Razzien in Hua Hin: 13 Festnahmen wegen illegaler Nominee-Strukturen

Die thailändische Polizei hat in Hua Hin eine Serie von Razzien durchgeführt und 13 Personen im Zusammenhang mit illegalem Immobilienbesitz über vorgeschobene thailändische Anteilseigner verhaftet. Im Visier standen 33 Unternehmen, die formal auf lokale Nominees eingetragen, tatsächlich aber von ausländischen Käufern kontrolliert wurden. Es ist nicht die erste Operation dieser Art, doch Umfang und geografische Reichweite zeigen deutlich: Der Kampf gegen Nominee-Strukturen beschränkt sich längst nicht mehr auf Phuket.

Für internationale Investoren, die Nominee-Konstruktionen bislang als praktikables Werkzeug betrachtet haben, ist die Nachricht aus Hua Hin eine klare Warnung. Die thailändischen Behörden verschärfen ihre Kontrollen landesweit, nicht punktuell. Das Risiko eines Vermögensverlusts ist real geworden.

Kurzantwort

• 15 Objekte wurden von der Polizei in Hua Hin im Rahmen einer einzigen Operation durchsucht

• 33 Unternehmen stehen unter Verdacht, thailändische Nominee-Aktionäre zur Umgehung des Verbots ausländischen Landbesitzes eingesetzt zu haben

• 13 Personen wurden verhaftet, darunter thailändische Nominees und Vermittler

• Die Operation stützte sich auf den Foreign Business Act (1999) und den thailändischen Landkodex

• Nominee-Landbesitz über eine thailändische Firma gilt als Straftat für alle Beteiligten

• Folgen für den ausländischen Begünstigten: Beschlagnahmung des Eigentums, Geldstrafen bis 1 Million Baht, Einreiseverbot und Strafverfolgung

Wichtige Fakten

• Der Foreign Business Act 1999 (B.E. 2542) untersagt Ausländern, mehr als 49% der Anteile eines thailändischen Unternehmens zu halten, das bestimmten Tätigkeiten nachgeht, darunter Landgeschäfte. Eine Nominee-Struktur, bei der Thailänder formal 51% halten, aber keine reale Kontrolle ausüben, verstößt direkt gegen dieses Gesetz.

• Der thailändische Landkodex verbietet Ausländern den direkten Landbesitz. Ausnahmen sind stark begrenzt: Investitionen ab 40 Millionen Baht mit Sondergenehmigung des Innenministeriums, und selbst dann ist die Fläche auf 1 Rai (1.600 m²) für Wohnzwecke beschränkt.

• Laut The Nation Thailand wurden bei den Razzien 2026 in Hua Hin Firmen entdeckt, deren thailändische Aktionäre weder die Geschäftstätigkeit erklären noch die Adressen der firmeneigenen Immobilien nennen konnten.

• Laut derselben Quelle waren an der Operation über 200 Beamte und Behördenmitarbeiter beteiligt, mit Haftbefehlen gegen 45 ausländische Staatsbürger und Vorladungen für 39 thailändische Staatsbürger.

• Hua Hin ist nach Phuket die zweite Region mit großangelegten Razzien. Zuvor fanden vergleichbare Operationen auf Koh Samui, in Pattaya und in der Provinz Krabi statt. In der Andaman-Region (Phuket, Krabi, Phang Nga) durchsuchten in einer Phase mehr als 500 Beamte 89 Grundstücke im Wert von rund 1,053 Milliarden Baht.

• Schätzungen zufolge wurden bis zu 30 bis 40% der Villen an der Küste von Hua Hin, die Ausländern gehören, über Nominee-Strukturen abgewickelt. Der durchschnittliche Wert solcher Objekte liegt zwischen 8 und 25 Millionen Baht.

• Legale Alternativen für Ausländer: Kauf eines Kondominiums im Freehold-Format (volles Eigentumsrecht an der Einheit, sofern die Ausländerquote im Projekt 49% nicht übersteigt), langfristige Landpacht (Leasehold) bis zu 30 Jahren mit Verlängerungsoption, sowie Strukturierung über das Board of Investment (BOI) für größere Projekte.

• Die Strafandrohung nach dem Foreign Business Act umfasst bis zu 3 Jahre Haft und Geldstrafen von 100.000 bis 1.000.000 Baht pro Beteiligtem.

FAQ

Was ist eine Nominee-Struktur beim Immobilienbesitz in Thailand?

Dabei registriert ein Ausländer eine thailändische Firma, bei der formal 51% der Anteile thailändischen Staatsbürgern (Nominees) gehören. Diese investieren tatsächlich kein Kapital, treffen keine Entscheidungen und erhalten keine Gewinne. Die gesamte Konstruktion dient allein dazu, das Verbot ausländischen Landbesitzes zu umgehen. Thailändische Gerichte und das Department of Special Investigation (DSI) werten solche Strukturen als Betrug.

Kann ein über einen Nominee gekauftes Haus beschlagnahmt werden?

Ja. Wird der Nominee-Charakter des Besitzes nachgewiesen, kann das Gericht die Firma verpflichten, das Objekt innerhalb einer festgelegten Frist zu verkaufen. Erfolgt der Verkauf nicht, kann das Grundstück an den Staat übergehen. Der ausländische Begünstigte verliert sowohl das Objekt als auch das investierte Kapital.

Wie kann ein Ausländer legal eine Villa in Thailand kaufen?

Der gängigste legale Weg ist eine langfristige Landpacht (Leasehold) von bis zu 30 Jahren, wobei das Gebäude auf dem Grundstück im Eigentum des Ausländers stehen kann. Alternativ ist der Kauf einer Kondominium-Einheit im Freehold-Format möglich. Für größere Investoren stehen BOI-Programme zur Verfügung, die den Erwerb von bis zu 1 Rai bei Investitionen ab 40 Millionen Baht erlauben.

Betreffen die Razzien nur Hua Hin?

Nein. Seit 2024 fanden vergleichbare Operationen in Phuket, Pattaya, auf den Inseln Koh Samui und Koh Phangan sowie in Krabi statt. Der Trend zur verschärften Kontrolle erfasst sämtliche Ferienregionen Thailands ohne Ausnahme.

Welche Anzeichen deuten für die Polizei auf eine Nominee-Firma hin?

Zentrale Warnsignale sind: thailändische Aktionäre mit minimalem Einkommen, fehlende reale Geschäftstätigkeit der Firma, ein einziges Vermögensobjekt (ein Grundstück mit Villa), ein unverhältnismäßig geringes Stammkapital sowie ein ausländischer Direktor mit alleiniger Zeichnungsberechtigung.

Was droht dem thailändischen Nominee?

Der thailändische Staatsbürger, der als Nominee-Aktionär auftritt, trägt die strafrechtliche Verantwortung gleichermaßen wie der ausländische Begünstigte. Die Strafe beträgt bis zu 3 Jahre Haft und eine Geldstrafe von bis zu 1 Million Baht. Zusätzlich kann der Nominee wegen Steuerhinterziehung und Betrug belangt werden.

Ist der Kauf eines Kondominiums für Ausländer sicher?

Der Kauf einer Wohnung in einem registrierten Kondominium ist für Ausländer ein völlig legales Verfahren. Entscheidende Voraussetzung: Die Ausländerquote im Projekt (49% der Gesamtfläche) darf nicht ausgeschöpft sein, und die Zahlung muss aus dem Ausland erfolgen, nachgewiesen durch ein Bankzertifikat (Thor Tor 3).

Lohnt sich jetzt eine Besichtigungsreise nach Hua Hin?

Hua Hin bleibt ein attraktiver Markt: nur 2,5 Stunden von Bangkok entfernt, mit entwickelter Infrastruktur und Preisen, die 30 bis 40% unter Phuket liegen. Jedes Geschäft sollte jedoch ausschließlich über legale Mechanismen strukturiert werden, idealerweise mit rechtlicher Begleitung vor Ort.

Die Ereignisse in Hua Hin bestätigen den systematischen Kurs der thailändischen Behörden zur Beseitigung von Nominee-Strukturen. Es handelt sich nicht um eine einmalige Aktion, sondern um eine konsequente Politik, die sich weiter verschärfen wird. Für Investoren, die im rechtlichen Rahmen agieren möchten, bietet der thailändische Markt weiterhin Renditen von 5 bis 8% jährlich bei Kondominiums und ein stabiles Kapitalwachstum in den Ferienregionen. Entscheidend ist, von Anfang an die richtige Struktur für die Transaktion zu wählen.

Quelle: The Nation Thailand

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