Податки на нерухомість через тайську компанію: повний розбір 2026

Купівля нерухомості через тайську компанію (Thai Co., Ltd.) залишається одним із найпоширеніших способів володіння землею та віллами для іноземців у Таїланді. Однак податкове навантаження такої структури принципово відрізняється від прямого володіння кондомініумом на фізичну особу.

У 2026 році Департамент доходів Таїланду (Revenue Department) посилив контроль за так званими «номінальними» компаніями. Це означає: якщо ви володієте віллою через юридичну особу, вам необхідно чітко розуміти, які податки ви сплачуєте, що можна оптимізувати і де починаються проблеми із законом.

Розберемо кожен податок окремо, порівняємо з прямим володінням на фізичну особу та надамо практичні орієнтири для прийняття рішень.

Швидка відповідь

• Корпоративний податок на прибуток (CIT) - 20% від чистого прибутку компанії. Малі підприємства з доходом до 300 000 батів звільнені повністю
• Збір за передачу прав при купівлі - 2% від оціночної вартості (transfer fee), плюс 0,5% гербовий збір або 3,3% спеціальний бізнес-податок (SBT) при продажу протягом 5 років
• Земельний і будівельний податок (Land and Building Tax) - від 0,02% до 0,7% залежно від призначення та вартості об'єкта
• Податок у джерела (Withholding Tax) при оренді - 5% від суми оренди утримується орендарем-юридичною особою
• Дивіденди при виведенні прибутку акціонерам оподатковуються за ставкою 10%
• Компанія зобов'язана вести бухгалтерський облік і подавати щорічний аудит - це додаткові витрати від 15 000 до 50 000 батів на рік

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Вілла для особистого проживання

Компанія володіє віллою вартістю 15 млн батів. Іноземець є директором і мажоритарним акціонером (49%, решта 51% у тайських партнерів). Вілла не здається в оренду.

Податкове навантаження:

• Земельний і будівельний податок: об'єкт класифікується як «інше використання» (other use), ставка починається від 0,3% від оціночної вартості. При оцінці в 10 млн батів це близько 30 000 батів на рік
• Витрати на бухгалтерію і аудит: близько 25 000-40 000 батів щороку
• CIT: якщо компанія не веде комерційної діяльності і не генерує дохід, формально прибутку немає. Проте Департамент доходів може нарахувати ринкову орендну ставку як прихований дохід директора

Головний ризик: з 2024 року влада активніше перевіряє компанії без реальної діяльності. Якщо 100% активів - одна вілла і немає виручки, компанію можуть визнати номінальною і зажадати ліквідації через Департамент розвитку бізнесу (DBD).

Сценарій 2: Вілла здається в оренду

Та сама вілла приносить 100 000 батів на місяць (1,2 млн на рік).

• Withholding Tax: якщо орендар є юридичною особою (керуюча компанія), вона утримує 5% від кожного платежу. Це 60 000 батів на рік
• CIT: після вирахування витрат (утримання, ремонт, амортизація будівлі за ставкою 5% на рік, зарплати, бухгалтерія) чистий прибуток може становити 600 000-800 000 батів. Податок - 20%, тобто 120 000-160 000 батів. Withholding Tax зараховується в рахунок CIT
• Земельний податок: якщо об'єкт використовується комерційно, ставка знижується до 0,3% від оціночної вартості
• Дивіденди: при виведенні прибутку акціонерам утримується ще 10%

Загальне ефективне податкове навантаження при оренді через компанію: 25-30% від валового доходу (з урахуванням усіх рівнів оподаткування).

Сценарій 3: Продаж об'єкта через компанію

Два варіанти виходу:

Продаж активу (самої нерухомості). Компанія сплачує transfer fee 2%, SBT 3,3% (якщо менше 5 років володіння) або гербовий збір 0,5%, а приріст вартості включається до оподатковуваного прибутку компанії (CIT 20%).

Продаж акцій компанії. Покупець набуває не нерухомість, а частку в компанії. Transfer fee не стягується. Продавець-фізична особа-нерезидент сплачує податок на приріст капіталу у формі withholding tax за фіксованою ставкою 15% для нерезидентів. Це часто вигідніше.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. Номінальні акціонери. Якщо тайські партнери (51%) не вносили реального капіталу і не беруть участі в управлінні, структура може бути визнана порушенням закону про іноземний бізнес (Foreign Business Act). Штрафи - до 1 млн батів, позбавлення волі - до 3 років.

2. Забуті податкові декларації. Компанія зобов'язана подавати піврічну (PND 51) і річну (PND 50) декларації з CIT, навіть при нульовому доході. Пропуск - штраф до 2 000 батів за кожне порушення плюс пеня 1,5% на місяць.

3. Неправильна амортизація. Будівля амортизується за ставкою 5% на рік (20 років), земля не амортизується взагалі. Помилки в розрахунках призводять до завищення або заниження податкової бази.

4. Подвійне оподаткування дивідендів. Прибуток компанії оподатковується CIT 20%, потім дивіденди - ще 10%. Загалом 28% від прибутку до податків іде до державної скарбниці (20% + 10% від решти 80%). Для резидентів різних країн умови зарахування тайського податку залежать від наявності чинної угоди про уникнення подвійного оподаткування з Таїландом.

5. Податок на «приховану вигоду». Якщо директор-іноземець проживає у вілі компанії безкоштовно, податкова може кваліфікувати це як дохід у натуральній формі і нарахувати прибутковий податок за прогресивною шкалою.

FAQ

Чи потрібно сплачувати податок, якщо компанія не веде діяльності?

Так. Земельний і будівельний податок нараховується на об'єкт незалежно від діяльності. Компанія також зобов'язана подавати нульові декларації з CIT і оплачувати аудит.

Чи можна списати ремонт вілли як витрати компанії?

Так, якщо витрати документально підтверджені і пов'язані з діяльністю компанії (наприклад, здачею в оренду). Капітальний ремонт капіталізується та амортизується, поточний - списується одразу.

Скільки коштує утримання тайської компанії без діяльності?

Мінімум 40 000-80 000 батів на рік: бухгалтерія, аудит, подача декларацій, реєстраційні збори. До цього додається земельний податок на об'єкт.

Чи вигідніше продавати акції компанії замість самої нерухомості?

Часто так. При продажу акцій немає transfer fee (2%) і SBT (3,3%). Але покупець приймає на себе всі зобов'язання компанії, включно з можливими податковими заборгованостями, тому необхідний ретельний due diligence.

Який мінімальний статутний капітал потрібен для купівлі нерухомості?

Закон не встановлює мінімуму для звичайної компанії, але земельні департаменти часто вимагають, щоб сплачений капітал покривав вартість об'єкта. На практиці - не менше ціни придбаної нерухомості.

Чи може компанія володіти кількома об'єктами?

Так. Це навіть переважніше, оскільки витрати на утримання компанії розподіляються між об'єктами, знижуючи питому вартість структури.

Що станеться з нерухомістю, якщо компанію ліквідують?

Майно компанії розподіляється між акціонерами пропорційно до часток. Іноземець (49%) отримає грошовий еквівалент або частку у праві, але не землю безпосередньо. Земля має бути продана або передана тайській особі.

Володіння нерухомістю через тайську компанію - це не спосіб «обійти закон», а повноцінна бізнес-структура з реальними податковими зобов'язаннями. Ефективна ставка податків при здачі в оренду становить 25-30% від валового доходу, при особистому проживанні - 40 000-80 000 батів на рік на утримання структури плюс земельний податок. Перш ніж обирати цю схему, порівняйте її з leasehold або купівлею кондомініуму на фізичну особу. І обов'язково працюйте з ліцензованим тайським юристом та бухгалтером.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.