Documenti sull'origine dei fondi per l'acquisto di un condominio in Thailandia: checklist 2026

Nel 2026, l'ufficio anti-riciclaggio thailandese AMLO (Anti-Money Laundering Office) ha già bloccato transazioni immobiliari per oltre 12 miliardi di baht a causa di problemi nella verifica dell'origine dei fondi. Per un acquirente straniero di un condominio in Thailandia, il pacchetto documentale relativo alla provenienza del denaro non è una formalità burocratica. È una condizione senza la quale la transazione non si concluderà.

Le banche thailandesi, i dipartimenti catastali e i costruttori richiedono ai non residenti una catena trasparente: da dove provengono i fondi, attraverso quale istituto bancario, in quale valuta. Un errore in un singolo documento può ritardare la registrazione di mesi o portare a un rifiuto definitivo.

Risposta rapida

• Il modulo FET (Foreign Exchange Transaction) è il documento obbligatorio per i trasferimenti dall'estero destinati all'acquisto di un condominio in quota straniera
• L'importo minimo del trasferimento per ottenere il modulo FET corrisponde a 50.000 USD (o equivalente in altra valuta)
• Il bonifico deve arrivare in valuta straniera ed essere convertito in baht direttamente presso la banca thailandese
• La causale del trasferimento (purpose of remittance) deve contenere la dicitura 'for purchase of condominium'
• Il Land Office (Dipartimento Catastale) richiede il modulo FET al momento della registrazione della proprietà a nome di uno straniero
• I costruttori quotati al SET richiedono inoltre estratti conto degli ultimi 6 mesi e documentazione comprovante un reddito lecito

Scenari e opzioni

Scenario 1: Acquisto diretto dall'estero

Il percorso più comune per gli investitori internazionali. I fondi vengono trasferiti da una banca europea, asiatica o di altro paese verso un conto personale presso una banca thailandese. Al ricevimento del bonifico, la banca thailandese emette il modulo FET (precedentemente noto come Thor Tor 3). La regola fondamentale è che il trasferimento deve avvenire in valuta straniera e non in baht. Se il mittente converte in baht prima dell'invio, il modulo FET non verrà emesso.

Un aspetto pratico rilevante riguarda i trasferimenti da paesi con restrizioni sui circuiti SWIFT internazionali: in questi casi, gli investitori utilizzano giurisdizioni intermediarie. È essenziale conservare la catena documentale completa, che include l'estratto conto della banca di origine, la conferma del trasferimento verso la banca intermedia e il bonifico finale in Thailandia. Il Land Office accetterà il modulo FET emesso dalla banca thailandese, ma il costruttore potrebbe richiedere ulteriori chiarimenti.

Scenario 2: Pagamento da un conto bancario thailandese (residente)

Se l'acquirente dispone di un permesso di lavoro e di un conto bancario thailandese alimentato da redditi percepiti localmente, il modulo FET non è necessario. In sua sostituzione, il Land Office accetta un estratto conto bancario che attesti la disponibilità dei fondi, insieme a un certificato di impiego (employment certificate) e alla dichiarazione dei redditi (Por Ngor Dor 91). Questo percorso è adatto agli expat con stipendio in Thailandia, ma non si applica alla maggior parte degli investitori non residenti.

Scenario 3: Acquisto tramite società thailandese

Nel caso di acquisto attraverso una società thailandese (Thai Co., Ltd.), i documenti sull'origine dei fondi vengono presentati a nome della società. Sono necessari: un contratto di finanziamento del direttore (director's loan agreement), un estratto conto aziendale e il modulo FET intestato alla società o al direttore. La strutturazione dell'acquisto tramite società thailandese implica considerazioni fiscali specifiche che meritano un'analisi separata.

Scenario 4: Pagamento parziale in contanti

Alcuni costruttori a Phuket accettano depositi in contanti, generalmente fino a 100.000 baht. Tuttavia, il pagamento finale per la registrazione freehold a nome di uno straniero richiede sempre il modulo FET. Tentare di concludere l'intera transazione in contanti porta inevitabilmente al rifiuto della registrazione e a potenziali complicazioni con l'AMLO.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

1. Causale del pagamento errata. Se nel campo 'purpose of remittance' appare 'living expenses', 'gift' o nulla, la banca thailandese emetterà il modulo FET con un codice non idoneo. Il Land Office rifiuterà la documentazione. Modificare la causale dopo la ricezione del bonifico è impossibile: sarà necessario rispedire i fondi e inviare un nuovo trasferimento.

2. Conversione in baht prima dell'invio. È l'errore più comune: il mittente chiede alla propria banca di inviare direttamente baht thailandesi. In questo caso, la banca ricevente non registra alcuna conversione valutaria e non emette il modulo FET. La soluzione è inviare sempre in valuta straniera.

3. Frazionamento dei bonifici. Alcuni acquirenti suddividono l'importo totale in numerosi trasferimenti di importo ridotto. La banca thailandese potrebbe rifiutarsi di emettere un unico modulo FET o richiedere spiegazioni approfondite. La raccomandazione è di effettuare uno o due bonifici per l'intero importo della transazione.

4. Trasferimento da un terzo. I fondi devono provenire dal conto personale dell'acquirente. Se il bonifico viene effettuato da un familiare o da un socio commerciale, sono necessarie una procura notarile e una gift declaration. In loro assenza, il Land Office non accetterà il modulo FET.

5. Smarrimento dell'originale FET. Il modulo FET viene emesso esclusivamente in formato cartaceo originale. Fotocopie o scansioni non vengono accettate in fase di registrazione. Lo smarrimento dell'originale comporta un'ulteriore richiesta alla banca, che può richiedere da 2 a 4 settimane.

6. Disallineamento tra l'importo del FET e il prezzo nel contratto. Se nel modulo FET risultano 5.000.000 di baht ma nel contratto di compravendita ne figurano 5.500.000, il Land Office esigerà un FET supplementare per la differenza.

7. Utilizzo di exchange crypto non autorizzati. Le banche thailandesi nel 2026 accettano fondi provenienti da exchange di criptovalute regolamentati e licenziati (come Bitkub o Satang Pro). I fondi provenienti da piattaforme non autorizzate o da scambi P2P non consentiranno l'emissione del modulo FET.

Checklist completa dei documenti per il Land Office

• Originale del modulo FET (Foreign Exchange Transaction Form)
• Passaporto dell'acquirente (originale e copia)
• Contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement)
• Lettera della società di gestione del condominio che attesta il rispetto della quota straniera (49%)
• Procura notarile (se la transazione viene gestita da un rappresentante)
• Ricevute di pagamento di imposte e oneri (transfer fee, withholding tax, stamp duty)

FAQ

Che cos'è il modulo FET e perché è necessario? FET (Foreign Exchange Transaction Form) è il documento emesso da una banca thailandese che certifica che la valuta straniera è stata trasferita in Thailandia e convertita in baht. Senza il modulo FET, il dipartimento catastale non registrerà la proprietà di un condominio a nome di uno straniero nell'ambito della quota freehold.

È possibile utilizzare un FET emesso da una banca diversa da quella che ha ricevuto il bonifico? No. Il modulo FET viene emesso esclusivamente dalla banca thailandese che ha ricevuto e convertito la valuta straniera. Un successivo trasferimento tra banche thailandesi, dopo la conversione, non genera un nuovo modulo FET.

Quali banche in Thailandia sono più indicate per i trasferimenti internazionali legati a compravendite immobiliari? Bangkok Bank e Kasikornbank (KBank) vantano la maggiore esperienza con acquirenti stranieri di immobili. Bangkok Bank è tradizionalmente considerata la più accomodante per importanti bonifici in entrata da non residenti.

Il modulo FET è necessario per l'acquisto in leasehold? No. Il modulo FET è richiesto solo per la registrazione del diritto di proprietà freehold a nome di uno straniero. Per la stipula di un contratto di locazione a lungo termine (leasehold 30 anni), il Land Office non richiede il modulo FET, ma il costruttore potrebbe richiedere una prova dell'origine dei fondi nell'ambito delle proprie procedure di compliance interne.

Cosa fare se la banca del paese di origine non indica la causale del pagamento? È necessario fornire alla banca thailandese destinataria una lettera di accompagnamento (cover letter) che specifichi la finalità del trasferimento, i dati dell'acquirente e l'indirizzo dell'immobile. Alcune banche accettano questo documento come base per l'emissione del modulo FET con il codice corretto.

Il Land Office accetta le criptovalute direttamente? No. Il dipartimento catastale thailandese non accetta criptovalute. È necessario vendere le crypto su un exchange thailandese autorizzato, prelevare i baht su un conto bancario locale e ottenere il modulo FET (nel caso in cui i fondi siano originariamente arrivati dall'estero in criptovaluta).

Quanto costa aprire un conto bancario in Thailandia per acquistare un condominio? L'apertura del conto è gratuita. Tuttavia, un non residente privo di permesso di lavoro dovrà presentare un visto valido (non un visto turistico singolo) e, di norma, una lettera di referenza del costruttore. La procedura richiede 1-2 giorni lavorativi.

Qual è la validità del modulo FET? Formalmente il modulo FET non ha una scadenza. In pratica, tuttavia, il Land Office potrebbe richiedere un estratto conto aggiornato se il modulo FET è stato emesso più di 6 mesi prima. Si consiglia di effettuare il trasferimento e la registrazione entro un periodo di 3 mesi.

Il consiglio pratico fondamentale è quello di avviare la preparazione della documentazione finanziaria prima di firmare il contratto di prenotazione. Aprire un conto presso una banca thailandese, effettuare un trasferimento di prova con un importo ridotto e verificare che l'intera catena funzioni correttamente. Questo permetterà di risparmiare settimane di attesa e di eliminare il rischio che la transazione salti nella fase conclusiva.

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