FET-Formular und Herkunftsnachweis beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand: Die komplette Checkliste 2026

Das thailändische Anti-Geldwäsche-Büro AMLO blockierte allein in den letzten Jahren Immobilientransaktionen im Wert von über 12 Milliarden Baht, weil der Nachweis der Mittelherkunft fehlte oder unvollständig war. Für ausländische Käufer einer Eigentumswohnung in Thailand ist der Dokumentenpaket zur Mittelherkunft kein bürokratisches Detail - er ist die Grundvoraussetzung dafür, dass eine Transaktion überhaupt rechtswirksam abgeschlossen werden kann.

Thai Banken, Grundbuchämter und Bauträger verlangen von Nicht-Residenten eine lückenlose Kette: Woher kamen die Mittel, über welche Bank liefen sie, in welcher Währung. Ein einziger fehlerhafter Beleg kann die Eigentumsregistrierung um Monate verzögern oder vollständig zum Scheitern bringen.

Kurzantwort

• Das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form) ist das zentrale Pflichtdokument beim Geldtransfer aus dem Ausland für den Kauf einer Eigentumswohnung in der Ausländerquote.
• Der Mindestbetrag für die FET-Ausstellung beträgt den Gegenwert von 50.000 USD (oder äquivalent in einer anderen Währung).
• Die Überweisung muss in Fremdwährung eingehen und erst bei der empfangenden Thai-Bank in Baht umgerechnet werden.
• Im Verwendungszweck muss die Formulierung 'for purchase of condominium' stehen.
• Das Grundbuchamt (Land Office) verlangt das FET bei der Eigentumsregistrierung auf einen ausländischen Namen.
• Bauträger von börsengelisteten Unternehmen (SET-listed) fordern zusätzlich Kontoauszüge der letzten 6 Monate und einen Einkommensnachweis.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf direkt aus dem Ausland

Dies ist der häufigste Weg für internationale Investoren. Mittel werden von einem ausländischen Bankkonto auf ein persönliches Konto bei einer Thai-Bank überwiesen. Die empfangende Thai-Bank stellt bei Eingang das FET-Formular aus. Die wichtigste Regel: Die Überweisung muss zwingend in Fremdwährung eintreffen, nicht in Baht. Konvertiert die sendende Bank bereits vor dem Transfer in Baht, kann das FET nicht ausgestellt werden.

Für Investoren, die Überweisungen über Zwischenstationen in Drittländern abwickeln müssen, gilt: Die vollständige Dokumentenkette muss erhalten bleiben - Kontoauszug der sendenden Bank, Transferbeleg zur Zwischenbank, finaler Transfer nach Thailand. Das Land Office akzeptiert das FET der Thai-Bank, aber der Bauträger kann zusätzliche Erklärungen anfordern.

Szenario 2: Zahlung vom Thai-Bankkonto eines Residenten

Wer über eine Arbeitserlaubnis und ein Thai-Bankkonto mit in Thailand erzielten Einkünften verfügt, benötigt kein FET. Das Land Office akzeptiert stattdessen einen Kontoauszug als Nachweis der verfügbaren Mittel, ergänzt durch eine Arbeitgeberbescheinigung (Employment Certificate) und eine Steuererklärung (Por Ngor Dor 91). Dieser Weg eignet sich für Expats mit Thai-Gehalt, nicht jedoch für die meisten nicht-residenten Investoren.

Szenario 3: Kauf über eine Thai-Gesellschaft

Beim Erwerb über eine thailändische Gesellschaft (Thai Co., Ltd.) werden die Nachweise zur Mittelherkunft im Namen der Gesellschaft eingereicht. Erforderlich sind ein Gesellschafterdarlehensvertrag (Director's Loan Agreement), ein Kontoauszug des Firmenkontos sowie ein FET auf den Namen der Gesellschaft oder des Direktors.

Szenario 4: Teilzahlung in bar

Einige Bauträger auf Phuket akzeptieren eine Anzahlung in bar - in der Regel bis zu 100.000 Baht. Die Restzahlung für die Freehold-Registrierung auf einen ausländischen Namen erfordert jedoch immer ein gültiges FET. Eine vollständige Barzahlung führt unweigerlich zur Ablehnung durch das Grundbuchamt und kann Probleme mit AMLO nach sich ziehen.

Vergleichstabelle: Zahlungswege und Anforderungen

Hauptrisiken und Fehler

1. Falscher Verwendungszweck. Steht im Verwendungszweck 'living expenses', 'gift' oder gar nichts, stellt die Thai-Bank ein FET mit falschem Code aus. Das Land Office lehnt ab. Der Verwendungszweck kann nach Eingang der Überweisung nicht mehr geändert werden - die Mittel müssen zurückgebucht und erneut überwiesen werden.

2. Konvertierung in Baht vor der Überweisung. Ein klassischer Fehler: Der Käufer bittet seine Bank, den Transfer direkt in Baht zu senden. Die empfangende Thai-Bank erfasst keine Fremdwährungskonversion und stellt kein FET aus. Lösung: immer in Fremdwährung überweisen.

3. Stückelung in viele kleine Überweisungen. Manche Käufer teilen den Gesamtbetrag in zahlreiche Kleintransfers auf. Die Thai-Bank kann die Ausstellung eines einheitlichen FET ablehnen oder Erläuterungen verlangen. Empfehlung: eine oder zwei Überweisungen über den vollständigen Kaufpreis.

4. Überweisung von einer dritten Person. Die Mittel müssen vom persönlichen Konto des Käufers stammen. Kommt die Überweisung von einem Familienmitglied oder Geschäftspartner, sind eine notariell beglaubigte Vollmacht und eine Gift Declaration erforderlich. Ohne diese Dokumente akzeptiert das Land Office das FET nicht.

5. Verlust des Original-FET. Das FET wird als Papierdokument im Original ausgestellt. Kopien oder Scans werden bei der Registrierung nicht akzeptiert. Bei Verlust des Originals muss man sich erneut an die Bank wenden - dieser Prozess kann 2 bis 4 Wochen dauern.

6. Abweichung zwischen FET-Betrag und Kaufpreisangabe im Vertrag. Weist das FET 5.000.000 Baht aus, steht im Kaufvertrag aber 5.500.000 Baht, verlangt das Land Office ein zusätzliches FET über die Differenz.

7. Nutzung nicht lizenzierter Kryptoplattformen. Thai-Banken akzeptieren in 2026 Mittel von lizenzierten Kryptobörsen (Bitkub, Satang Pro). Mittel von nicht lizenzierten Plattformen oder P2P-Tauschbörsen erhalten kein FET.

Vollständige Checkliste für das Land Office

• Original des FET-Formulars (Foreign Exchange Transaction Form)
• Reisepass des Käufers (Original und Kopie)
• Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement)
• Bestätigung der Hausverwaltung, dass die Ausländerquote (49 %) nicht überschritten wird
• Vollmacht (sofern ein Vertreter die Transaktion durchführt)
• Quittungen über gezahlte Steuern und Gebühren (Transfer Fee, Withholding Tax, Stamp Duty)

FAQ

Was ist das FET-Formular und warum ist es notwendig?

Das FET (Foreign Exchange Transaction Form) ist ein Dokument der Thai-Bank, das bestätigt, dass Fremdwährung nach Thailand überwiesen und in Baht konvertiert wurde. Ohne FET registriert das Grundbuchamt das Eigentumsrecht an einer Eigentumswohnung nicht auf den Namen eines Ausländers im Rahmen der Freehold-Quote.

Kann ein FET einer anderen Bank als der empfangenden Bank verwendet werden?

Nein. Das FET wird ausschließlich von jener Thai-Bank ausgestellt, die die Fremdwährung empfangen und konvertiert hat. Eine anschließende Überweisung zwischen Thai-Banken nach der Konversion erzeugt kein neues FET.

Welche Banken in Thailand sind für ausländische Überweisungen empfehlenswert?

Die Bangkok Bank und die Kasikornbank (KBank) verfügen über die größte Erfahrung mit ausländischen Immobilienkäufern. Die Bangkok Bank gilt traditionell als besonders aufgeschlossen gegenüber großen eingehenden Überweisungen von Nicht-Residenten.

Ist ein FET beim Leasehold-Kauf erforderlich?

Nein. Das FET ist nur für die Freehold-Eigentumsregistrierung auf einen ausländischen Namen erforderlich. Bei einem langfristigen Mietrecht (Leasehold über 30 Jahre) fordert das Land Office kein FET - der Bauträger kann jedoch im Rahmen seiner eigenen Compliance-Prüfung einen Mittelherkunftsnachweis verlangen.

Was tun, wenn die sendende Bank keinen Verwendungszweck zulässt?

In diesem Fall sollte der empfangenden Thai-Bank ein Begleitschreiben (Cover Letter) mit Angabe des Überweisungszwecks, der Käuferdaten und der Objektadresse eingereicht werden. Manche Banken akzeptieren dies als Grundlage für die Ausstellung eines FET mit korrektem Code.

Akzeptiert das Land Office Kryptowährung direkt?

Nein. Das thailändische Grundbuchamt akzeptiert keine Kryptowährung. Die Krypto muss auf einer lizenzierten Thai-Börse verkauft, die Baht-Erlöse auf ein Thai-Bankkonto ausgezahlt und ein FET eingeholt werden - sofern die ursprünglichen Mittel aus dem Ausland in Krypto geflossen sind.

Wie lange ist ein FET gültig?

Formell hat das FET kein Ablaufdatum. In der Praxis kann das Land Office jedoch aktuelle Kontoauszüge verlangen, wenn das FET älter als 6 Monate ist. Empfehlenswert ist es, Überweisung und Registrierung innerhalb von 3 Monaten abzuwickeln.

Was kostet die Kontoeröffnung bei einer Thai-Bank für den Wohnungskauf?

Die Kontoeröffnung selbst ist kostenlos. Nicht-Residenten ohne Arbeitserlaubnis benötigen jedoch ein gültiges Visum (kein einfaches Touristenvisum) sowie in der Regel ein Empfehlungsschreiben des Bauträgers. Der Prozess dauert 1-2 Werktage.

Der wichtigste praktische Hinweis: Beginnen Sie mit der Vorbereitung Ihrer Finanzdokumente vor Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung. Eröffnen Sie ein Konto bei einer Thai-Bank, tätigen Sie eine Testüberweisung über einen kleinen Betrag und stellen Sie sicher, dass die gesamte Kette reibungslos funktioniert. So sparen Sie Wochen und schließen das Risiko aus, dass Ihre Transaktion in letzter Minute scheitert.

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