licence est illégal. Les autorités thaïlandaises surveillent activement les plateformes de réservation. En 2025, une série de contrôles a visé des biens référencés sur Airbnb et Booking.com à Phuket.

Quel rendement locatif espérer à Phuket en 2026 ?

La location longue durée génère 5 à 7 % de rendement annuel. La location courte durée bien gérée atteint 8 à 12 %. Ces chiffres varient selon l'emplacement, la qualité du bien et la saisonnalité. La haute saison (novembre à avril) représente jusqu'à 70 % des revenus annuels.

Vaut-il mieux gérer seul ou passer par une société de gestion ?

Si vous résidez en Thaïlande et êtes prêt à assumer la gestion opérationnelle, la gestion directe est plus rentable de 20 à 30 %. Si vous êtes basé à l'étranger, la société de gestion justifie sa commission grâce à un taux d'occupation plus élevé et à un service professionnel.

Naviguer dans les règles de location en Thaïlande est tout à fait accessible dès lors que l'on adopte une approche méthodique. Définissez votre format (longue ou courte durée), évaluez les exigences de licence applicables à votre bien, et calculez votre charge fiscale. Pour la location courte durée sans expérience préalable du droit thaïlandais, débuter avec une société de gestion est la solution la plus prudente : elle réduit les risques juridiques et assure des revenus réguliers.

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