Tasse sulla proprietà tramite società thailandese: guida completa 2026

Acquistare un immobile tramite una società thailandese (Thai Co., Ltd.) è una delle strutture più diffuse tra gli stranieri che desiderano possedere terreni o ville in Thailandia. Tuttavia, il carico fiscale di questa struttura è profondamente diverso rispetto alla proprietà diretta di un condominio a titolo individuale.

Nel 2026, il Revenue Department thailandese ha intensificato i controlli sulle cosiddette società nominali. Se possedete una villa tramite una persona giuridica, è fondamentale capire esattamente quali tasse pagate, quali margini di ottimizzazione esistono e dove iniziano i rischi legali.

Qui analizziamo ogni imposta nel dettaglio, la confrontiamo con la proprietà a titolo personale e forniamo checklist operative.

Risposta rapida

• Corporate Income Tax (CIT) - 20% sull'utile netto della società. Le piccole imprese con reddito inferiore a 300.000 baht sono completamente esenti
• Transfer fee all'acquisto - 2% del valore accertato, più 0,5% di imposta di bollo oppure 3,3% di Special Business Tax (SBT) in caso di vendita entro 5 anni
• Land and Building Tax - da 0,02% a 0,7% a seconda della destinazione d'uso e del valore dell'immobile
• Withholding Tax sui canoni di locazione - 5% trattenuto dall'affittuario persona giuridica
• Dividendi distribuiti agli azionisti - tassati al 10%
• La società è obbligata a tenere una contabilità regolare e a presentare revisione annuale: costi aggiuntivi da 15.000 a 50.000 baht l'anno

Scenari e opzioni

Scenario 1: Villa ad uso personale

La società possiede una villa del valore di 15 milioni di baht. Lo straniero è direttore e azionista di maggioranza relativa (49%), mentre il restante 51% è in mano a soci thailandesi. La villa non viene affittata.

Carico fiscale:

• Land and Building Tax: l'immobile viene classificato come 'altro uso', con un'aliquota che parte da 0,3% del valore accertato. Su una valutazione di 10 milioni di baht, sono circa 30.000 baht l'anno
• Contabilità e revisione: circa 25.000-40.000 baht annui
• CIT: se la società non svolge attività commerciale e non genera reddito, in teoria non vi è utile. Tuttavia, il Revenue Department può attribuire al direttore un reddito implicito pari al canone di mercato dell'immobile

Rischio principale: dal 2024 le autorità verificano con maggiore frequenza le società prive di attività reale. Se l'unico asset è una villa e non vi sono ricavi, la società può essere dichiarata nominale e il Business Development Department (DBD) può richiederne la liquidazione.

Scenario 2: Villa messa a reddito

La stessa villa genera 100.000 baht al mese (1,2 milioni l'anno).

• Withholding Tax: se l'affittuario è una persona giuridica (società di gestione), trattiene 5% da ogni pagamento, pari a 60.000 baht l'anno
• CIT: dopo la deduzione delle spese (manutenzione, riparazioni, ammortamento dell'edificio al 5% annuo, stipendi, contabilità) l'utile netto può attestarsi tra 600.000 e 800.000 baht. L'imposta al 20% corrisponde a 120.000-160.000 baht. La Withholding Tax pagata viene computata a credito del CIT
• Land and Building Tax: se l'immobile è utilizzato commercialmente, l'aliquota scende allo 0,3% del valore accertato
• Dividendi: sulla distribuzione dell'utile residuo agli azionisti si applica un'ulteriore ritenuta del 10%

Ca rico fiscale effettivo sulla locazione tramite società: 25-30% del reddito lordo, considerando tutti i livelli di tassazione.

Scenario 3: Vendita dell'immobile tramite società

Esistono due modalità di uscita dall'investimento.

Vendita dell'asset immobiliare. La società paga transfer fee 2%, SBT 3,3% (se la proprietà dura meno di 5 anni) oppure imposta di bollo 0,5%, e la plusvalenza confluisce nell'utile imponibile della società (CIT 20%).

Vendita delle quote societarie. L'acquirente compra la partecipazione nella società, non l'immobile direttamente. Non si paga transfer fee. Il venditore persona fisica non residente è soggetto a una ritenuta piatta del 15% sulla plusvalenza da cessione di quote. Questa struttura è spesso più vantaggiosa dal punto di vista fiscale, ma richiede una due diligence accurata da parte dell'acquirente.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

1. Azionisti nominali. Se i soci thailandesi (51%) non hanno apportato capitale reale e non partecipano alla gestione, la struttura può essere considerata una violazione del Foreign Business Act. Le sanzioni arrivano fino a 1 milione di baht e sono previste pene detentive fino a 3 anni.

2. Dichiarazioni fiscali omesse. La società è tenuta a presentare la dichiarazione semestrale (PND 51) e quella annuale (PND 50) sul CIT, anche in caso di reddito zero. La mancata presentazione comporta una sanzione fino a 2.000 baht per ogni violazione, più interessi dell'1,5% mensile.

3. Ammortamento calcolato in modo errato. L'edificio si ammortizza al 5% annuo (su 20 anni), mentre il terreno non è ammortizzabile. Errori nei calcoli determinano una base imponibile non corretta.

4. Doppia imposizione sui dividendi. L'utile societario sconta il CIT al 20%, e i dividendi distribuiti subiscono un'ulteriore ritenuta del 10%. In totale, il 28% dell'utile ante imposte va allo Stato (20% + 10% sul rimanente 80%). Gli investitori europei devono verificare l'esistenza di convenzioni contro la doppia imposizione tra la Thailandia e il proprio paese di residenza.

5. Beneficio in natura per il direttore. Se il direttore straniero abita gratuitamente nella villa di proprietà della società, il fisco può qualificare questo come reddito in natura e assoggettarlo all'imposta progressiva sul reddito delle persone fisiche.

FAQ

È necessario pagare le tasse se la società non svolge attività? Sì. La Land and Building Tax viene applicata sull'immobile indipendentemente dall'attività. La società è inoltre obbligata a presentare dichiarazioni a zero e a sostenere i costi di revisione.

Si possono dedurre le spese di ristrutturazione della villa? Sì, se le spese sono documentate e legate all'attività della società (ad esempio, locazione a terzi). Gli interventi di natura straordinaria vengono capitalizzati e ammortizzati, quelli ordinari sono deducibili nell'esercizio.

Quanto costa mantenere una società thailandese inattiva? Almeno 40.000-80.000 baht l'anno: contabilità, revisione, presentazione delle dichiarazioni, diritti di segreteria. A questi importi si aggiunge la Land and Building Tax sull'immobile.

È più conveniente vendere le quote societarie invece dell'immobile? Spesso sì. Nella cessione di quote non si paga transfer fee (2%) né SBT (3,3%). Tuttavia, l'acquirente si accolla tutte le obbligazioni della società, inclusi eventuali debiti fiscali, quindi è indispensabile una due diligence completa prima del closing.

Una società può possedere più immobili? Sì, ed è anzi preferibile, perché i costi fissi di mantenimento della struttura si ripartiscono su più asset, riducendo il costo unitario della struttura.

Cosa succede agli immobili se la società viene liquidata? Il patrimonio viene distribuito agli azionisti in proporzione alle quote. Lo straniero (49%) riceverà un equivalente in denaro o una quota del ricavato, ma non potrà ricevere il terreno direttamente: la terra dovrà essere venduta o trasferita a un soggetto thailandese.

Qual è il capitale sociale minimo per acquistare un immobile tramite società? La legge non fissa un minimo per le società ordinarie, ma i Dipartimenti fondiari richiedono in genere che il capitale versato sia almeno pari al valore dell'immobile acquistato.

Possedere un immobile tramite una società thailandese non è un modo per aggirare la legge, ma una struttura aziendale a tutti gli effetti, con obblighi fiscali concreti. Il carico fiscale effettivo sulla locazione si attesta tra il 25% e il 30% del reddito lordo; per chi utilizza la villa a uso personale, il costo annuo della struttura oscilla tra 40.000 e 80.000 baht, a cui si aggiunge la Land and Building Tax. Prima di scegliere questa soluzione, confrontatela con il leasehold o con l'acquisto diretto di un condominio a nome personale, e affidatevi sempre a un avvocato thailandese abilitato e a un commercialista locale.

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