Stamp duty та податки при купівлі кондо в Таїланді: точні цифри 2026

При купівлі кондомініуму на Пхукеті за 6 млн бат ви сплатите державі від 120 000 до 330 000 бат — залежно від того, хто продає і скільки часу володів об'єктом. Різниця — майже втричі. Розуміння структури податків — це не бухгалтерська рутина, а пряма економія десятків тисяч батів.

Таїланд оподатковує угоди з нерухомістю чотирма основними платежами: transfer fee, stamp duty, specific business tax та withholding tax. Для іноземного покупця критично важливо розуміти, які з них несе він, а які — продавець. За тайським законодавством розподіл витрат визначається договором, а не законом. Тобто все вирішує переговорна позиція.

Швидка відповідь

• Transfer fee (збір за реєстрацію) — 2% від оціночної вартості об'єкта за кадастром Department of Lands

• Stamp duty — 0,5% від зареєстрованої або оціночної вартості (береться більша з двох). Застосовується, якщо продавець володів об'єктом понад 5 років

• Specific business tax (SBT) — 3,3% від зареєстрованої або оціночної вартості. Замінює stamp duty, якщо продавець володів менше 5 років

• Withholding tax — для фізичних осіб розраховується за прогресивною шкалою від 5% до 35% від оціночної вартості; для юридичних осіб — фіксовані 1%

• Іноземець може володіти кондо у форматі freehold лише за умови, що іноземна квота в проєкті не перевищує 49%

• Середній transfer fee при купівлі кондо за 6 млн бат на Пхукеті — близько 120 000 бат (2% від кадастрової оцінки)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля нового кондо у забудовника

Забудовник — юридична особа. У більшості випадків на ринку Пхукета та Бангкока девелопер бере на себе transfer fee 2% або ділить його 50/50 з покупцем. Stamp duty у розмірі 0,5% зазвичай сплачує продавець. Withholding tax — 1% — також на стороні продавця. Підсумок для покупця: від 0 до 1% від вартості.

Сценарій 2: Купівля на вторинному ринку у фізичної особи (володіння понад 5 років)

Продавець сплачує stamp duty 0,5% та withholding tax за прогресивною шкалою. Transfer fee 2% ділиться навпіл (стандартна практика) або повністю лягає на покупця — залежить від договору. SBT не застосовується.

Сценарій 3: Перепродаж (володіння менше 5 років)

Stamp duty не застосовується — натомість стягується specific business tax 3,3%. Це суттєво збільшує податкове навантаження продавця. Для покупця розклад не змінюється: його основні витрати — частка у transfer fee.

Сценарій 4: Отримання орендного доходу

Іноземний власник кондо, що здає об'єкт в оренду, зобов'язаний сплачувати прибутковий податок у Таїланді. Ставка — прогресивна, від 5% до 35% (Revenue Code). Між Таїландом та Україною угода про уникнення подвійного оподаткування наразі не набрала чинності, тому варто заздалегідь проконсультуватися з податковим радником щодо декларування доходів в Україні.

Порівняльна таблиця податків і зборів

Основні ризики та помилки

1. Незнання кадастрової оцінки. Податки розраховуються не від ціни в договорі, а від оціночної вартості Department of Lands (якщо вона вища). Перед угодою запросіть кадастрову оцінку — вона може відрізнятися від ринкової ціни на 20–40% в обидва боки.

2. Відсутність фіксації витрат у договорі. Тайський закон не визначає, хто сплачує transfer fee. Якщо в контракті немає чіткого пункту — ви заплатите все. Перевіряйте розділ 'expenses and taxes' до підписання.

3. Порушення квоти 49%. Якщо іноземна квота в кондомініумі вичерпана, реєстрація freehold неможлива. Земельний офіс відмовить у переоформленні. Перевіряйте квоту через юриста до внесення депозиту.

4. Ігнорування податку на оренду. Багато іноземців здають кондо через керуючу компанію, але не подають декларацію до Revenue Department. Штрафи — до 200% від суми несплаченого податку.

5. Переказ коштів не через тайський банк. Для реєстрації freehold на іноземця Земельний офіс вимагає довідку FET (Foreign Exchange Transaction) — підтвердження переказу валюти з-за кордону через тайський банк. Без цього документа право власності не оформлять.

Чек-лист перед угодою

• Отримати кадастрову оцінку об'єкта в Department of Lands
• Перевірити іноземну квоту кондомініуму (не більше 49%)
• Зафіксувати розподіл податків і зборів у договорі купівлі-продажу
• Перевести кошти міжнародним переказом на рахунок у тайському банку
• Отримати довідку FET від тайського банку
• Залучити незалежного юриста для due diligence
• Уточнити статус продавця: фізична або юридична особа, термін володіння

FAQ

Що таке stamp duty при купівлі кондо в Таїланді?

Stamp duty — гербовий збір у розмірі 0,5% від зареєстрованої або оціночної вартості (береться більша). Застосовується, якщо продавець володів об'єктом понад 5 років. Якщо менше 5 років — замість stamp duty стягується specific business tax 3,3%.

Чи сплачує іноземець stamp duty при купівлі кондо?

Зазвичай stamp duty сплачує продавець. Однак сторони можуть домовитися інакше. Завжди перевіряйте умови в договорі.

Який загальний розмір податків при купівлі кондо на Пхукеті?

Для покупця — від 1% до 2% від вартості об'єкта (transfer fee). Для продавця — від 1,5% до 6%+ залежно від терміну володіння та юридичного статусу.

Чи потрібно платити податок на оренду кондо в Таїланді?

Так. Орендний дохід оподатковується за прогресивною шкалою від 5% до 35%. Стандартний вирахування для доходів від оренди нерухомості — 30% від валового доходу.

Що таке FET і навіщо вона потрібна?

FET (Foreign Exchange Transaction form) — документ тайського банку, що підтверджує надходження валюти з-за кордону. Без FET Земельний офіс не зареєструє freehold-право власності на іноземця.

Чи можна знизити податкове навантаження при перепродажі?

Так. Якщо ви продаєте кондо після 5 років володіння, specific business tax (3,3%) замінюється на stamp duty (0,5%). Різниця — 2,8% від вартості, що при об'єкті за 10 млн бат становить 280 000 бат економії.

Які щорічні податки сплачує власник кондо?

З 2020 року діє Land and Building Tax. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат ставка — 0,02% від кадастрової оцінки. Для об'єкта за 6 млн бат це близько 1 200 бат на рік.

Головне правило: розподіл податків і зборів у Таїланді — предмет переговорів. Перед підписанням будь-якого документа залучіть кваліфікованого юриста, який перевірить об'єкт, квоту та умови договору. Економія на юристі при угоді від 5 млн бат — хибна економія.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.