Steuern beim Immobilienkauf über eine Thai Co., Ltd.: Vollständiger Leitfaden 2026

Wer in Thailand eine Villa oder ein Grundstück besitzen möchte, stößt schnell auf eine zentrale rechtliche Realität: Ausländer dürfen kein Land direkt erwerben. Eine der häufigsten Lösungen ist die Thai Company Limited (Co., Ltd.), über die das Eigentum formal gehalten wird. Diese Struktur bringt jedoch eine eigene, komplexe Steuerlast mit sich - die sich grundlegend von der eines privaten Eigentümers einer Eigentumswohnung unterscheidet.

Seit 2024 hat das Revenue Department Thailand seine Prüfintensität bei sogenannten Nominee-Gesellschaften deutlich erhöht. Wer eine Villa über eine juristische Person hält, muss heute genau wissen, welche Steuern anfallen, welche sich legal optimieren lassen und wo rechtliche Risiken beginnen.

Kurzantwort

• Corporate Income Tax (CIT): 20 % auf den Nettogewinn der Gesellschaft. Kleinunternehmen mit einem Jahresumsatz bis zu 300.000 Baht sind vollständig befreit.
• Transfer Fee beim Kauf: 2 % des behördlichen Schätzwerts. Beim Verkauf innerhalb von 5 Jahren fällt zusätzlich die Specific Business Tax (SBT) von 3,3 % an, andernfalls ein Stempelgebühr von 0,5 %.
• Land and Building Tax: zwischen 0,02 % und 0,7 % pro Jahr, abhängig von Nutzungsart und Objektwert.
• Withholding Tax auf Mieteinnahmen: 5 %, einbehalten durch den mietenden Gewerbebetrieb.
• Dividendensteuer: 10 % bei Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
• Buchführung und Jahresabschlussprüfung: Pflichtkosten von jährlich 15.000 bis 50.000 Baht.

Szenarien und Optionen

Szenario 1 - Villa zur Eigennutzung

Eine Gesellschaft hält eine Villa im Wert von 15 Mio. Baht. Der ausländische Investor ist Direktor und Mehrheitsaktionär (49 %), die restlichen 51 % halten thailändische Partner. Die Villa wird nicht vermietet.

Jährliche Steuerlast im Überblick:

• Land and Building Tax: Bei Klassifizierung als 'sonstige Nutzung' beginnt der Steuersatz bei 0,3 % des Schätzwerts. Bei einem behördlichen Wert von 10 Mio. Baht ergibt das rund 30.000 Baht pro Jahr.
• Buchführung und Audit: ca. 25.000 bis 40.000 Baht jährlich.
• CIT: Ohne Einnahmen entsteht formal kein Gewinn. Das Revenue Department kann jedoch einen fiktiven Mietwert als verdecktes Einkommen des Direktors ansetzen.

Hauptrisiko: Gesellschaften ohne wirtschaftliche Aktivität geraten seit 2024 verstärkt unter Beobachtung. Besteht das einzige Aktiva aus einer einzigen Villa ohne Umsatz, kann das Department of Business Development (DBD) eine Liquidierung anordnen.

Szenario 2 - Villa als Renditeobjekt

Die gleiche Villa erzielt 100.000 Baht pro Monat Mieteinnahmen (1,2 Mio. Baht pro Jahr).

• Withholding Tax: Bei gewerblichem Mieter werden 5 % je Zahlung einbehalten, also 60.000 Baht im Jahr.
• CIT: Nach Abzug von Betriebskosten, Instandhaltung, Gebäudeabschreibung (5 % p.a.), Gehältern und Buchhaltung verbleibt ein steuerpflichtiger Gewinn von ca. 600.000 bis 800.000 Baht. Die Steuer beträgt 20 %, also 120.000 bis 160.000 Baht. Die bereits einbehaltene Withholding Tax wird angerechnet.
• Land and Building Tax: Bei kommerzielle Nutzung gilt der Satz von 0,3 % auf den Schätzwert.
• Dividendensteuer: Bei Ausschüttung des Restgewinns an Aktionäre fallen nochmals 10 % an.

Effektive Gesamtsteuerlast bei Vermietung über eine Gesellschaft: 25 bis 30 % des Bruttomieteinkommens.

Szenario 3 - Verkauf des Objekts

Zwei Ausstiegsstrategien stehen zur Wahl:

Verkauf der Immobilie direkt: Die Gesellschaft zahlt 2 % Transfer Fee, 3,3 % SBT (bei Haltedauer unter 5 Jahren) oder 0,5 % Stempelgebühr. Der Wertzuwachs wird als steuerpflichtiger Gewinn (CIT 20 %) erfasst.

Verkauf der Gesellschaftsanteile: Der Käufer erwirbt nicht die Immobilie, sondern die Gesellschaft. Keine Transfer Fee, kein SBT. Für nicht ansässige Privatpersonen fällt 15 % Withholding Tax auf den Kapitalgewinn aus dem Anteilsverkauf an. In vielen Fällen ist das die günstigere Option.

Vergleichstabelle: Eigentumsstrukturen im Überblick

Hauptrisiken und Fehler

1. Nominee-Aktionäre. Wenn die thailändischen Partner (51 %) kein echtes Kapital eingebracht haben und nicht aktiv an der Unternehmensführung beteiligt sind, kann die Struktur als Verstoß gegen den Foreign Business Act eingestuft werden. Strafen: bis zu 1 Mio. Baht Bußgeld und bis zu 3 Jahre Freiheitsstrafe.

2. Versäumte Steuererklärungen. Die Gesellschaft muss halbjährlich (PND 51) und jährlich (PND 50) CIT-Erklärungen einreichen - auch bei null Einnahmen. Versäumnisse kosten bis zu 2.000 Baht pro Verstoß plus 1,5 % monatliche Zinsen.

3. Fehlerhafte Abschreibung. Gebäude werden mit 5 % pro Jahr über 20 Jahre abgeschrieben. Grundstücke werden gar nicht abgeschrieben. Rechenfehler verzerren die Steuerbemessungsgrundlage erheblich.

4. Doppelbesteuerung der Dividenden. Der Gesellschaftsgewinn wird zunächst mit 20 % CIT belastet, anschließend die Dividende mit weiteren 10 %. Effektiv fließen 28 % des Vorsteuergewinns an den Staat (20 % + 10 % auf die verbleibenden 80 %).

5. Verdeckter Sachbezug. Lebt der ausländische Direktor kostenlos in der Firmen-Villa, kann die Steuerbehörde diesen Vorteil als geldwerten Vorteil einstufen und progressiv besteuern.

FAQ

Muss eine inaktive Gesellschaft Steuern zahlen? Ja. Die Land and Building Tax wird unabhängig von der Unternehmensaktivität auf das Objekt erhoben. Die Gesellschaft muss zudem Nullerklärungen einreichen und einen Jahresabschluss prüfen lassen.

Können Renovierungskosten als Betriebsausgaben abgesetzt werden? Ja, sofern Belege vorhanden sind und ein betrieblicher Zusammenhang besteht (z.B. Vermietung). Kapitalmaßnahmen werden aktiviert und abgeschrieben, laufende Instandhaltung sofort abgezogen.

Was kostet eine Thai Co., Ltd. ohne Betrieb jährlich? Mindestens 40.000 bis 80.000 Baht: Buchführung, Audit, Erklärungen und Registrierungsgebühren. Dazu kommt die Grundsteuer auf das Objekt.

Ist der Anteilsverkauf günstiger als der Immobilienverkauf? Oft ja. Beim Anteilsverkauf entfallen Transfer Fee (2 %) und SBT (3,3 %). Der Käufer übernimmt jedoch alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft, einschließlich möglicher Steuerrückstände. Eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung ist daher unerlässlich.

Was passiert mit der Immobilie bei Liquidation der Gesellschaft? Das Gesellschaftsvermögen wird anteilig an die Aktionäre verteilt. Der ausländische Gesellschafter (49 %) erhält einen Geldgegenwert oder einen Anteil am Erlös, jedoch kein direktes Landeigentum. Das Grundstück muss verkauft oder an eine thailändische Person übertragen werden.

Wie hoch muss das Stammkapital mindestens sein? Das Gesetz schreibt kein Minimum vor, doch lokale Grundbuchämter verlangen in der Praxis ein einbezahltes Kapital in Höhe des Kaufpreises der Immobilie.

Kann eine Gesellschaft mehrere Objekte halten? Ja - und das ist sogar empfehlenswert. Die fixen Verwaltungskosten der Gesellschaft verteilen sich auf mehrere Objekte, was die Kostenlast pro Einheit deutlich senkt.

Die Nutzung einer Thai Co., Ltd. zur Immobilienhaltung ist kein Schlupfloch, sondern eine vollwertige Unternehmensstruktur mit klaren steuerlichen Pflichten. Bei Vermietung liegt die effektive Steuerlast bei 25 bis 30 % des Bruttomieteinkommens, bei reiner Eigennutzung entstehen jährliche Fixkosten von 40.000 bis 80.000 Baht zuzüglich Grundsteuer. Vor der Entscheidung für diese Struktur lohnt ein sorgfältiger Vergleich mit Leasehold-Modellen oder dem direkten Kauf einer Eigentumswohnung als Privatperson. Die Zusammenarbeit mit einem lizenzierten thailändischen Anwalt und einem Steuerberater vor Ort ist dabei unverzichtbar.

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