Taxes et frais lors de l'achat d'un condo en Thaïlande : chiffres exacts 2026

Pour l'achat d'un condominium à Phuket d'une valeur de 6 millions de bahts, vous paierez à l'État entre 120 000 et 330 000 bahts — selon le profil du vendeur et la durée de détention du bien. Un écart de près de trois fois. Comprendre la structure fiscale thaïlandaise n'est pas une formalité comptable : c'est une économie directe de dizaines de milliers de bahts.

La Thaïlande applique quatre prélèvements principaux sur les transactions immobilières : le transfer fee, le stamp duty, la specific business tax et la withholding tax. Pour un acheteur étranger, il est essentiel de savoir lesquels lui incombent et lesquels reviennent au vendeur. La loi thaïlandaise ne fixe pas de règle absolue : c'est le contrat — et donc la négociation — qui détermine la répartition des frais.

Réponse rapide

• Transfer fee — 2 % de la valeur cadastrale évaluée par le Department of Lands
• Stamp duty — 0,5 % de la valeur enregistrée ou cadastrale (la plus élevée est retenue). S'applique si le vendeur détient le bien depuis plus de 5 ans
• Specific business tax (SBT) — 3,3 % de la valeur enregistrée ou cadastrale. Remplace le stamp duty si la détention est inférieure à 5 ans
• Withholding tax — calculée selon un barème progressif de 5 % à 35 % pour les personnes physiques ; taux fixe de 1 % pour les personnes morales
• Un étranger peut détenir un condo en freehold uniquement si le quota étranger du projet ne dépasse pas 49 %
• Le transfer fee moyen pour un condo à 6 millions de bahts à Phuket représente environ 120 000 bahts (2 % de la valeur cadastrale)

Scénarios et options

Scénario 1 : Achat d'un condo neuf auprès d'un promoteur

Le promoteur est une personne morale. Sur les marchés de Phuket et Bangkok, il prend généralement en charge le transfer fee de 2 % ou le partage à 50/50 avec l'acheteur. Le stamp duty de 0,5 % est habituellement réglé par le vendeur, tout comme la withholding tax à 1 %. Pour l'acheteur, le coût total varie ainsi de 0 à 1 % de la valeur du bien.

Scénario 2 : Achat sur le marché secondaire auprès d'un particulier (détention supérieure à 5 ans)

Le vendeur s'acquitte du stamp duty (0,5 %) et de la withholding tax selon le barème progressif. Le transfer fee (2 %) est partagé à parts égales dans la pratique courante, ou intégralement supporté par l'acheteur selon les termes du contrat. La SBT ne s'applique pas dans ce cas.

Scénario 3 : Revente rapide (détention inférieure à 5 ans)

Le stamp duty est remplacé par la specific business tax à 3,3 %, ce qui alourdit sensiblement la charge fiscale du vendeur. Pour l'acheteur, la situation reste identique : son principal poste de dépense demeure sa quote-part du transfer fee.

Scénario 4 : Revenus locatifs

Tout propriétaire étranger qui met son condo en location est assujetti à l'impôt sur le revenu en Thaïlande, selon un barème progressif de 5 % à 35 % (Revenue Code). Un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts locatifs est prévu. La Thaïlande a conclu des conventions fiscales bilatérales avec de nombreux pays — renseignez-vous auprès d'un conseiller fiscal pour vérifier si votre pays de résidence bénéficie d'un tel accord.

Tableau comparatif des taxes et frais

Principaux risques et erreurs

1. Méconnaissance de la valeur cadastrale. Les taxes sont calculées sur la valeur d'évaluation du Department of Lands — et non sur le prix figurant dans le contrat — lorsque celle-ci est plus élevée. Avant toute transaction, demandez l'évaluation cadastrale : elle peut différer du prix de marché de 20 à 40 % dans un sens comme dans l'autre.

2. Absence de clause fiscale dans le contrat. La loi thaïlandaise ne prescrit pas qui doit payer le transfer fee. Si aucune disposition claire ne figure dans le contrat, vous risquez de tout assumer. Vérifiez systématiquement la section relative aux frais et taxes avant de signer.

3. Non-respect du quota de 49 %. Si le quota étranger d'un condominium est épuisé, l'enregistrement en freehold est impossible. Le bureau foncier refusera le transfert de propriété. Faites vérifier ce quota par un avocat avant de verser tout acompte.

4. Omission de la déclaration des revenus locatifs. De nombreux propriétaires étrangers perçoivent des loyers via une société de gestion sans déposer de déclaration auprès du Revenue Department. Les pénalités peuvent atteindre 200 % du montant de l'impôt impayé.

5. Virement de fonds sans passer par une banque thaïlandaise. Pour enregistrer un freehold au nom d'un étranger, le bureau foncier exige une attestation FET (Foreign Exchange Transaction) — document délivré par une banque thaïlandaise confirmant la réception de devises étrangères depuis l'étranger. Sans ce document, aucun transfert de propriété n'est possible.

Checklist avant la transaction

• Obtenir l'évaluation cadastrale du bien auprès du Department of Lands
• Vérifier le quota étranger du condominium (maximum 49 %)
• Fixer la répartition des taxes et frais dans le contrat de vente
• Effectuer le virement international vers un compte dans une banque thaïlandaise
• Obtenir l'attestation FET auprès de la banque thaïlandaise
• Mandater un avocat indépendant pour la due diligence
• Clarifier le statut du vendeur : personne physique ou morale, durée de détention

FAQ

Qu'est-ce que le stamp duty pour l'achat d'un condo en Thaïlande ? Le stamp duty est un droit de timbre de 0,5 % de la valeur enregistrée ou cadastrale (la plus élevée est retenue). Il s'applique lorsque le vendeur détient le bien depuis plus de 5 ans. En dessous de ce seuil, c'est la specific business tax à 3,3 % qui prend le relais.

Un acheteur étranger paie-t-il le stamp duty ? En règle générale, le stamp duty est à la charge du vendeur. Toutefois, les parties peuvent convenir d'une répartition différente. Vérifiez toujours les conditions du contrat avant de signer.

Quel est le montant total des taxes pour un achat à Phuket ? Pour l'acheteur, la charge se situe entre 1 % et 2 % de la valeur du bien (transfer fee). Pour le vendeur, elle oscille entre 1,5 % et 6 % ou plus selon la durée de détention et le statut juridique.

Faut-il déclarer les revenus locatifs d'un condo en Thaïlande ? Oui. Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif de 5 % à 35 %, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur le revenu brut pour les locations immobilières.

Peut-on réduire la charge fiscale lors d'une revente ? Oui. En vendant après 5 ans de détention, la specific business tax (3,3 %) est remplacée par le stamp duty (0,5 %). L'écart de 2,8 % représente une économie de 280 000 bahts sur un bien à 10 millions de bahts.

Quelles sont les taxes annuelles pour un propriétaire de condo ? Depuis 2020, la Land and Building Tax s'applique. Pour un bien résidentiel d'une valeur inférieure à 50 millions de bahts, le taux est de 0,02 % de la valeur cadastrale — soit environ 1 200 bahts par an pour un condo évalué à 6 millions de bahts.

Qu'est-ce que le FET et pourquoi est-il indispensable ? Le Foreign Exchange Transaction form (FET) est un document délivré par une banque thaïlandaise attestant la réception de devises étrangères en provenance de l'étranger. Sans ce document, le bureau foncier ne peut pas enregistrer le titre de propriété en freehold au nom d'un acheteur étranger.

La règle fondamentale à retenir : en Thaïlande, la répartition des taxes et frais est une question de négociation, non de loi. Avant de signer le moindre document, faites appel à un avocat qualifié qui vérifiera le bien, le quota étranger et les clauses contractuelles. Sur une transaction à partir de 5 millions de bahts, faire l'économie d'un conseil juridique est une fausse économie.

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