Fiscalité immobilière via une société thaïlandaise : guide complet 2026

Acquérir un bien immobilier en Thaïlande via une société à responsabilité limitée thaïlandaise (Thai Co., Ltd.) reste l'une des rares voies légales permettant à un étranger de détenir un terrain ou une villa en pleine propriété. Mais cette structure implique une charge fiscale bien distincte de celle d'un achat direct de condominium en nom propre. En 2026, le Département des recettes fiscales thaïlandais (Revenue Department) a intensifié ses contrôles sur les sociétés dites 'nominales'. Avant de choisir cette structure, il est essentiel de comprendre précisément quels impôts s'appliquent, comment les optimiser légalement, et où se situent les risques juridiques.

Réponse rapide

Voici les principaux impôts applicables à une société thaïlandaise détenant un bien immobilier :

• Impôt sur les sociétés (Corporate Income Tax - CIT) : 20 % du bénéfice net. Les petites entreprises dont le revenu annuel est inférieur à 300 000 bahts bénéficient d'une exonération totale.
• Frais de transfert à l'achat : 2 % de la valeur estimée du bien, auxquels s'ajoutent soit 0,5 % de droit de timbre, soit 3,3 % de taxe spéciale sur les affaires (Specific Business Tax - SBT) si la revente intervient dans les 5 ans.
• Taxe foncière et immobilière (Land and Building Tax) : de 0,02 % à 0,7 % selon l'usage et la valeur du bien.
• Retenue à la source sur les loyers (Withholding Tax) : 5 % du montant des loyers, retenu par le locataire personne morale.
• Dividendes : 10 % lors de la distribution des bénéfices aux actionnaires.
• Comptabilité et audit annuel obligatoires : coût compris entre 15 000 et 50 000 bahts par an.

Scénarios et options

Scénario 1 : Villa à usage personnel

Une société détient une villa d'une valeur de 15 millions de bahts. L'étranger est directeur et actionnaire majoritaire à 49 %, les 51 % restants appartenant à des associés thaïlandais. La villa n'est pas louée.

Charge fiscale annuelle estimée :

• Taxe foncière : le bien est classé en 'autre usage', avec un taux à partir de 0,3 % de la valeur estimée. Pour une valeur estimée de 10 millions de bahts, cela représente environ 30 000 bahts par an.
• Comptabilité et audit : entre 25 000 et 40 000 bahts par an.
• CIT : si la société ne génère aucun revenu commercial, le bénéfice imposable est théoriquement nul. Toutefois, le Revenue Department peut requalifier l'occupation gratuite de la villa par le directeur en avantage en nature imposable.

Risque principal : depuis 2024, les autorités renforcent les contrôles sur les sociétés sans activité réelle. Une société dont le seul actif est une villa sans aucun chiffre d'affaires peut être qualifiée de structure nominale et faire l'objet d'une procédure de dissolution par le Département du développement des entreprises (DBD).

Scénario 2 : Villa mise en location

La même villa génère 100 000 bahts par mois, soit 1,2 million de bahts par an.

• Withholding Tax : si le locataire est une personne morale (société de gestion locative), elle retient 5 % sur chaque paiement, soit 60 000 bahts par an.
• CIT : après déduction des charges (entretien, réparations, amortissement du bâtiment à 5 % par an, salaires, comptabilité), le bénéfice net peut s'établir entre 600 000 et 800 000 bahts. L'impôt correspondant est de 20 %, soit entre 120 000 et 160 000 bahts. La retenue à la source vient en déduction du CIT dû.
• Taxe foncière : en usage commercial, le taux s'applique à 0,3 % de la valeur estimée.
• Dividendes : lors de la distribution du bénéfice résiduel aux actionnaires, une retenue de 10 % s'applique.

La charge fiscale effective pour une location via société s'établit entre 25 % et 30 % du revenu brut, en tenant compte de l'ensemble des niveaux d'imposition.

Scénario 3 : Cession du bien via la société

Deux options de sortie sont possibles.

Cession du bien immobilier directement : la société acquitte les frais de transfert (2 %), la SBT à 3,3 % (ou le droit de timbre à 0,5 % si la détention dépasse 5 ans), et la plus-value est intégrée au bénéfice imposable soumis au CIT à 20 %.

Cession des parts sociales de la société : l'acquéreur rachète non pas le bien, mais les actions de la société. Les frais de transfert (2 %) et la SBT (3,3 %) ne s'appliquent pas. Pour un vendeur non-résident, la plus-value sur cession d'actions est soumise à une retenue à la source de 15 %. Cette option est souvent plus avantageuse fiscalement, mais l'acquéreur reprend tous les engagements de la société, y compris d'éventuels passifs fiscaux. Une due diligence rigoureuse est donc indispensable.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

1. Actionnaires prête-noms. Si les associés thaïlandais (51 %) n'ont pas réellement apporté de capital et ne participent pas à la gestion, la structure peut être qualifiée de violation du Foreign Business Act. Les sanctions peuvent atteindre 1 million de bahts d'amende et 3 ans d'emprisonnement.

2. Omission des déclarations fiscales. La société est tenue de déposer une déclaration semestrielle (PND 51) et une déclaration annuelle (PND 50) au titre du CIT, même en cas de revenus nuls. Chaque omission expose à une amende pouvant atteindre 2 000 bahts, auxquels s'ajoutent des pénalités de retard de 1,5 % par mois.

3. Erreur de calcul de l'amortissement. Le bâtiment s'amortit au taux de 5 % par an (sur 20 ans). Le terrain ne s'amortit pas. Toute erreur dans le calcul entraîne une sous-estimation ou surestimation de la base imposable.

4. Double imposition des dividendes. Le bénéfice de la société est d'abord soumis au CIT à 20 %, puis les dividendes versés sont taxés à 10 %. Au total, 28 % du bénéfice avant impôt revient à l'État (20 % + 10 % sur les 80 % restants). Des conventions fiscales bilatérales peuvent permettre d'imputer l'impôt thaïlandais selon la résidence fiscale de l'investisseur : il convient de vérifier les termes applicables à votre pays de résidence.

5. Avantage en nature non déclaré. Si le directeur étranger occupe gratuitement la villa appartenant à la société, le Revenue Department peut requalifier cette occupation en revenu en nature et appliquer le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

FAQ

La société doit-elle payer des impôts même sans activité commerciale ? Oui. La taxe foncière et immobilière s'applique indépendamment de toute activité. La société reste également tenue de déposer des déclarations nulles au titre du CIT et de faire certifier ses comptes par un auditeur agréé.

Les travaux de rénovation de la villa sont-ils déductibles ? Oui, si les dépenses sont justifiées par des documents comptables et rattachées à l'activité de la société (par exemple, une location). Les travaux de réfection courante sont déductibles immédiatement ; les travaux d'amélioration capitalisables sont amortis progressivement.

Quel est le coût annuel de maintien d'une société sans activité ? Au minimum 40 000 à 80 000 bahts par an, comprenant la comptabilité, l'audit, le dépôt des déclarations et les frais d'enregistrement. À cela s'ajoute la taxe foncière sur le bien détenu.

Vaut-il mieux céder les actions plutôt que le bien lui-même ? Souvent oui. La cession d'actions évite les frais de transfert (2 %) et la SBT (3,3 %). En revanche, l'acquéreur reprend l'intégralité des engagements de la société, y compris les éventuels passifs fiscaux non déclarés. Une due diligence approfondie est impérative.

Quel est le capital social minimum requis pour acquérir un bien via une société ? La loi ne fixe pas de minimum légal pour une société ordinaire, mais les bureaux fonciers exigent généralement que le capital libéré soit au moins équivalent à la valeur du bien acquis. En pratique, le capital doit couvrir le prix d'achat.

Une société peut-elle détenir plusieurs biens immobiliers ? Oui, et c'est même préférable. Les frais fixes de gestion (comptabilité, audit) se répartissent alors sur plusieurs actifs, réduisant le coût unitaire de la structure.

Que devient le bien si la société est dissoute ? L'actif est distribué aux actionnaires au prorata de leurs parts. L'actionnaire étranger (49 %) reçoit une contrepartie financière ou une quote-part en valeur, mais ne peut pas se voir attribuer un terrain directement. Le terrain doit être cédé à un ressortissant thaïlandais ou vendu sur le marché.

Détenir un bien immobilier via une société thaïlandaise n'est pas un contournement de la loi, mais une structure juridique à part entière, assortie d'obligations fiscales réelles et récurrentes. La charge fiscale effective est de 25 à 30 % du revenu brut locatif, et de 40 000 à 80 000 bahts par an pour un usage personnel, sans compter la taxe foncière. Avant de retenir cette option, il convient de la comparer sérieusement avec un bail longue durée ou l'achat d'un condominium en nom propre. Dans tous les cas, le recours à un avocat thaïlandais agréé et à un expert-comptable local est indispensable.

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