Affittare immobili in Thailandia: 3 schemi legali nel 2026

Nel 2024 la polizia di Phuket ha chiuso 12 mini-hotel abusivi: i proprietari affittavano ville ai turisti a breve termine senza licenza. Le sanzioni hanno raggiunto 20.000 baht al giorno per ogni violazione e alcuni proprietari sono stati espulsi dal paese. Tutti avevano commesso lo stesso errore: non avevano compreso la legislazione thailandese sugli affitti.

La Thailandia traccia una linea netta tra due modelli di locazione. L'affitto a lungo termine (da 30 giorni in su) è regolato dal diritto civile e non richiede licenze. L'affitto a breve termine (meno di 30 giorni) è equiparato all'attività alberghiera ai sensi dell'Hotel Act B.E. 2547, con sanzioni fino a 20.000 baht e possibile procedimento penale. Esiste poi una terza via: affidare l'immobile a una società di gestione e percepire un reddito passivo.

Risposta rapida

• Affitto a lungo termine (da 30 giorni): non richiede licenza né società. È sufficiente un contratto tra privati.
• Affitto a breve termine (meno di 30 giorni): richiede la registrazione di una società thailandese e il rilascio della licenza ai sensi dell'Hotel Act.
• Immobili fino a 8 camere: si applica la registrazione semplificata come 'non-hotel accommodation'.
• Immobili da 8 camere o con capacità superiore a 30 ospiti: obbligo di licenza alberghiera completa.
• Società di gestione: trattengono il 20-30% del reddito, ma si occupano di tutte le questioni operative e legali.
• Modulo TM30: obbligatorio. Il proprietario deve registrare ogni ospite straniero presso l'ufficio immigrazione entro 24 ore dall'arrivo.

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Affitto a lungo termine senza licenza

È il modo più semplice per generare reddito da un immobile in Thailandia. Si stipula un contratto scritto con l'inquilino per una durata compresa tra 6 e 12 mesi, indicando il canone mensile, il deposito cauzionale (di norma pari a 1-2 mensilità) e i diritti e obblighi delle parti.

Queste relazioni sono disciplinate dal Civil and Commercial Code. Non è richiesta alcuna licenza, né la costituzione di una società thailandese: si agisce come persona fisica.

Attenzione: se la durata del contratto è pari o superiore a 3 anni, è necessario registrarlo presso il Land Department. Senza registrazione il contratto non è giuridicamente tutelato e può essere contestato.

Il rendimento tipico dell'affitto a lungo termine a Phuket è di circa 5-7% annuo sul valore dell'immobile. A Pattaya le cifre possono essere superiori grazie ai prezzi immobiliari più contenuti.

Scenario 2 - Affitto a breve termine con licenza

L'affitto giornaliero o settimanale genera un reddito 1,5-2 volte superiore rispetto al lungo termine. Le exigenze legali sono però significativamente maggiori.

L'Hotel Act B.E. 2547 (2004), aggiornato nel 2023 e nel 2026, classifica qualsiasi sistemazione di ospiti per meno di 30 giorni come attività alberghiera. I requisiti sono:

• Registrazione di una società thailandese
• Ottenimento della licenza (completa o semplificata 'non-hotel accommodation' per immobili fino a 8 camere)
• Rispetto delle norme sanitarie e antincendio
• Presentazione del modulo TM30 per ogni ospite straniero entro 24 ore dall'arrivo

Una trappola spesso sottovalutata riguarda i condomini: molti complessi residenziali vietano esplicitamente l'affitto a breve termine nel proprio regolamento interno. Il comitato condominiale ha piena facoltà di sanzionare i trasgressori. Prima di acquistare un appartamento destinato all'affitto turistico, è indispensabile leggere attentamente il regolamento dell'edificio.

Scenario 3 - Società di gestione

Se non si risiede stabilmente in Thailandia, affidare l'immobile a una società di gestione professionale è la scelta più razionale. La ripartizione standard è 70-80% al proprietario e 20-30% alla società di gestione.

La società si occupa di trovare gli ospiti, effettuare le pulizie, gestire la manutenzione, garantire l'assistenza legale e presentare i moduli TM30. Il proprietario non deve costituire una propria società thailandese, poiché quella di gestione dispone già di tutte le licenze necessarie.

L'obbligo fiscale rimane comunque in capo al proprietario: si pagano l'imposta sul reddito delle persone fisiche (PIT) con le detrazioni consentite e la tassa fondiaria (Land and Building Tax).

Scenario 4 - Sublocazione come attività imprenditoriale

Alcuni imprenditori affittano immobili a lungo termine per poi sublocarli a breve termine. Questo modello richiede:

• Registrazione di una società thailandese
• Esplicita autorizzazione alla sublocazione nel contratto principale
• Licenza non-hotel o licenza alberghiera completa per l'affitto a breve termine

Senza un'esplicita autorizzazione del proprietario nel contratto, questo schema è illegale.

Tabella comparativa degli schemi di affitto in Thailandia

Rischi principali ed errori

1. Affitto a breve termine senza licenza. L'errore più frequente tra i proprietari stranieri. I vicini presentano reclami, la polizia effettua ispezioni. Sanzione fino a 20.000 baht al giorno, più la possibilità di un procedimento penale.

2. Ignorare il regolamento del condominio. Anche in presenza di una licenza per l'affitto breve, il regolamento interno dell'edificio può vietare le locazioni turistiche. Verificare le House Rules prima dell'acquisto è essenziale.

3. Modulo TM30 dimenticato. Il proprietario è obbligato a notificare l'ufficio immigrazione entro 24 ore dall'arrivo di un ospite straniero. La sanzione per inadempienza arriva a 10.000 baht per ogni caso. Molte società di gestione presentano questo modulo in modo automatico.

4. Contratto di 3 anni o più non registrato. Se il contratto di affitto a lungo termine non viene registrato presso il Land Department, l'inquilino può contestarne le condizioni. La registrazione costa l'1% del valore totale del canone per l'intero periodo.

5. Struttura societaria non conforme. La costituzione di una società thailandese per l'affitto a breve termine deve rispettare il Foreign Business Act. L'utilizzo di soci nominali thailandesi senza una reale partecipazione è considerato una violazione di legge.

6. Mancato pagamento delle imposte. Il reddito da locazione è soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche (PIT) con aliquote progressive dal 5% al 35% in base all'importo. L'evasione comporta sanzioni e interessi di mora.

FAQ

Si può affittare un appartamento in condominio a Phuket a breve termine? Tecnicamente sì, con la licenza appropriata. Tuttavia la maggior parte dei condomini vieta l'affitto turistico nel proprio regolamento interno. Il comitato condominiale ha il diritto di sanzionare i trasgressori. Prima dell'acquisto è obbligatorio verificare le House Rules dell'edificio specifico.

È necessaria una società thailandese per affittare una villa? Per l'affitto a lungo termine (da 30 giorni) no: si può agire come persona fisica. Per l'affitto a breve termine (meno di 30 giorni) sì: è necessaria una società thailandese registrata con la relativa licenza.

Quanto costa la licenza alberghiera in Thailandia? Il costo dipende dal tipo di immobile e dalla regione. La registrazione semplificata come non-hotel accommodation per immobili fino a 8 camere è più economica e rapida. La licenza alberghiera completa richiede investimenti significativi per adeguare l'immobile agli standard di sicurezza, igiene e accessibilità.

Quale imposta paga il proprietario sul reddito da affitto? L'imposta sul reddito delle persone fisiche (PIT) con aliquote progressive dal 5% al 35%. Si aggiunge la tassa fondiaria (Land and Building Tax). Per l'affitto a breve termine tramite società, può applicarsi l'IVA al 7% per fatturati superiori a 1,8 milioni di baht annui.

Cos'è il modulo TM30 e chi lo presenta? Il TM30 è la notifica all'ufficio immigrazione della presenza di un cittadino straniero a un determinato indirizzo. Deve essere presentato dal proprietario o dalla società di gestione entro 24 ore dall'arrivo dell'ospite, tramite il sistema online dell'Immigration Bureau.

È legale affittare su Airbnb in Thailandia? Affittare tramite Airbnb per periodi inferiori a 30 giorni senza licenza è illegale. Le autorità thailandesi monitorano attivamente le piattaforme di prenotazione. Nel 2025 a Phuket si è tenuta una serie di ispezioni su immobili pubblicati su Airbnb e Booking.com.

Qual è il rendimento degli affitti a Phuket nel 2026? L'affitto a lungo termine rende tra il 5% e il 7% annuo. Quello a breve termine, con una gestione professionale, tra l'8% e il 12%. I risultati dipendono dalla posizione, dalla qualità dell'immobile e dalla stagionalità. L'alta stagione (novembre-aprile) genera fino al 70% del reddito annuale.

Cosa conviene di più: gestire in proprio o affidarsi a una società? Se si risiede in Thailandia e si è disposti a occuparsi della gestione operativa, la gestione autonoma è più redditizia del 20-30%. Se ci si trova all'estero, la società di gestione ripaga la propria commissione grazie a tassi di occupazione più elevati e a un servizio professionale.

Comprendere le regole degli affitti in Thailandia è possibile operando in modo sistematico. Occorre definire il formato (lungo o breve termine), valutare i requisiti di licenza per il proprio immobile e calcolare il carico fiscale. Per l'affitto a breve termine senza esperienza della legislazione thailandese, la scelta migliore è iniziare con una società di gestione: riduce i rischi legali e garantisce un reddito stabile.

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