Gouverneur von Phuket abgesetzt: 5 Signale fuer Immobilieninvestoren 2026

An der Bang Tao Beach stiessen Kontrolleure von Branchenverbaenden buchstaeblich an die Wasserlinie: Ein Teil des oeffentlichen Strandes war faktisch von privaten Beachclubs und Restaurants vereinnahmt worden, Taxis und Grab-Fahrer kamen nicht mehr an die Betriebe heran. Kurz darauf verloren der Gouverneur von Phuket und fuenf Mitglieder seiner Verwaltung ihre Posten: Das Kabinett unter Anutin Charnvirakul versetzte sie von der Insel weg. Laut internationalen Berichten wurde Gouverneur Nirat Pongsitthavorn ins Innenministerium versetzt, waehrend Chotnarin Kerdsom neuer Gouverneur von Phuket wurde.

Die offizielle Begruendung liest sich nuechtern: Effizienzsteigerung der Verwaltung und Loesung angehaeufter Probleme der Provinz. Man sollte sie anders lesen. Die Zentralregierung hat oeffentlich demonstriert, dass Verstoesse in Touristenzonen nicht mehr toleriert werden, und diesmal zahlten nicht Unternehmer, sondern Beamte den Preis.

Fuer Eigentuemer einer Wohnung in Laguna oder einer Villa in Cherng Talay ist die Konsequenz einfach: Nicht der Quadratmeterpreis aendert sich, sondern der Preis der Regelverletzung. Rendite, die auf grauen Konstruktionen aufgebaut ist, verliert schneller an Wert als das Asset selbst.

Kurzantwort

• Das Kabinett versetzte den Gouverneur von Phuket und fuenf Mitarbeiter seiner Verwaltung; offiziell genannter Grund: angehaeufte Probleme der Provinz und mangelnde Verwaltungseffizienz.

• Bei Kontrollen an Bang Tao und Nachbarstraenden festgestellt: Besetzung oeffentlicher Flaeche durch Beachclubs, blockierte Zufahrt fuer Taxis und Grab, nahezu ausschliesslich myanmarisches Personal, Preise, die Thailaender vom Strandbesuch ausschliessen, sowie lokale Regelverstoesse.

• Alle Straende Thailands bleiben laut Gesetz oeffentliches Gebiet. Keine Pacht eines angrenzenden Grundstuecks verleiht Rechte am Sand oder Zugang zum Wasser.

• Fuer auslaendische Unternehmen ist das zentrale Signal: Beitrag zur lokalen Wirtschaft und Arbeitsplaetze fuer Thailaender sind keine Rhetorik mehr, sondern Gegenstand von Kontrollen.

• Standardanforderung an eine thailaendische Firma mit auslaendischem Mitarbeiter: 4 thailaendische Angestellte pro 1 Arbeitserlaubnis und eingezahltes Kapital ab 2 Millionen THB je Erlaubnis. BOI-Unternehmen unterliegen einem eigenen Regime.

• Kurzzeitvermietung unter 30 Tagen ohne Lizenz nach dem Hotel Act bleibt ein Verstoss, unabhaengig davon, wie der Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft formuliert ist.

Szenarien und Optionen

Kauf zum Eigennutz. Das robusteste Szenario gegenueber regulatorischer Turbulenz. Ein Kondominium innerhalb der auslaendischen Quote (bis zu 49% der verkaufbaren Flaeche eines Gebaeudes) verschafft vollwertiges Eigentum, und Kontrollen von Beachclubs betreffen Sie nicht. Der Nachteil: Das Asset arbeitet nicht, waehrend Instandhaltung, Nebenkosten und Sinking Fund monatlich anfallen.

Kauf zur Vermietung ueber eine Verwaltungsgesellschaft. Hier entsteht das eigentliche Risiko. Ein Projekt mit Hotel-Act-Lizenz und sauberer Zahlungsstruktur uebersteht jede verschaerfte Kontrolle. Ein Projekt, das 7-8% Rendite pro Jahr bei taeglicher Kurzzeitvermietung verspricht, aber keine Lizenz im Gebaeude hat, verliert bei der ersten Kontrollwelle seine Vertriebskanaele: Grosse Buchungsplattformen entfernen unlizenzierte Objekte auf behoerdliche Anweisung. Das Einkommen bricht nicht schrittweise, sondern schlagartig ein.

Villa unter Verwaltung. Rechtlich die heikelste Konstruktion. Land wird an Auslaender nicht verkauft, daher nutzt man entweder einen 30-jaehrigen Pachtvertrag mit Registrierung beim Land Department oder eine thailaendische Firma. Die zweite Variante ist bei nominellen Aktionaeren ein direkter Verstoss gegen den Foreign Business Act, und genau in diese Richtung zielen die verschaerften Kontrollen auf Phuket.

Kauf eines Strand- oder Restaurantbetriebs. Nach den aktuellen Ereignissen wuerde ich dieses Szenario mindestens so lange zurueckstellen, bis die neue Verwaltung ihre Linie in der Praxis gezeigt hat. Der Einstieg in ein Geschaeft, dessen Lage teilweise auf oeffentlichem Grund beruht, bedeutet derzeit den Kauf eines Rechtsstreits, nicht eines Cashflows.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Erwartung fallender Preise nach der Saeuberung. Sie werden nicht fallen. Verschaerfte Kontrollen auf Phuket haben in den letzten Jahren nie den Preis pro Quadratmeter im Erstverkauf gesenkt, sondern die Rendite grauer Betreiber getroffen. Wer auf einen Rabatt wartet, erlebt meist steigende Preise und ein schrumpfendes Angebot lizenzierter Projekte. Senken Sie Ihre Renditeerwartungen, nicht Ihre Einstiegspreis-Erwartung.

Versprechen garantierter Rendite ohne Lizenz. Die einzige Schutzmassnahme: das Dokument zum Gebaeude pruefen, nicht die Praesentation.

Nominelle thailaendische Aktionaere in der villenbesitzenden Firma. Die Konstruktion funktioniert genau bis zur ersten gezielten Pruefung der Kapitalherkunft der Aktionaere. Alternative: registrierter 30-jaehriger Landpachtvertrag plus getrenntes Eigentum am Gebaeude.

Ignorieren der Bauvorschriften Phukets. Auf der Insel gelten Bauverbote oberhalb von 80 Metern ueber dem Meeresspiegel sowie an Haengen mit einer Neigung ueber 35%. Eine Villa mit fantastischem Ausblick kann ausserhalb der Vorschriften errichtet worden sein, und die Legalisierung entscheidet dann nicht der Kaeufer, sondern ein Gericht.

Personal ausschliesslich aus Myanmar. Fuer Betreiber von Serviceunternehmen ist das nun ausdruecklich in den Vorwuerfen gegen Beachclubs vermerkt. Halten Sie die Quote thailaendischer Mitarbeiter ein und sorgen Sie fuer gueltige Arbeitserlaubnisse.

Vertrauen in das Versprechen eines privaten Meerzugangs. Der Sand ist oeffentlich. Punkt. Jede Konstruktion darauf wird per Behoerdenentscheid entfernt.

FAQ

Wirkt sich der Gouverneurswechsel auf die Immobilienpreise auf Phuket aus?

Auf den Quadratmeterpreis in lizenzierten Projekten hat es keinen direkten Einfluss. Betroffen ist die Mietrendite von Objekten, die ohne Hotel-Act-Lizenz betrieben werden.

Kann mir meine Wohnung wegen der Kontrollen weggenommen werden?

Nein, wenn die Wohnung innerhalb der Auslaenderquote gekauft wurde, das Geld per FET-Formular aus dem Ausland eingebracht und das Eigentum beim Land Department registriert wurde. Die Kontrollen betreffen Geschaeftsbetrieb und Landnutzung, nicht Privateigentum.

Ist Kurzzeitvermietung auf Phuket legal?

Vermietung unter 30 Tagen erfordert eine Lizenz nach dem Hotel Act. Langzeitvermietung ab 30 Tagen benoetigt keine Lizenz.

Wie riskant ist der Villenkauf ueber eine thailaendische Firma?

Wenn die thailaendischen Aktionaere real sind, eigenes Kapital eingebracht haben und an der Fuehrung beteiligt sind, ist das eine funktionierende Konstruktion. Sind sie nominell, liegt ein Verstoss gegen den Foreign Business Act mit Risiko fuer das Asset vor.

Was sollte man vor dem Kauf einer Villa am Meer pruefen?

Den Chanot-Titel, die Grundstuecksgrenzen relativ zur oeffentlichen Strandlinie, die Hoehe ueber dem Meeresspiegel, die Hangneigung sowie die Baugenehmigung. Die Grenzvermessung sollte ein unabhaengiger Vermessungsingenieur uebernehmen.

Lohnt sich jetzt der Einstieg in ein Strand- oder Restaurantgeschaeft auf Phuket?

Ich wuerde abwarten. Solange die neue Verwaltung ihre Anwendungspraxis nicht gezeigt hat, bedeutet der Kauf eines Betriebs auf umstrittenem Gebiet den Kauf eines Konflikts.

Wie besichtigt man Objekte, ohne sich auf Verkaeufervideos zu verlassen?

Persoenlich anreisen und mindestens fuenf Tage einplanen, um sowohl Baufortschritt als auch Auslastung des Viertels an einem Werktag zu sehen.

Meine Empfehlung fuer Einsteiger in den Phuket-Markt mit einem Budget bis 10 Millionen THB: Waehlen Sie ein Kondominium innerhalb der Auslaenderquote in einem Gebaeude mit gueltiger Hotel-Act-Lizenz und verzichten Sie auf eine Villa ueber eine Firmenkonstruktion. Die Rendite wird bescheidener ausfallen als in der Werbung versprochen, ueberlebt dafuer aber jeden Fuehrungswechsel. Wer ausschliesslich zum Eigennutz kauft und nie vermieten will, fuer den gilt diese Logik nicht: Entscheiden Sie dann nach Aussicht und Qualitaet der Verwaltungsgesellschaft.

Source: union.travel

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