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Steuern und Gebühren beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand: Genaue Zahlen 2026
Wer eine Eigentumswohnung auf Phuket für 6 Millionen Baht kauft, zahlt dem Staat zwischen 120.000 und 330.000 Baht — je nachdem, wer verkauft und wie lange die Immobilie im Besitz war. Eine Differenz von fast dem Dreifachen. Die Steuerstruktur in Thailand zu kennen ist keine buchhalterische Pflichtübung, sondern direkte Ersparnis von Zehntausenden Baht.
Thailand erhebt bei Immobilientransaktionen vier wesentliche Abgaben: Transfer Fee, Stamp Duty, Specific Business Tax und Withholding Tax. Für ausländische Käufer ist es entscheidend zu wissen, welche davon sie treffen und welche der Verkäufer trägt. Nach thailändischem Recht regelt der Vertrag die Kostenverteilung — nicht das Gesetz. Die Verhandlungsposition beider Parteien ist daher ausschlaggebend.
Kurzantwort
- Transfer Fee — 2 % des vom Department of Lands festgestellten Katasterwerts
- Stamp Duty — 0,5 % vom eingetragenen oder Katasterwert (der höhere gilt). Gilt, wenn der Verkäufer die Immobilie länger als 5 Jahre besessen hat
- Specific Business Tax (SBT) — 3,3 % vom eingetragenen oder Katasterwert. Ersetzt die Stamp Duty bei einem Besitz von weniger als 5 Jahren
- Withholding Tax — für Privatpersonen progressiv von 5 % bis 35 % des Katasterwerts; für juristische Personen pauschal 1 %
- Ausländer dürfen eine Eigentumswohnung im Freehold-Format besitzen, solange die Ausländerquote im Projekt 49 % nicht überschreitet
- Die durchschnittliche Transfer Fee beim Kauf einer Wohnung für 6 Mio. Baht auf Phuket beträgt rund 120.000 Baht (2 % des Katasterwerts)
Szenarien und Optionen
Szenario 1: Kauf einer Neuwohnung vom Bauträger
Der Bauträger ist eine juristische Person. Auf dem Phuket- und Bangkok-Markt übernimmt der Entwickler in den meisten Fällen die Transfer Fee von 2 % vollständig oder teilt sie 50/50 mit dem Käufer. Die Stamp Duty von 0,5 % trägt in der Regel der Verkäufer. Die Withholding Tax von 1 % ebenfalls. Gesamtkosten für den Käufer: 0 bis 1 % des Kaufpreises.
Szenario 2: Kauf auf dem Wiederverkaufsmarkt von einer Privatperson (Besitz über 5 Jahre)
Der Verkäufer trägt Stamp Duty (0,5 %) und Withholding Tax nach progressivem Tarif. Die Transfer Fee von 2 % wird üblicherweise hälftig geteilt oder liegt vollständig beim Käufer — je nach Vertrag. SBT fällt nicht an.
Szenario 3: Weiterverkauf bei kurzfristigem Besitz (unter 5 Jahre)
Stamp Duty entfällt — stattdessen wird die Specific Business Tax von 3,3 % fällig. Dies erhöht die Steuerlast des Verkäufers erheblich. Für den Käufer ändert sich nichts Wesentliches: Sein Hauptkostenanteil bleibt die Transfer Fee.
Szenario 4: Mieteinnahmen aus der Wohnung
Ein ausländischer Eigentümer, der seine Wohnung vermietet, ist in Thailand einkommensteuerpflichtig. Der Tarif ist progressiv — 5 % bis 35 % (Revenue Code). Dabei gilt ein pauschaler Werbungskostenabzug von 30 % auf die Bruttomieteinnahmen. Investoren aus Ländern mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Thailand sollten vorab prüfen, ob und wie die in Thailand gezahlte Steuer auf die Steuerpflicht im Heimatland angerechnet werden kann.
Vergleichstabelle der Steuern und Gebühren
| Steuer / Gebühr | Steuersatz | Wer zahlt (üblich) | Wann anwendbar |
|---|---|---|---|
| Transfer Fee | 2 % des Katasterwerts | 50/50 oder Käufer | Jede Transaktion |
| Stamp Duty | 0,5 % | Verkäufer | Besitz über 5 Jahre |
| Specific Business Tax | 3,3 % | Verkäufer | Besitz unter 5 Jahre |
| Withholding Tax (Privatperson) | 5–35 % progressiv | Verkäufer | Jede Transaktion |
| Withholding Tax (Unternehmen) | 1 % | Verkäufer | Jede Transaktion |
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | 5–35 % progressiv | Eigentümer / Vermieter | Jährlich bei Einkünften |
Hauptrisiken und Fehler
1. Den Katasterwert nicht kennen. Steuern werden nicht auf den Vertragspreis, sondern auf den Katasterwert des Department of Lands berechnet — sofern dieser höher liegt. Fordern Sie diesen Wert vor der Transaktion an: Er kann um 20–40 % nach oben oder unten vom Marktpreis abweichen.
2. Kostenverteilung nicht im Vertrag festhalten. Das thailändische Recht schreibt nicht vor, wer die Transfer Fee zahlt. Fehlt ein klarer Paragraph im Kaufvertrag, trägt in der Praxis der Käufer alle Kosten. Prüfen Sie den Abschnitt zu Steuern und Gebühren vor der Unterzeichnung sorgfältig.
3. Ausländerquote von 49 % übersehen. Ist die Quote im Projekt ausgeschöpft, verweigert das Grundbuchamt die Freehold-Eintragung. Lassen Sie die Quote vor der Zahlung einer Anzahlung durch einen Anwalt prüfen.
4. Mietsteuer ignorieren. Viele ausländische Eigentümer vermieten ihre Wohnung über eine Hausverwaltung, reichen aber keine Steuererklärung beim Revenue Department ein. Die Strafen können bis zu 200 % des nicht gezahlten Steuerbetrags betragen.
5. Zahlung nicht über ein thailändisches Bankkonto abwickeln. Für die Freehold-Eintragung auf einen Ausländer verlangt das Grundbuchamt ein FET-Dokument (Foreign Exchange Transaction Form) — eine Bankbestätigung über den Eingang ausländischer Devisen aus dem Ausland. Ohne dieses Dokument ist die Eigentumsübertragung nicht möglich.
Checkliste vor dem Kauf:
- Katasterwert beim Department of Lands anfragen
- Ausländerquote des Projekts prüfen (maximal 49 %)
- Steuer- und Gebührenverteilung schriftlich im Kaufvertrag festhalten
- Kaufsumme als internationaler Banküberweisung auf ein thailändisches Bankkonto überweisen
- FET-Dokument von der thailändischen Bank anfordern
- Unabhängigen Anwalt für die Due Diligence beauftragen
- Status des Verkäufers klären: Privatperson oder Unternehmen, Besitzdauer
FAQ
Was ist die Stamp Duty beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand?
Die Stamp Duty ist eine Urkundensteuer in Höhe von 0,5 % des eingetragenen oder des Katasterwerts — es gilt der höhere Wert. Sie wird erhoben, wenn der Verkäufer die Immobilie länger als 5 Jahre besessen hat. Bei kürzerer Haltedauer ersetzt die Specific Business Tax (3,3 %) die Stamp Duty.
Zahlt ein Ausländer die Stamp Duty beim Kauf?
In der Regel trägt der Verkäufer die Stamp Duty. Die Parteien können jedoch abweichende Regelungen treffen. Überprüfen Sie stets die Vertragsbedingungen vor der Unterzeichnung.
Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Kauf einer Wohnung auf Phuket?
Für den Käufer: zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises (Transfer Fee). Für den Verkäufer: zwischen 1,5 % und über 6 %, abhängig von Haltedauer und Rechtsstatus.
Muss ich in Thailand Steuer auf Mieteinnahmen zahlen?
Ja. Mieteinnahmen unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif von 5 % bis 35 %. Ein pauschaler Werbungskostenabzug von 30 % auf die Bruttomieteinnahmen ist anwendbar.
Was ist das FET-Dokument und wozu wird es benötigt?
Das Foreign Exchange Transaction Form (FET) ist eine Bestätigung der thailändischen Bank über den Eingang von Devisen aus dem Ausland. Ohne dieses Dokument kann das Grundbuchamt kein Freehold-Eigentumsrecht auf einen Ausländer eintragen.
Kann ich die Steuerlast beim Wiederverkauf senken?
Ja. Verkaufen Sie die Wohnung nach mehr als 5 Jahren Besitz, fällt anstelle der Specific Business Tax (3,3 %) nur die Stamp Duty (0,5 %) an. Die Differenz von 2,8 % bedeutet bei einem Objekt im Wert von 10 Mio. Baht eine Ersparnis von 280.000 Baht.
Welche jährlichen Steuern zahlt ein Wohnungseigentümer?
Seit 2020 gilt die Land and Building Tax. Für Wohnimmobilien mit einem Wert bis 50 Mio. Baht beträgt der Satz 0,02 % des Katasterwerts. Bei einem Objekt im Wert von 6 Mio. Baht entspricht das rund 1.200 Baht pro Jahr.
Die wichtigste Grundregel: In Thailand ist die Verteilung von Steuern und Gebühren Verhandlungssache. Bevor Sie ein Dokument unterzeichnen, beauftragen Sie einen qualifizierten Anwalt, der das Objekt, die Quote und die Vertragsbedingungen prüft. Bei einem Transaktionsvolumen ab 5 Mio. Baht ist das Sparen am Anwalt eine trügerische Ersparnis.
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