Bauträger in Thailand prüfen: 6 Unterlagen vor der ersten Zahlung

Auf Koh Samui wurden noch vor wenigen Jahren kaum Eigentumswohnungen gebaut. Im aktuellen Zyklus sind auf der Insel 876 Einheiten angekündigt, von denen 699 bereits verkauft sind, ein großer Teil davon vor der Fertigstellung der Gebäude. Auf Phuket ist der Maßstab ein anderer: rund 10.300 Einheiten. Landesweit wurden 2025 und Anfang 2026 mehr als 30.000 neue Condos übergeben, und Russen zählen weiterhin zu den Top-5-Käufergruppen.

Bei diesem Tempo drängen auch Unternehmen auf den Markt, die ein einziges fertiggestelltes Gebäude und das Rendering des zweiten vorweisen können. Die Prüfung des Verkäufers ist spätestens bei der Unterzeichnung der Reservierung keine Formalität mehr.

Kurzantwort

Was vor der ersten Zahlung zu prüfen ist: den Rechtsstatus des verkaufenden Unternehmens anhand des DBD-Auszugs, den Landtitel, die genehmigte EIA, die Baugenehmigung der Gemeinde, Finanzberichte der letzten 3-5 Jahre und die Prozesshistorie. Fehlt auch nur ein Punkt, kann der Bau gestoppt werden, und Ihr Geld liegt bei einer Gesellschaft, deren einziger Vermögenswert ein Grundstück ist.

• DBD-Auszug (Department of Business Development im Handelsministerium): zeigt Gesellschafter, zeichnungsberechtigte Direktoren, eingezahltes Stammkapital sowie Anzeichen für Liquidation oder Insolvenz. Verlangen Sie einen Auszug, der nicht älter als einen Monat ist, keinen zwei Jahre alten Scan aus der Präsentation.
• Landtitel: Chanote (Nor Sor 4 Jor) liefert exakte GPS-Grenzen und volles Eigentumsrecht, andere Titelformen sind schwächer. Prüfen Sie die Rückseite des Dokuments: Dort werden Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pachtverträge und Pfändungen eingetragen.
• EIA-Pflicht für Condominium-Projekte ab 80 Einheiten oder mit einer Gesamtnutzfläche von über 4.000 m² gemäß dem Gesetz zur Erhaltung und Verbesserung der nationalen Umweltqualität. In Küstenzonen kommen zusätzliche Umweltauflagen hinzu.
• Seit August 2025 hat das Ministerium für natürliche Ressourcen die EIA-Pflicht auf Gewerbegebäude mit einer Fläche ab 10.000 m² oder einer Höhe ab 23 Metern ausgeweitet. Für Wohn-Condos bleiben die Grundschwellen gleich, in Gebieten mit Beschränkungen kann jedoch eine erweiterte Bewertung nötig sein, bis hin zur Berücksichtigung des CO2-Fußabdrucks.
• Baugenehmigung (Or. 1) und Zustimmung der Gemeinde. Verkäufe in der Baugrubenphase ohne Genehmigung erfolgen auf Risiko des Käufers.
• Finanzen und Reputation: Berichte für 3-5 Jahre, Steuerschulden, Klagen vor thailändischen Gerichten und die Zahl der in den letzten fünf Jahren termingerecht übergebenen Objekte.

Das vollständige Paket für ein Projekt ist in zwei bis vier Wochen zusammengestellt. Marktschätzungen zufolge kostet eine rechtliche Prüfung des Bauträgers auf Phuket oder Samui einige zehntausend Baht und damit deutlich weniger als die erste Rate laut Kaufvertrag.

Die Kernpunkte decken sich mit der Praxis anderer internationaler Marktbeobachter: Laut PhuketStayPro sollten alle Nachweise auf dasselbe konkrete Projekt, dieselbe Bauphase und dieselbe Einheit lauten, und Genehmigungen sind einzeln mit Behörde, Nummer und Datum aufzulisten. Eine EIA ersetzt dabei keine Baugenehmigung.

Hauptrisiken und Fehler

Das größte Risiko beim Kauf vom Plan ist nicht Betrug, sondern die Eigentumsstruktur. Die meisten Projekte in Thailand werden über eine eigene Projektgesellschaft pro Objekt realisiert. Sie hat keine Historie, keine anderen Einnahmen und kein Vermögen außer dem Grundstück, das häufig bereits für den Baukredit an eine Bank verpfändet ist. Gerät das Projekt ins Stocken, klagen Sie gegen diese Hülle und nicht gegen die Gruppe, deren Name auf dem Bauzaun steht.

Genau hier versagt auch die beliebteste Prüfung. Das Stammkapital im DBD-Auszug beweist für sich genommen nichts: Angegebene 100 Mio. THB können zu einem Viertel eingezahlt sein, und 1 Mio. THB bei der Tochter eines großen Entwicklers kann lediglich bedeuten, dass die Finanzierung über die Konzernbilanz läuft. Entscheidend sind der eingezahlte Kapitalanteil, der Bankkredit für das Projekt und die Finanzberichte, nicht die Zahl im Kopf des Auszugs.

Ein zweiter verbreiteter Irrtum: Eine genehmigte EIA wird oft als Fertigstellungsgarantie verkauft. Sie ist nur die Zulassung zum Bau. Projekte erhalten regelmäßig Ablehnungen, Nachbesserungsauflagen oder monatelange Verzögerungen wegen Umweltnormen, überlasteter Infrastruktur und Küstenbeschränkungen, und zwar oft erst nach dem lauten Verkaufsstart.

Der teuerste Fehler ist, sich nur auf Renderings zu verlassen.

Was Sie punktweise prüfen und wie Sie jedes Risiko abdecken:

• Das Land gehört nicht dem Verkäufer. Manchmal liegt nur eine Option oder ein Vorvertrag statt Eigentum vor. Verlangen Sie eine Kopie der Chanote auf den Namen der Bauträgergesellschaft und einen aktuellen Auszug des Grundbuchamts.
• Der Titel ist schwächer als Chanote. Für eine Villa ist das ein direktes Risiko für Grenzstreitigkeiten. Zahlen Sie erst, wenn der Titel bestätigt und das Grundstück dem konkreten Haus zugeordnet ist.
• Die Ausländerquote ist erschöpft. In einem Condominium dürfen Ausländer bis zu 49% der Gesamtnutzfläche besitzen. Fordern Sie eine schriftliche Bestätigung der freien Quote zu Ihrem Stichtag und überweisen Sie das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung, damit die Bank das FET-Formular für die Eigentumsregistrierung ausstellt.
• Vertrag nach eigenem Muster des Entwicklers. Für registrierte Condominium-Projekte gilt ein genehmigtes Vertragsmuster, das den Käufer schützt. Eine eigene Fassung mit schwammigen Fristen und ohne Verzugsstrafe ist ein Grund, nachzuverhandeln oder abzusagen.
• Zahlungsplan nach Kalender statt nach Baufortschritt. Koppeln Sie die Raten an Bauabschnitte: Fundament, Rohbau, Dach, Ausbau. Zahlungen auf das Konto einer Privatperson oder eines Direktors sind bei keinem Rabatt akzeptabel.
• Garantierte Rendite von 7-10% pro Jahr. Klären Sie, wer die Verpflichtung trägt, die Betreibergesellschaft oder der Bauträger selbst, und was mit den Auszahlungen passiert, wenn die Auslastung sinkt.

Kein Bericht ersetzt den Besuch vor Ort. An einem Tag sehen Sie, ob der Kran steht, ob Arbeiter da sind und ob der Baustand zu dem passt, was im Käuferchat steht. Wenn Sie mehrere Projekte auf einmal besichtigen, buchen Sie die Unterkunft besser in der Nähe der Baustellen als im Resortbereich der Insel: In der Saison frisst die Fahrt zwischen Bang Tao und Rawai den halben Besichtigungstag.

Wo all das übertrieben ist: Wer eine fertige Einheit in einem bereits übergebenen Gebäude für 3-4 Mio. THB kauft, muss die Finanzlage des Entwicklers nicht mehr prüfen. Dort genügen der Titel, die Bescheinigung über fehlende Rückstände bei den Gemeinschaftskosten von der juristischen Person des Condominiums (Juristic Person) und die freie Ausländerquote.

Meine Position für Off-Plan: Steigen Sie nicht bei einem Bauträger ein, der nicht mindestens zwei übergebene und auf die Eigentümer umgeschriebene Objekte in derselben Provinz vorweisen kann, egal wie hoch der Startrabatt ist. Eine Erfolgsbilanz in Bangkok lässt sich nicht automatisch auf Samui übertragen, denn Logistik, Subunternehmer und Umweltgenehmigungen funktionieren auf den Inseln anders.

FAQ

Was ist ein DBD-Auszug und wie bekomme ich ihn?

Es ist die offizielle Unternehmensauskunft des Department of Business Development: Gründungsdatum, eingezahltes Stammkapital, Gesellschafter, Direktoren und Status (aktiv, in Liquidation, insolvent). Ein thailändischer Anwalt oder der Käufer selbst bestellt sie über das DBD-System, die Ausstellung dauert meist ein bis zwei Werktage.

Wodurch unterscheidet sich Chanote von anderen Titeln?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) ist das volle Eigentumsrecht mit per GPS festgelegten Grenzen. Schwächere Formen wie Nor Sor 3 Gor geben ein Besitzrecht mit ungefähren Grenzen und erfordern vor dem Kauf zusätzliche Verfahren. Für den Kauf einer Villa sollte die Chanote Eintrittsbedingung sein.

Braucht eine einzelne Villa eine EIA?

Die Schwellen für Villenanlagen werden anders berechnet als für Condos, und ein Einzelhaus auf einem Privatgrundstück braucht in der Regel keine Umweltverträglichkeitsprüfung. Eine als Grundstücksaufteilung angelegte Siedlung benötigt jedoch ein eigenes Genehmigungspaket. Prüfen Sie das anhand des konkreten Grundstücks und der Zonierung, nicht per Analogie zum Nachbarprojekt.

Wie lange dauert die Due Diligence eines Bauträgers?

Zwei bis vier Wochen für den vollen Zyklus: Auszüge, Titel, Berichte, Genehmigungen, Gerichtsregister, Vertrag. Eine Eilprüfung in 3-5 Tagen ist möglich, erfolgt aber meist ohne Analyse der mehrjährigen Finanzberichte.

Was tun, wenn der Bauträger den Übergabetermin verpasst?

Sehen Sie zuerst in den Vertrag: Ist eine Verzugsstrafe, eine Nachfrist und ein Rücktrittsrecht mit Rückzahlung der geleisteten Beträge geregelt? Nach dem genehmigten Vertragsmuster für Condominiums kann der Käufer bei erheblichem Verzug die Rückzahlung mit Zinsen verlangen. Danach folgen Mahnung, Mediation, Schiedsverfahren oder Gericht, je nach Klausel im Vertrag.

Wie stelle ich sicher, dass das Geld auf das richtige Konto geht?

Zahlen Sie ausschließlich auf das Firmenkonto der im Vertrag als Verkäufer genannten Gesellschaft. Überweisen Sie aus dem Ausland in Fremdwährung mit Angabe des Verwendungszwecks: Ohne FET-Formular einer thailändischen Bank kann das Grundbuchamt die Registrierung des Eigentums eines Ausländers am Condo verweigern.

Kann ich herausfinden, wie viel Ausländerquote im Projekt noch frei ist?

Ja. Bei einem fertigen Condominium bestätigen die juristische Person des Condominiums und das Grundbuchamt die Daten. Bei einem Projekt im Bau verlangen Sie eine schriftliche Verpflichtung des Bauträgers, Ihnen eine Einheit ausdrücklich in der Ausländerquote zuzuweisen, mit Angabe der Einheitennummer.

Lohnt sich der Kauf bei einem neuen Bauträger wegen des Rabatts?

Hat das Unternehmen kein einziges an Eigentümer übergebenes Objekt, deckt ein Startrabatt von 15-20% das Risiko eines Baustopps nicht ab. Eine Ausnahme gibt es nur: lastenfreies Grundstückseigentum, vorliegende Baugenehmigung und Zahlungen, die an Bauabschnitte gebunden sind.

Der nächste Schritt ist einfach: Fordern Sie vor der Reservierung vom Verkäufer vier Dateien an, den DBD-Auszug, die Titelkopie samt Rückseite, die EIA-Genehmigung und die Baugenehmigung. Kommen sie innerhalb eines Tages, können Sie mit dem Projekt weiterarbeiten. Kommt statt der Dokumente eine weitere Sammlung von Renderings, haben Sie Ihre Antwort.

Source: PhuketStayPro

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