Formulaire FET et justificatif d'origine des fonds pour acheter un condo en Thaïlande : checklist 2026

En 2026, le bureau anti-blanchiment thaïlandais (AMLO) a bloqué des transactions immobilières représentant plus de 12 milliards de bahts en raison de dossiers incomplets sur l'origine des fonds. Pour un acheteur étranger de condominium en Thaïlande, constituer ce dossier n'est pas une simple formalité administrative - c'est la condition sine qua non pour que la vente aboutisse.

Les banques thaïlandaises, les bureaux fonciers et les promoteurs exigent des non-résidents une traçabilité irréprochable : d'où vient l'argent, par quelle banque il a transité, en quelle devise. Une seule erreur documentaire peut retarder l'enregistrement de plusieurs mois, voire conduire à un refus pur et simple.

Réponse rapide

• Le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) est le document obligatoire lors de tout virement international destiné à l'achat d'un condo en quota étranger.
• Le montant minimum pour obtenir un FET est l'équivalent de 50 000 USD (ou l'équivalent en autre devise).
• Le virement doit arriver en devise étrangère et être converti en bahts directement par la banque thaïlandaise.
• L'objet du virement (purpose of remittance) doit impérativement mentionner 'for purchase of condominium'.
• Le bureau foncier (Land Office) exige le FET lors de l'enregistrement du titre de propriété au nom d'un étranger.
• Les promoteurs cotés au SET (bourse de Bangkok) demandent en plus un relevé bancaire des 6 derniers mois et une preuve de revenus légaux.

Scénarios et options

Scénario 1 : achat depuis l'étranger par virement bancaire

C'est le parcours le plus courant pour les investisseurs internationaux. Les fonds sont transférés depuis une banque étrangère (européenne, asiatique, ou autre) vers un compte personnel ouvert dans une banque thaïlandaise. A réception, la banque thaïlandaise émet le formulaire FET - anciennement appelé Thor Tor 3. La règle fondamentale : le virement doit arriver en devise étrangère, jamais en bahts. Si l'expéditeur convertit en bahts avant l'envoi, la banque thaïlandaise ne peut pas délivrer le FET.

Pour les investisseurs utilisant des banques de pays soumis à des restrictions SWIFT, le recours à une juridiction intermédiaire est courant. Dans ce cas, il est impératif de conserver la chaîne documentaire complète : relevé de la banque d'origine, confirmation du transfert vers la banque intermédiaire, puis virement final vers la Thaïlande. Le Land Office accepte le FET émis par la banque thaïlandaise, mais le promoteur peut demander des justificatifs complémentaires.

Scénario 2 : paiement depuis un compte bancaire thaïlandais (résident)

Si l'acheteur détient un permis de travail et un compte thaïlandais alimenté par des revenus perçus en Thaïlande, le formulaire FET n'est pas nécessaire. Le Land Office accepte alors un relevé bancaire attestant la disponibilité des fonds, accompagné d'une attestation employeur (employment certificate) et d'une déclaration fiscale (Por Ngor Dor 91). Ce schéma convient aux expatriés salariés localement, mais pas aux investisseurs non-résidents.

Scénario 3 : achat via une société thaïlandaise

Lors d'un achat par l'intermédiaire d'une Thai Co., Ltd., les documents relatifs à l'origine des fonds sont fournis au nom de la société. Il faut notamment : un contrat de prêt du dirigeant (director's loan agreement), un relevé du compte bancaire de la société et un FET au nom de la société ou de son gérant.

Scénario 4 : paiement partiel en espèces

Certains promoteurs à Phuket acceptent un dépôt de garantie en espèces, généralement jusqu'à 100 000 bahts. Mais le paiement final nécessaire à l'enregistrement freehold au nom d'un étranger exige toujours un FET. Tenter de finaliser la totalité de la transaction en espèces constitue un motif direct de refus d'enregistrement et expose l'acheteur à des contrôles AMLO.

Tableau comparatif des options de financement

Principaux risques et erreurs

1. Objet du virement incorrect. Si le champ 'purpose of remittance' mentionne 'living expenses', 'gift' ou reste vide, la banque thaïlandaise émettra un FET avec un code incorrect. Le Land Office refusera le dossier. Il est impossible de modifier l'objet après réception - il faudra retourner les fonds et effectuer un nouveau virement.

2. Conversion en bahts avant l'envoi. Erreur classique : l'acheteur demande à sa banque d'envoyer directement des bahts. La banque thaïlandaise réceptrice n'enregistre alors aucune conversion de devises et ne délivre pas le FET. La règle absolue est d'envoyer uniquement en devise étrangère.

3. Fractionnement des virements. Certains acheteurs divisent la somme en plusieurs petits transferts. La banque thaïlandaise peut refuser d'émettre un FET unique ou exiger des explications détaillées. Il est recommandé de procéder en un ou deux virements couvrant la totalité du montant.

4. Virement provenant d'un tiers. Les fonds doivent être envoyés depuis le compte personnel de l'acheteur. Si le virement provient d'un proche ou d'un associé, une procuration notariée et une déclaration de don sont nécessaires. Sans ces documents, le Land Office refusera le FET.

5. Perte de l'original du FET. Le formulaire FET est délivré en original papier. Une copie ou un scan n'est pas accepté lors de l'enregistrement. La perte de l'original implique de redemander le document à la banque, ce qui peut prendre 2 à 4 semaines.

6. Montant du FET ne correspondant pas au prix contractuel. Si le FET mentionne 5 000 000 bahts alors que le compromis de vente indique 5 500 000 bahts, le Land Office réclamera un FET complémentaire pour la différence.

7. Utilisation de plateformes crypto non agréées. En 2026, les banques thaïlandaises acceptent les fonds provenant de bourses de cryptomonnaies agréées (Bitkub, Satang Pro). Les fonds issus de plateformes non licenciées ou d'échanges de pair à pair ne donnent pas lieu à l'émission d'un FET.

Checklist complète des documents pour le Land Office

• Original du formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form)
• Passeport de l'acheteur (original et copie)
• Compromis de vente (Sale and Purchase Agreement)
• Lettre du gestionnaire de la copropriété confirmant que le quota étranger (49 %) n'est pas dépassé
• Procuration (si la transaction est effectuée par un représentant)
• Reçus de paiement des taxes et frais (frais de transfert, retenue à la source, droit de timbre)

FAQ

Qu'est-ce que le formulaire FET et pourquoi est-il indispensable ? Le FET (Foreign Exchange Transaction Form) est un document émis par une banque thaïlandaise attestant qu'une devise étrangère a été transférée en Thaïlande et convertie en bahts. Sans ce formulaire, le bureau foncier n'enregistrera pas la propriété d'un condominium au nom d'un étranger dans le cadre du quota freehold.

Peut-on utiliser un FET émis par une autre banque que celle ayant reçu le virement ? Non. Le FET est exclusivement délivré par la banque thaïlandaise qui a reçu et converti la devise étrangère. Un transfert entre banques thaïlandaises après conversion ne génère pas de nouveau FET.

Quelles banques thaïlandaises sont les plus adaptées aux virements internationaux ? Bangkok Bank et Kasikornbank (KBank) disposent de la plus grande expérience avec les acheteurs étrangers. Bangkok Bank est traditionnellement considérée comme la plus souple pour les virements entrants importants de non-résidents.

Le FET est-il nécessaire pour un achat en leasehold ? Non. Le FET est uniquement requis pour l'enregistrement d'un titre de propriété freehold au nom d'un étranger. Pour un bail longue durée (leasehold de 30 ans), le Land Office ne demande pas de FET, mais le promoteur peut exiger une justification de l'origine des fonds dans le cadre de ses procédures de conformité.

Que faire si la banque expéditrice ne renseigne pas l'objet du virement ? Il faut fournir à la banque thaïlandaise réceptrice une lettre d'accompagnement (cover letter) précisant l'objet du transfert, les coordonnées de l'acheteur et l'adresse du bien. Certaines banques acceptent ce document comme base pour émettre le FET avec le bon code.

Le Land Office accepte-t-il directement la cryptomonnaie ? Non. Le bureau foncier thaïlandais n'accepte pas les cryptomonnaies. Il faut vendre ses actifs numériques sur une bourse agréée en Thaïlande, retirer les bahts sur un compte bancaire thaïlandais et obtenir un FET si les fonds proviennent initialement de l'étranger.

Combien coûte l'ouverture d'un compte bancaire thaïlandais pour acheter un condo ? L'ouverture est gratuite. Cependant, un non-résident sans permis de travail doit disposer d'un visa valide (pas un visa touristique simple entrée) et, en général, d'une lettre de recommandation du promoteur. La procédure prend 1 à 2 jours ouvrés.

Quelle est la durée de validité du FET ? Formellement, le FET n'a pas de date d'expiration. En pratique, le Land Office peut demander un relevé bancaire actualisé si le FET a été émis il y a plus de 6 mois. Il est conseillé d'effectuer le virement et l'enregistrement dans un délai de 3 mois.

Le conseil pratique essentiel : commencez à préparer vos documents financiers avant de signer le contrat de réservation. Ouvrez un compte dans une banque thaïlandaise, effectuez un virement test pour un petit montant et vérifiez que la chaîne fonctionne correctement. Cela vous évitera des semaines de stress et supprimera le risque d'une transaction avortée à la dernière étape.

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.