Перевірка забудовника в Таїланді: 6 документів до першого платежу

На Самуї ще кілька років тому кондомініуми майже не будували. У нинішньому циклі на острові заявлено 876 юнітів, і 699 із них уже продані: значна частина пішла покупцям ще до введення будівель в експлуатацію. На Пхукеті масштаб іншого порядку: близько 10 300 одиниць. Загалом по країні у 2025 - на початку 2026 року здано понад 30 000 нових кондо.

З такою швидкістю на ринок виходять компанії, за плечима яких один зданий будинок і рендер другого. Перевірка продавця перестає бути формальністю саме в момент, коли ви підписуєте бронь.

Коротка відповідь на питання, що перевірити до першого платежу: юридичний статус компанії-продавця за випискою з DBD, титул на землю, схвалений EIA, будівельну ліцензію муніципалітету, фінансову звітність за 3-5 років і судову історію. Якщо бракує хоча б одного пункту, будівництво можуть зупинити, а гроші опиняться в компанії, з активів якої є лише земельна ділянка.

Швидка відповідь

• Виписка з DBD (Департамент розвитку бізнесу при Мінторгу) показує склад акціонерів, директорів із правом підпису, сплачений статутний капітал і ознаки ліквідації чи банкрутства. Беріть виписку не старшу за місяць, а не скан дворічної давнини з презентації.
• Титул на землю: Chanote (Nor Sor 4 Jor) дає точні межі за GPS і повне право власності, решта форм титулів слабші. Дивіться на зворотний бік документа: там реєструються іпотеки, сервітути, оренди та арешти.
• EIA обов'язкова для кондомініумних проєктів від 80 юнітів або із загальною корисною площею понад 4000 м² згідно із Законом про збереження та покращення якості національного навколишнього середовища. У прибережних зонах до оцінки додаються додаткові екологічні вимоги.
• З серпня 2025 року Міністерство природних ресурсів поширило обов'язкову EIA на комерційні будівлі площею від 10 000 м² або висотою від 23 метрів. Для житлових кондо базові пороги лишилися колишніми, але в зонах з обмеженнями може знадобитися розширена оцінка, аж до врахування вуглецевого сліду.
• Будівельна ліцензія (Or. 1) і схвалення муніципалітету. Продажі на стадії котловану без ліцензії ведуться на ризик покупця.
• Фінанси та репутація: звітність за 3-5 років, податкові борги, позови в тайських судах і кількість об'єктів, зданих у строк за останні п'ять років.

Повний пакет по одному проєкту збирається за дві-чотири тижні. За оцінками ринку, юридичний аудит забудовника на Пхукеті чи Самуї коштує кілька десятків тисяч бат, тобто помітно дешевше за перший транш за договором купівлі-продажу (ДКП).

У міжнародних гайдах з off-plan на Пхукеті звучить та сама логіка: ще до першого платежу потрібно підтвердити, що продавець, власник землі, підрядник і оператор належать до одного конкретного проєкту, а дозволи відповідають саме цій ділянці, черзі та номеру юніта. При цьому EIA не замінює будівельного дозволу, це різні документи.

Основні ризики та помилки

Головний ризик під час купівлі off-plan - це не шахрайство, а структура володіння. Більшість проєктів у Таїланді будуються через окрему проєктну компанію під один об'єкт. У неї немає історії, іншої виручки й майна, окрім землі, яка часто вже закладена банку під кредит на будівництво. Якщо проєкт зупиниться, судитися доведеться з цією оболонкою, а не з групою, чия назва написана на паркані.

Тут же руйнується найпопулярніша перевірка. Статутний капітал у виписці DBD сам по собі нічого не доводить: заявлені 100 млн бат можуть бути сплачені на чверть, а 1 млн бат у дочірньої компанії великого девелопера іноді означає лише те, що фінансування йде з балансу материнської структури. Дивитися потрібно на сплачену частину капіталу, на банківський кредит під проєкт і на звітність, а не на цифру в шапці.

Друга поширена помилка: схвалену EIA часто подають як гарантію здачі. Це допуск до будівництва, не більше. Проєкти регулярно отримують відмову, вимогу доопрацювання або багатомісячні затримки через екологічні норми, перевантажену інфраструктуру та прибережні обмеження, і трапляється це вже після гучного старту продажів.

Найдорожча помилка - вірити лише рендерам.

Що перевіряти за пунктами і чим закривати кожен ризик:

• Земля не належить продавцю. Буває опціон або попередній договір замість власності. Вимагайте копію Chanote з ім'ям компанії-забудовника та свіжу виписку із земельного офісу.
• Титул слабший за Chanote. Для вілли це прямий ризик суперечок про межі. Не вносьте оплату до підтвердження титулу та факту виділення ділянки під конкретний будинок.
• Іноземна квота вичерпана. У кондомініумі іноземцям доступно до 49% корисної площі. Запитуйте письмове підтвердження залишку квоти на вашу дату й переказуйте гроші з-за кордону у валюті, щоб банк видав FET-форму для реєстрації права.
• Договір за власною формою девелопера. Для зареєстрованих кондомініум-проєктів застосовується затверджена форма ДКП, що захищає покупця. Власна редакція з розмитими строками й без штрафу за прострочення - привід торгуватися або йти.
• Графік платежів прив'язаний до календаря, а не до будівництва. Прив'язуйте транші до етапів: фундамент, каркас, покрівля, оздоблення. Платіж на рахунок фізичної особи чи директора неприпустимий за жодних знижок.
• Обіцяна гарантована дохідність 7-10% річних. Перевіряйте, хто саме несе зобов'язання: керуюча компанія чи сам забудовник, і що буде з виплатами, якщо заповнюваність просяде.

Жоден звіт не замінює візиту на майданчик. За один день можна побачити, чи стоїть кран, чи є робітники та чи збігається стадія з тим, що пишуть у чаті покупців.

Де все написане вище надмірне: якщо ви купуєте готовий юніт у зданому будинку за 3-4 млн бат, фінансовий стан девелопера вас більше не стосується. Там достатньо перевірити титул, довідку про відсутність боргів за загальними платежами від юридичної особи кондомініуму (juristic person) і вільну іноземну квоту.

Моя позиція щодо off-plan: не заходити в проєкт забудовника, у якого немає щонайменше двох зданих і переоформлених на власників об'єктів у тій самій провінції, якою б не була знижка на старті продажів. Трек-рекорд у Бангкоку не переноситься на Самуї автоматично: логістика, підрядники та екологічні погодження на островах влаштовані інакше.

FAQ

Що таке виписка з DBD і як її отримати?

Це офіційна довідка про компанію з Департаменту розвитку бізнесу: дата реєстрації, сплачений статутний капітал, акціонери, директори та статус (діюча, та, що ліквідується, збанкрутіла). Замовляє її тайський юрист або сам покупець через систему DBD, видають зазвичай за один-два робочі дні.

Чим Chanote відрізняється від інших титулів?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) - це повне право власності з межами, зафіксованими за GPS. Слабші форми на кшталт Nor Sor 3 Gor дають право володіння з приблизними межами та потребують додаткових процедур перед угодою. Для купівлі вілли наявність Chanote варто вважати умовою входу.

Чи потрібна EIA для окремої вілли?

Пороги для віллових селищ рахуються інакше, ніж для кондо, і окремий будинок на приватній ділянці, як правило, не потребує оцінки впливу на довкілля. Але селище, оформлене як земельний поділ, потребує власного набору дозволів. Перевіряйте за конкретною ділянкою та зонуванням, а не за аналогією із сусіднім проєктом.

Скільки часу займає due diligence забудовника?

Дві-чотири тижні на повний цикл: виписки, титул, звітність, дозволи, судові бази, договір. Термінова перевірка за 3-5 днів можлива, але зазвичай без аналізу фінансової звітності за кілька років.

Що робити, якщо забудовник зриває строк здачі?

Спочатку дивіться в договір: чи прописані штраф за прострочення, пільговий період і право розірвання з поверненням внесеного. За затвердженою формою ДКП для кондомініумів покупець має право вимагати повернення з відсотками за суттєвого прострочення. Далі - претензія, медіація, арбітраж або суд, залежно від застереження в договорі.

Як перевірити, що гроші йдуть на правильний рахунок?

Платіж іде лише на корпоративний рахунок компанії, зазначеної в договорі як продавець. Переказ робіть з-за кордону в іноземній валюті із зазначенням мети платежу: без FET-форми від тайського банку земельний департамент може не зареєструвати право іноземця на кондо.

Чи можна дізнатися, скільки іноземної квоти залишилося в проєкті?

Так. Для зданого кондомініуму дані підтверджує юридична особа кондомініуму та земельний департамент. Для проєкту, що будується, просіть письмове зобов'язання забудовника закріпити за вами юніт саме в іноземній квоті із зазначенням номера.

Чи варто купувати у нового забудовника заради знижки?

Якщо в компанії немає жодного переданого власникам об'єкта, знижка 15-20% на старті не покриває ризик заморожування. Виняток лише один: земля у власності без застави, ліцензія на руках і оплата прив'язана до етапів будівництва.

Наступний крок простий: до внесення броні запросіть у продавця чотири файли - виписку DBD, копію титулу із зворотним боком, схвалення EIA і будівельну ліцензію. Якщо їх надсилають протягом доби, з проєктом уже можна працювати далі. Якщо замість документів приходить ще одна добірка рендерів, ви отримали відповідь.

Source: PhuketStayPro

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.