Stamp duty e tasse sull'acquisto di un condo in Thailandia: cifre precise 2026

Acquistare un condominio a Phuket del valore di 6 milioni di baht comporta un costo fiscale compreso tra 120.000 e 330.000 baht — a seconda del venditore e della durata del possesso dell'immobile. Una differenza di quasi tre volte. Comprendere la struttura fiscale thailandese non è un dettaglio burocratico: è un risparmio diretto di decine di migliaia di baht.

La Thailandia applica alle transazioni immobiliari quattro oneri principali: transfer fee, stamp duty, specific business tax e withholding tax. Per l'investitore straniero è fondamentale sapere quali ricadono sull'acquirente e quali sul venditore. La legge thailandese non stabilisce una ripartizione fissa: tutto dipende dal contratto, e quindi dalla forza negoziale delle parti.

Risposta rapida

• Transfer fee — 2% del valore catastale stimato dal Department of Lands

• Stamp duty — 0,5% del valore registrato o catastale (si applica il maggiore dei due). Si applica se il venditore ha posseduto l'immobile per più di 5 anni

• Specific business tax (SBT) — 3,3% del valore registrato o catastale. Sostituisce lo stamp duty se il venditore ha posseduto l'immobile per meno di 5 anni

• Withholding tax — per le persone fisiche, calcolata su scala progressiva dal 5% al 35% del valore catastale; per le persone giuridiche, aliquota fissa dell'1%

• Uno straniero può acquistare un condo in regime freehold solo se la quota straniera nel progetto non supera il 49%

• La transfer fee media per un condo da 6 milioni di baht a Phuket è di circa 120.000 baht (2% della valutazione catastale)

Scenari e opzioni

Scenario 1: Acquisto di un condo nuovo dal costruttore

Il costruttore è una persona giuridica. Nella maggior parte dei casi a Phuket e Bangkok, il developer si accolla la transfer fee del 2% oppure la divide al 50/50 con l'acquirente. Lo stamp duty dello 0,5% è generalmente a carico del venditore, così come il withholding tax all'1%. Per l'acquirente il costo totale oscilla tra 0% e 1% del valore dell'immobile.

Scenario 2: Acquisto sul mercato secondario da privato (possesso superiore a 5 anni)

Il venditore paga lo stamp duty 0,5% e il withholding tax secondo la scala progressiva. La transfer fee 2% viene generalmente divisa a metà — prassi standard — oppure ricade interamente sull'acquirente, in base al contratto. La SBT non si applica.

Scenario 3: Rivendita (possesso inferiore a 5 anni)

Lo stamp duty non si applica: al suo posto viene applicata la specific business tax del 3,3%, che aumenta significativamente il carico fiscale del venditore. Per l'acquirente la situazione rimane invariata: il costo principale è la quota di transfer fee concordata.

Scenario 4: Reddito da locazione

Il proprietario straniero che affitta il proprio condo è soggetto all'imposta sul reddito in Thailandia, con aliquote progressive dal 5% al 35% (Revenue Code). È prevista una detrazione forfettaria del 30% sul reddito lordo da locazione. Gli investitori italiani devono verificare l'applicabilità della Convenzione contro la doppia imposizione eventualmente in vigore tra l'Italia e la Thailandia.

Tabella comparativa delle imposte

Rischi principali ed errori

1. Non conoscere la valutazione catastale. Le imposte non si calcolano sul prezzo contrattuale, ma sul valore stimato dal Department of Lands — se superiore. Prima della transazione, richiedete la valutazione catastale: può differire dal prezzo di mercato del 20–40% in entrambe le direzioni.

2. Mancata definizione delle spese nel contratto. La legge thailandese non stabilisce chi paga la transfer fee. Se il contratto non contiene una clausola chiara, l'acquirente rischia di farsi carico di tutto. Verificate sempre la sezione 'expenses and taxes' prima della firma.

3. Violazione della quota del 49%. Se la quota straniera nel condominio è già esaurita, la registrazione in freehold è impossibile. Il Land Office rifiuterà il trasferimento. Verificate la quota tramite un legale prima di versare il deposito.

4. Ignorare l'imposta sui redditi da locazione. Molti stranieri affittano il condo tramite una società di gestione senza presentare la dichiarazione al Revenue Department. Le sanzioni possono arrivare fino al 200% dell'imposta non versata.

5. Trasferire fondi senza passare per una banca thailandese. Per registrare il freehold a nome di uno straniero, il Land Office richiede il modulo FET (Foreign Exchange Transaction) — la prova che i fondi in valuta estera sono stati trasferiti dall'estero tramite una banca thailandese. Senza questo documento, il titolo di proprietà non può essere registrato.

Lista di controllo pre-acquisto

• Richiedere la valutazione catastale presso il Department of Lands
• Verificare la quota straniera del condominio (massimo 49%)
• Fissare nel contratto la ripartizione di imposte e oneri
• Trasferire i fondi tramite conto bancario thailandese con bonifico internazionale
• Ottenere il modulo FET dalla banca thailandese
• Incaricare un avvocato indipendente per la due diligence
• Verificare lo status del venditore: persona fisica o giuridica, durata del possesso

FAQ

Che cos'è lo stamp duty sull'acquisto di un condo in Thailandia? È un'imposta di bollo pari allo 0,5% del valore registrato o catastale (si applica il maggiore). Si applica quando il venditore ha posseduto l'immobile per più di 5 anni. In caso contrario, viene sostituita dalla specific business tax al 3,3%.

Lo straniero paga lo stamp duty? Di norma lo stamp duty è a carico del venditore. Tuttavia le parti possono concordare diversamente. Verificate sempre le condizioni nel contratto prima della firma.

Qual è il costo fiscale complessivo per l'acquirente di un condo a Phuket? Per l'acquirente: dall'1% al 2% del valore dell'immobile (transfer fee). Per il venditore: dall'1,5% al 6% e oltre, in base alla durata del possesso e allo status giuridico.

È necessario pagare imposte sul reddito da locazione in Thailandia? Sì. Il reddito da locazione è tassato su scala progressiva dal 5% al 35%, con una detrazione forfettaria del 30% sul reddito lordo.

Che cos'è il modulo FET e perché è necessario? Il Foreign Exchange Transaction form è un documento rilasciato dalla banca thailandese che certifica l'ingresso di valuta estera dall'estero. Senza questo modulo, il Land Office non può registrare il titolo freehold a nome di uno straniero.

È possibile ridurre il carico fiscale in caso di rivendita? Sì. Vendendo dopo 5 anni di possesso, la specific business tax (3,3%) viene sostituita dallo stamp duty (0,5%). La differenza è del 2,8%: su un immobile da 10 milioni di baht equivale a un risparmio di 280.000 baht.

Quali imposte annuali paga il proprietario di un condo? Dal 2020 è in vigore la Land and Building Tax. Per gli immobili residenziali con valore catastale fino a 50 milioni di baht, l'aliquota è dello 0,02%. Per un condo da 6 milioni di baht, si tratta di circa 1.200 baht l'anno.

La regola fondamentale del mercato immobiliare thailandese è che la ripartizione di imposte e oneri è sempre oggetto di negoziazione. Prima di firmare qualsiasi documento, affidate la due diligence a un avvocato qualificato che verifichi l'immobile, la quota straniera e le condizioni contrattuali. Su una transazione da 5 milioni di baht o più, risparmiare sulle spese legali è una falsa economia.

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