Governatore di Phuket rimosso: 5 segnali per gli investitori nel 2026

A Bang Tao gli ispettori delle associazioni di categoria sono arrivati fino alla battigia e hanno trovato l'evidenza: parte della spiaggia pubblica e' di fatto occupata da beach club e ristoranti privati, e taxi e autisti Grab non riescono nemmeno ad avvicinarsi a questi locali. Poco dopo, il governatore di Phuket e cinque membri della sua amministrazione hanno perso il posto: il governo guidato da Anutin Charnvirakul li ha trasferiti fuori dall'isola.

La formula ufficiale e' asciutta: miglioramento dell'efficienza amministrativa e risoluzione dei problemi accumulati nella provincia. Ma va letta diversamente. Il potere centrale ha mostrato pubblicamente che non chiudera' piu' un occhio sulle irregolarita' nella zona turistica, e a pagarne il prezzo per primi non sono state le aziende, ma i funzionari.

Per chi possiede un appartamento a Laguna o una villa a Cherng Talay, la conclusione e' semplice: non cambia il prezzo al metro quadro, cambia il costo della non conformita' alle regole. I rendimenti costruiti su schemi grigi si svalutano piu' in fretta dell'asset stesso.

Risposta rapida

• Il governo ha trasferito il governatore di Phuket, Nirat Pongsitthaworn, e cinque funzionari della sua amministrazione; il nuovo governatore nominato e' Chotnarin Kerdsom.

• Le contestazioni emerse nei sopralluoghi a Bang Tao e sulle spiagge vicine: occupazione di area pubblica da parte dei beach club, impossibilita' di accesso per taxi e Grab, personale quasi esclusivamente birmano, prezzi che escludono i thailandesi dalla fruizione, violazioni normative locali (narghile nei locali).

• Tutte le spiagge della Thailandia restano per legge territorio pubblico: nessun affitto di terreno adiacente da' diritti sulla sabbia o sull'accesso all'acqua.

• Per le imprese straniere il segnale chiave e': il contributo all'economia locale e all'occupazione thailandese non e' piu' retorica, ma oggetto di ispezioni concrete.

• Requisito standard per una societa' thailandese con dipendente straniero: 4 dipendenti thailandesi per 1 permesso di lavoro e capitale versato da almeno 2 milioni di baht per permesso; le aziende con BOI seguono un regime separato.

• L'affitto a breve termine (meno di 30 giorni) senza licenza secondo l'Hotel Act resta una violazione, a prescindere da come venga formulato il contratto con la societa' di gestione.

Scenari e opzioni

Acquisto per uso personale. Lo scenario piu' resistente alla turbolenza normativa. Un condominio nella quota straniera (fino al 49% della superficie vendibile dell'edificio) garantisce piena proprieta', e i controlli sui beach club non vi riguardano affatto. Lo svantaggio e' evidente: l'asset non genera reddito, mentre spese di manutenzione, utenze e sinking fund incidono ogni mese.

Acquisto per affitto tramite societa' di gestione. Qui emerge il rischio reale. Un progetto con licenza Hotel Act e schema di pagamento trasparente supera indenne qualsiasi inasprimento dei controlli. Un progetto che promette il 7-8% annuo con occupazione a breve termine, ma privo di licenza nell'edificio, perde i canali di vendita alla prima ondata di ispezioni: le grandi piattaforme di prenotazione rimuovono gli immobili non autorizzati su richiesta delle autorita'. Il reddito non cala gradualmente, crolla di colpo.

Villa in gestione. La struttura giuridicamente piu' delicata. Il terreno non puo' essere venduto a stranieri, quindi si ricorre o a un contratto di locazione trentennale registrato al Land Department, oppure a una societa' thailandese. La seconda opzione, con azionisti nominali, costituisce una violazione diretta del Foreign Business Act, ed e' proprio in questa direzione che punta il rafforzamento dei controlli a Phuket.

Acquisto di un'attivita' balneare o ristorativa. Dopo quanto accaduto, rimanderei questo scenario almeno fino a quando la nuova amministrazione non mostrera' concretamente la propria linea. Entrare in un'attivita' la cui posizione poggia in parte su terreno pubblico oggi significa acquistare un contenzioso legale, non un flusso di cassa.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Aspettarsi un calo dei prezzi dopo la 'pulizia'. Non succedera'. L'inasprimento dei controlli a Phuket negli ultimi anni non ha mai fatto scendere il prezzo del metro quadro sul mercato primario: ha colpito la redditivita' degli operatori irregolari. L'investitore che aspetta uno sconto di solito si ritrova con un prezzo piu' alto e una scelta piu' ristretta di progetti con licenza. Abbassate le aspettative sul rendimento locativo, non sul prezzo d'ingresso.

Promesse di rendimento garantito senza licenza. L'unica tutela e' verificare il documento relativo all'edificio, non la presentazione commerciale.

Azionisti thailandesi nominali nella societa' proprietaria della villa. Lo schema regge solo fino al primo controllo mirato sull'origine del capitale degli azionisti. L'alternativa e' un contratto di locazione del terreno registrato per 30 anni con proprieta' separata della costruzione.

Ignorare i vincoli edilizi di Phuket. Sull'isola vigono divieti di costruzione oltre gli 80 metri sul livello del mare e su pendii con inclinazione superiore al 35%. Una villa con una vista spettacolare potrebbe essere stata costruita fuori norma, e a legalizzarla non sarete voi, ma un tribunale.

Personale esclusivamente proveniente dal Myanmar. Per chi possiede un'attivita' di servizi, questo e' ora segnalato in rosso proprio nelle contestazioni ai beach club. Rispettate la proporzione di dipendenti thailandesi e tenete in ordine i permessi di lavoro.

Fidarsi della promessa di un accesso privato al mare. La sabbia e' pubblica, punto. Qualsiasi struttura costruita su di essa puo' essere rimossa per decisione delle autorita'.

FAQ

Il cambio di governatore influenzera' i prezzi immobiliari a Phuket?

Sul prezzo al metro quadro nei progetti con licenza non c'e' impatto diretto. L'effetto si vedra' sul rendimento locativo degli immobili operanti senza licenza Hotel Act.

Rischio di perdere il mio appartamento a causa dei controlli?

No, se l'appartamento e' stato acquistato nella quota straniera, i fondi sono stati trasferiti dall'estero con modulo FET e la proprieta' e' registrata al Land Department. I controlli riguardano le attivita' commerciali e l'uso del terreno, non la proprieta' privata.

E' legale affittare un appartamento a breve termine a Phuket?

L'affitto per periodi inferiori a 30 giorni richiede una licenza secondo l'Hotel Act. L'affitto a lungo termine, dai 30 giorni in su, non la richiede.

Quanto e' rischioso acquistare una villa tramite societa' thailandese?

Se gli azionisti thailandesi sono reali, hanno versato fondi propri e partecipano alla gestione, e' uno schema funzionante. Se sono nominali, si configura una violazione del Foreign Business Act con rischio per l'asset.

Cosa verificare prima di acquistare una villa sul mare?

Il chanote, i confini del terreno rispetto alla linea di spiaggia pubblica, l'altitudine sul livello del mare e la pendenza, e il permesso di costruzione. Il rilievo dei confini va commissionato a un geometra indipendente.

Conviene entrare ora nel settore ristorazione o beach club a Phuket?

Aspetterei. Finche' la nuova amministrazione non mostrera' concretamente come applica le regole, acquistare un locale su territorio conteso significa comprare un conflitto, non un flusso di reddito.

Come valutare gli immobili senza fidarmi solo dei video del venditore?

Meglio andare di persona e pianificare un soggiorno di almeno cinque giorni, per vedere sia i cantieri sia l'affluenza reale del quartiere in un giorno feriale.

Secondo l'analisi di Prachachat ripresa dalla stampa specializzata, Phuket resta comunque tra i mercati immobiliari e turistici piu' solidi della Thailandia, con investimenti record nonostante l'incertezza politica: la vera sfida per la provincia e' bilanciare il ripristino della legalita' con la fiducia degli investitori internazionali.

Il mio consiglio per chi entra nel mercato di Phuket con un budget fino a 10 milioni di baht: puntate su un condominio nella quota straniera, in un edificio con licenza Hotel Act attiva, ed evitate di rincorrere una villa tramite societa'. Il rendimento sara' piu' modesto delle cifre pubblicizzate, ma reggera' a qualsiasi cambio di amministrazione. Se comprate solo per uso personale e non prevedete mai di affittare, questa logica non vi riguarda: scegliete in base alla vista dalla finestra e alla qualita' della societa' di gestione.

Source: Prachachat / union.travel

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