Retate a Hua Hin: 13 arresti per schemi di nominee immobiliari nel 2026

La polizia thailandese ha condotto una serie di perquisizioni a Hua Hin, arrestando 13 persone nell'ambito di un'indagine su strutture di proprietà immobiliare illegali basate su azionisti thailandesi di comodo (nominee). Sotto la lente sono finite 33 aziende registrate a nome di cittadini thailandesi, ma di fatto controllate da acquirenti stranieri. Non è la prima ondata di operazioni simili, ma la portata e la nuova area geografica segnalano un dato chiaro: la lotta alle strutture nominee si estende ben oltre Phuket.

Per gli investitori internazionali abituati a considerare gli schemi nominee uno 'strumento di lavoro' consolidato, le notizie da Hua Hin rappresentano un avvertimento diretto. Le autorità thailandesi stanno intensificando i controlli su scala nazionale, non più in modo isolato. Il rischio di perdere l'immobile è oggi concreto.

Risposta rapida

• 15 siti perquisiti dalla polizia a Hua Hin in un'unica operazione

• 33 aziende sospettate di utilizzare azionisti thailandesi di comodo per aggirare il divieto di proprietà fondiaria straniera

• 13 persone arrestate, tra nominee thailandesi e intermediari

• L'operazione si basa sul Foreign Business Act (1999) e sul Codice Fondiario thailandese

• La proprietà nominee tramite società thailandese costituisce reato penale per tutti i soggetti coinvolti

• Conseguenze per il beneficiario straniero: confisca del bene, multe fino a 1 milione di baht, divieto d'ingresso e procedimento penale

Fatti chiave

• Il Foreign Business Act 1999 (B.E. 2542) vieta agli stranieri di detenere più del 49% delle quote di una società thailandese attiva in determinati settori, incluse le operazioni su terreni. Una struttura nominee, in cui i thailandesi detengono formalmente il 51% senza controllo reale, viola direttamente questa legge.

• Il Codice Fondiario thailandese vieta agli stranieri di possedere terreni direttamente. Le eccezioni sono molto limitate: investimenti da 40 milioni di baht con autorizzazione speciale del Ministero dell'Interno, e anche in questo caso il terreno è limitato a 1 rai (1.600 mq) per uso residenziale.

• Secondo The Nation Thailand, durante i raid del 2026 a Hua Hin sono state scoperte aziende i cui azionisti thailandesi non erano in grado di spiegare l'attività della società né conoscevano gli indirizzi degli immobili di sua proprietà.

• L'operazione ha coinvolto oltre 200 tra agenti e funzionari, con mandati d'arresto emessi per 45 cittadini stranieri e la convocazione di 39 cittadini thailandesi, secondo quanto riportato da The Nation Thailand.

• Hua Hin è la seconda regione, dopo Phuket, a subire retate su larga scala. Operazioni simili si erano già svolte a Koh Samui, Pattaya e nella provincia di Krabi, dove una precedente fase ha coinvolto oltre 500 agenti e ispezionato 89 lotti di terreno per un valore complessivo di circa 1,053 miliardi di baht.

• Secondo stime di mercato, dal 30 al 40% delle ville sulla costa di Hua Hin di proprietà straniera sarebbero state acquisite tramite strutture nominee. Il valore medio di questi immobili varia tra 8 e 25 milioni di baht.

• Alternative legali per gli stranieri: acquisto di un condominio in formato freehold (piena proprietà dell'unità, a condizione che la quota straniera nel progetto non superi il 49%), leasehold su terreno fino a 30 anni rinnovabile, oppure strutturazione tramite il BOI (Board of Investment thailandese) per progetti di grandi dimensioni.

• La responsabilità penale ai sensi del Foreign Business Act prevede fino a 3 anni di reclusione e multe da 100.000 a 1.000.000 di baht per ciascun soggetto coinvolto nello schema.

FAQ

Cos'è uno schema nominee nella proprietà immobiliare thailandese?

È una struttura in cui uno straniero registra una società thailandese in cui il 51% delle quote appartiene formalmente a cittadini thailandesi (nominee). Nella pratica, i nominee non investono capitali, non prendono decisioni e non ricevono profitti. L'intero schema serve unicamente ad aggirare il divieto di proprietà fondiaria per gli stranieri. I tribunali thailandesi e il Department of Special Investigation (DSI) qualificano queste strutture come frode.

Una casa acquistata tramite nominee può essere confiscata?

Sì. Se viene dimostrata la natura fittizia della proprietà, il tribunale può ordinare alla società di vendere l'immobile entro un termine stabilito. Se la vendita non avviene, il terreno può essere trasferito allo Stato. Il beneficiario straniero perde sia l'immobile sia il capitale investito.

Come può uno straniero acquistare legalmente una villa in Thailandia?

Il metodo legale più diffuso è il leasehold su terreno fino a 30 anni, mentre l'edificio costruito sul lotto può essere di piena proprietà dello straniero. Un'altra opzione è l'acquisto di un'unità in condominio in formato freehold. Per investitori di grande capitale sono disponibili i programmi BOI, che consentono l'acquisto di un lotto fino a 1 rai con investimenti a partire da 40 milioni di baht.

Le retate riguardano solo Hua Hin?

No. Dal 2024 operazioni simili si sono svolte a Phuket, Pattaya, sulle isole di Koh Samui e Koh Phangan, oltre che a Krabi. La tendenza verso controlli più severi coinvolge tutte le zone turistiche della Thailandia, senza eccezioni.

Quali segnali insospettiscono la polizia su una società nominee?

I principali 'campanelli d'allarme': azionisti thailandesi con reddito minimo, assenza di reale attività commerciale, un unico bene, ovvero un terreno con villa, capitale sociale sproporzionatamente basso, direttore straniero con firma singola.

Cosa rischia il nominee thailandese?

Il cittadino thailandese che agisce come azionista nominee è penalmente responsabile allo stesso titolo del beneficiario straniero. La pena prevista è fino a 3 anni di reclusione e multa fino a 1 milione di baht. Il nominee può inoltre essere perseguito per evasione fiscale e frode.

È sicuro per uno straniero acquistare un condominio?

L'acquisto di un'unità in un condominio regolarmente registrato è una procedura del tutto legale per gli stranieri. La condizione chiave è che la quota straniera nel progetto (49% della superficie totale) non sia esaurita e che il pagamento provenga dall'estero, certificato tramite un bonifico bancario (Thor Tor 3).

Vale la pena visitare gli immobili a Hua Hin adesso?

Hua Hin resta un mercato attraente: a sole 2,5 ore da Bangkok, con infrastrutture sviluppate e prezzi inferiori del 30-40% rispetto a Phuket. Tuttavia, ogni operazione deve essere strutturata esclusivamente attraverso meccanismi legali, con il supporto di un avvocato locale qualificato prima di procedere a qualsiasi visita o trattativa.

Cosa fare se si possiede già un immobile tramite una società nominee?

Rivolgersi immediatamente a un avvocato thailandese qualificato per un audit della struttura di proprietà. In alcuni casi è possibile una ristrutturazione: passaggio a leasehold, vendita del terreno mantenendo la proprietà dell'edificio, oppure il coinvolgimento di un partner thailandese reale con una comprovata partecipazione finanziaria. Ogni ritardo aumenta il rischio di essere coinvolti nella prossima ondata di controlli.

Gli eventi di Hua Hin confermano l'orientamento sistematico delle autorità thailandesi verso l'eliminazione degli schemi nominee. Non si tratta di un'azione isolata, ma di una politica coerente destinata a intensificarsi ulteriormente. Per gli investitori disposti a operare nella piena legalità, il mercato thailandese continua comunque a offrire un rendimento del 5-8% annuo sui condomini e una crescita di capitale stabile nelle zone turistiche. L'elemento decisivo resta la scelta della struttura corretta fin dall'inizio della trattativa.

Fonte: The Nation Thailand

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