Рейди в Хуа-Хіні: 13 арештів через номінальні схеми володіння нерухомістю

Поліція Таїланду провела серію обшуків у Хуа-Хіні та заарештувала 13 осіб у справі про незаконне володіння нерухомістю через підставних тайських акціонерів. Під приціл потрапили 33 компанії, зареєстровані на місцевих номіналів, але фактично контрольовані іноземними покупцями. За даними The Nation Thailand, в операції було задіяно понад 200 співробітників правоохоронних органів та посадовців, а обшуки пройшли одразу на 15 об'єктах. Це не перша хвиля подібних операцій, але масштаб і географія сигналізують: боротьба з nominee-структурами вийшла далеко за межі Пхукета.

Для іноземних інвесторів, які звикли сприймати номінальні схеми як 'робочий інструмент', новини з Хуа-Хіна несуть пряме попередження. Тайська влада посилює контроль по всій країні, а не точково. Ризик втрати активу став реальним і системним.

Швидка відповідь

• 15 об'єктів обшукано поліцією в Хуа-Хіні в рамках однієї операції

• 33 компанії підозрюються у використанні тайських номінальних акціонерів для обходу заборони на іноземне володіння землею

• 13 осіб заарештовано - як тайські номінали, так і посередники

• Операція проводилася на підставі Foreign Business Act (1999) та Земельного кодексу Таїланду

• Номінальне володіння землею через тайську компанію кваліфікується як кримінальний злочин для всіх учасників схеми

• Наслідки для іноземного бенефіціара: конфіскація майна, штрафи до 1 млн бат, заборона на в'їзд і кримінальне переслідування

Ключові факти

• Foreign Business Act 1999 (B.E. 2542) забороняє іноземцям володіти більш ніж 49% акцій тайської компанії, що займається певними видами діяльності, включно з операціями із земельними ділянками. Номінальна структура, де тайці формально тримають 51%, але не мають реального контролю, є прямим порушенням цього закону.

• Земельний кодекс Таїланду забороняє іноземцям володіти землею напряму. Винятки вкрай обмежені: інвестиції від 40 млн бат за спеціальним дозволом Міністерства внутрішніх справ, і навіть у цьому випадку ділянка обмежена 1 рай (1 600 кв. м) для проживання.

• За даними The Nation Thailand, під час рейдів 2026 року в Хуа-Хіні виявили компанії, де тайські акціонери не могли пояснити вид діяльності фірми і не знали адрес нерухомості, що їй нібито належала.

• Хуа-Хін став другим після Пхукета регіоном, де проведено масштабні рейди. Раніше аналогічні операції пройшли на Самуї, у Паттаї та провінції Крабі. У сусідніх провінціях Пхукет, Панг-Нга та Крабі (Andaman провінції) масштабніша операція охопила 89 земельних ділянок вартістю приблизно 1,053 млрд бат, а понад 500 офіцерів брали участь у перевірках.

• За оцінками ринку, до 30-40% вілл на побережжі Хуа-Хіна, що належать іноземцям, оформлені через номінальні структури. Середня вартість таких об'єктів варіюється від 8 до 25 млн бат.

• Легальні альтернативи для іноземців: купівля кондомініуму у форматі freehold (повне право власності на юніт за умови, що іноземна квота у проекті не перевищує 49%), довгострокова оренда землі (leasehold) строком до 30 років з можливістю продовження, структурування через BOI (Раду з інвестицій Таїланду) для великих проєктів.

• Кримінальна відповідальність за Foreign Business Act передбачає позбавлення волі до 3 років і штраф від 100 000 до 1 000 000 бат для кожного учасника схеми.

FAQ

Що таке номінальна схема володіння нерухомістю в Таїланді?

Це структура, за якої іноземець реєструє тайську компанію, де 51% акцій формально належить тайським громадянам (номіналам). Фактично номінали не вкладають коштів, не приймають рішень і не отримують прибутку. Вся схема створюється виключно для обходу заборони на володіння землею іноземцями. Тайські суди та Департамент спеціальних розслідувань (DSI) кваліфікують такі структури як шахрайство.

Чи можуть конфіскувати будинок, куплений через номінала?

Так. При доведенні номінального характеру володіння суд має право зобов'язати компанію продати об'єкт у встановлений термін. Якщо продаж не відбудеться, земельна ділянка може перейти державі. Іноземний бенефіціар втрачає і об'єкт, і вкладені кошти.

Як іноземцю легально купити вілу в Таїланді?

Найпоширеніший законний спосіб - оформлення довгострокової оренди (leasehold) на земельну ділянку строком до 30 років, при цьому будівля на ділянці може належати іноземцю на праві власності. Інший варіант - купівля квартири в кондомініумі за схемою freehold. Для великих інвесторів доступні програми BOI, що дозволяють придбати ділянку до 1 рай за інвестицій від 40 млн бат.

Чи поширюються рейди лише на Хуа-Хін?

Ні. З 2024 року аналогічні операції проводилися на Пхукеті, у Паттаї, на островах Самуї та Пханган, а також у Крабі. У межах операції в провінціях Андаманського моря видано 59 ордерів на арешт (28 тайських громадян, 31 іноземець), а перевірено 76 фірм. Тренд на посилення контролю охоплює всі курортні зони Таїланду без винятків.

Які ознаки вказують поліції на номінальну компанію?

Основні 'червоні флаги': тайські акціонери з мінімальним доходом, відсутність реальної комерційної діяльності у компанії, єдиний актив - земельна ділянка з вілою, непропорційно малий статутний капітал, іноземний директор з правом одноосібного підпису.

Що загрожує тайському номіналу?

Тайський громадянин, який виступає номінальним акціонером, несе кримінальну відповідальність нарівні з іноземним бенефіціаром. Покарання - до 3 років позбавлення волі та штраф до 1 млн бат. Крім того, номінала можуть притягнути за ухилення від сплати податків і шахрайство.

Чи безпечно купувати кондомініум іноземцю?

Купівля квартири у зареєстрованому кондомініумі - абсолютно легальна процедура для іноземця. Ключова умова: іноземна квота у проєкті (49% від загальної площі) не має бути вичерпана, а оплата має надійти з-за кордону з підтвердженням банківським сертифікатом (Thor Tor 3).

Чи варто їхати на перегляд об'єктів у Хуа-Хін зараз?

Хуа-Хін залишається привабливим ринком: усього 2,5 години від Бангкока, розвинена інфраструктура, ціни на 30-40% нижчі за Пхукет. Але будь-які угоди необхідно структурувати лише через легальні механізми та за участю кваліфікованого юриста.

Що робити, якщо я вже володію нерухомістю через номінальну компанію?

Негайно зверніться до кваліфікованого тайського юриста для аудиту структури володіння. У деяких випадках можлива реструктуризація: перехід на leasehold, продаж ділянки зі збереженням права власності на будівлю, або залучення реального тайського партнера з підтвердженою фінансовою участю. Зволікання підвищує ризик потрапити у наступну хвилю перевірок.

Події в Хуа-Хіні підтверджують системний курс тайської влади на ліквідацію номінальних схем. Це не разова акція, а послідовна політика, яка лише посилюватиметься, про що свідчить і паралельна кампанія на Пхукеті, де вже перевірено 361 компанію, з яких 114 подано до суду і 39 оштрафовано. Для інвесторів, готових працювати у правовому полі, ринок Таїланду досі пропонує дохідність 5-8% річних на кондомініумах і стабільне зростання капіталу в курортних зонах. Головне - обрати правильну структуру угоди з самого початку.

Source: The Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.