Kanal für 160 Milliarden Baht: Was mit dem Land in der Chao-Phraya-Ebene passiert

Im Herbst 2011 stand das Wasser in der Industriezone Rojana bei Ayutthaya höher als ein Mensch. Die Fließbänder von Honda versanken, sieben Industriezonen in Ayutthaya und Pathum Thani standen monatelang still, und die Weltbank bezifferte den Gesamtschaden für die thailändische Wirtschaft auf 1,425 Billionen Baht. Fünfzehn Jahre später hat das thailändische Kabinett genau jenes Projekt genehmigt, über das seither gestritten wurde: einen Kanal von Chai Nat über den Fluss Pasak bis zum Golf von Thailand, mit Kosten von 160 Milliarden Baht.

Für Käufer eines Kondominiums in Patong oder Jomtien bedeutet diese Nachricht wenig. Für alle, die Land, Lagerhallen und Gewerbeimmobilien in den zentralen Provinzen im Blick haben, ist es das erste Signal seit einem Jahrzehnt, das die Risikorechnung tatsächlich verändert.

Kurzantwort

• 160 Milliarden Baht (rund 4,8 Milliarden US-Dollar bei einem Kurs von etwa 33 Baht/USD) wurden vom Kabinett für den Kanal Chai Nat - Pasak - Golf von Thailand freigegeben.

• Bauzeit: 2027 bis 2034, acht Jahre Bauphase. Die volle Hochwasserschutzwirkung wird frühestens Mitte der 2030er Jahre erwartet.

• Geschützt werden 3,48 Millionen Rai (5.568 km²) Überschwemmungsland in Zentralthailand, umgerechnet etwa 46.000 Baht Investition pro geschütztem Rai.

• Hauptnutznießer bei Grundstückswerten: der Korridor Ayutthaya - Saraburi - Lop Buri - Nakhon Nayok mit Logistikhallen, Industriegrundstücken und Flächen entlang der Route 32 und der Pasak-Bahnlinie.

• Ausländer können in Thailand kein Land direkt kaufen. Zugang läuft über eine thailändische Gesellschaft, langfristige Pacht oder Industrieflächen über BOI und IEAT.

• Phuket, Koh Samui, Pattaya und Bangkok südlich der Rama-IX-Achse liegen außerhalb der Projektwirkung. Preisentwicklungen dort haben andere Ursachen.

Wichtige Fakten

• Die Flut von 2011 betraf 65 Provinzen, forderte über 800 Todesopfer und verursachte laut Weltbank einen Schaden von 1,425 Billionen Baht, damals die viertteuerste Naturkatastrophe der Welt.

• Nach 2011 legte die Regierung unter Yingluck Shinawatra ein Wasserprogramm über 350 Milliarden Baht auf. 2013 forderte ein Verwaltungsgericht Umweltprüfungen und öffentliche Anhörungen, nach dem Putsch 2014 wurde das Programm eingestellt. Gebaut wurde kaum etwas.

• Das aktuelle Projekt wird vom Royal Irrigation Department und dem Office of National Water Resources (ONWR) getragen; die Finanzierung erfolgt haushaltsjahrweise, nicht als Gesamtsumme.

• Die Industriezonen in Ayutthaya investierten nach 2011 Milliarden Baht in eigene Dämme von 4 bis 6 Metern Höhe. Deshalb blieben sie bei den Fluten 2021 und 2022 verschont, obwohl die umliegenden Felder überflutet wurden.

• Der thailändische Versicherungsmarkt führte nach 2011 Sublimits für Hochwasserschäden in Wohn- und Gewerbepolicen ein; 2012 entstand der National Catastrophe Insurance Fund mit 50 Milliarden Baht Volumen.

• Landbesitz für ausländische Privatpersonen ist in Thailand durch das Land Code Gesetz ausgeschlossen. Eingetragene Pachtverträge sind auf maximal 30 Jahre begrenzt, eine automatische Verlängerung wird von Gerichten nicht garantiert.

• Zum Vergleich für internationale Anleger: Auf Phuket, wo Landfläche mit rund 540 km² physisch begrenzt ist, treibt genau diese Verknappung die Grundstückspreise stärker als die Wohnimmobilienpreise, besonders in Bang Tao, Laguna, Nai Harn und Rawai, ein Effekt, der beim Ayutthaya-Korridor aus ganz anderen Gründen, nämlich Hochwasserrisiko-Abbau statt Flächenknappheit, entsteht.

Infrastrukturprojekte in Thailand erzeugen typischerweise zwei Preisschübe: bei der Ankündigung und beim Baustart. Ein dritter Schub bei Eröffnung bleibt meist aus, weil er längst eingepreist ist. Aktuell befinden wir uns im ersten, leisesten Schub: Land in Sing Buri und Chai Nat wird selten gehandelt, öffentliche Statistiken fehlen fast völlig.

Das praktischste Segment ist Logistik. Der Korridor Ayutthaya-Saraburi beherbergt Lagerhallen, die den nördlichen Zugang zu Greater Bangkok bedienen, und Mieter haben das Hochwasserrisiko jahrelang in ihre Mietkonditionen eingepreist. Ein Rückgang dieses Risikos wirkt weniger auf den Grundstückspreis als auf die Mietrendite und die Bereitschaft institutioneller Mieter, Zehnjahresverträge zu unterschreiben.

Ein zweites, weniger offensichtliches Segment: Grundstücke, die offiziell als regelmäßig überflutungsgefährdet gelten und deshalb 25 bis 40 Prozent unter Nachbarparzellen gehandelt werden. Verschwindet dieses Risiko durch Kanaltrasse und Dämme, kann der Abschlag entfallen, doch der Status muss anhand der Katasterunterlagen des Bewässerungsamts geprüft werden, nicht anhand von Verkäuferaussagen.

Ein dritter, oft übersehener Punkt: Grundstücke, die enteignet werden könnten. Der thailändische Staat kauft Land für Bewässerungsanlagen zum Schätzwert auf, der traditionell unter dem Marktwert liegt. Ein Grundstück zu kaufen, das in drei Jahren im Enteignungsstreifen liegt, ist keine Investition, sondern ein zinsloses Darlehen an den Staat.

Wer weniger als 10 bis 15 Millionen Baht Budget hat und keine aktive thailändische Firmenstruktur mit echter Geschäftstätigkeit betreibt, sollte dieses Thema meiden. Ein Kondominium in Bangkok mit 4 bis 5 Prozent Rendite liefert ein vorhersehbareres Ergebnis, ohne acht Jahre Wartezeit und ohne Landrisiko. Eine Ausnahme sind Unternehmen, die bereits in Thailand tätig sind und Produktionsstandorte über BOI prüfen: Hier ist die Risikominderung schon jetzt ein handfestes Argument im Investitionskomitee.

FAQ

Wirkt sich der Kanal auf die Immobilienpreise in Bangkok aus?

Nur indirekt und schwach. Das Projekt schützt die Ebene nördlich der Hauptstadt und leitet einen Teil des Chao-Phraya-Abflusses über den Pasak zum Golf um. Für die nördlichen Vororte Bangkoks, Pathum Thani, Nonthaburi, Rangsit, sinkt das Risiko einer Wiederholung von 2011. Die zentralen Geschäftsviertel wurden bereits 2011 nicht überflutet.

Können Ausländer Land in den Flutgebieten kaufen?

Nein, nicht direkt. Das Land Code Gesetz schließt dies für Privatpersonen aus. Praktikable Wege: eine thailändische Gesellschaft mit realer Geschäftstätigkeit (Ausländeranteil bis 49 Prozent), eingetragene 30-jährige Pacht, oder Industrieflächen über BOI beziehungsweise IEAT für passende Produktionsbetriebe.

Wann beginnen die Landpreise im Projektgebiet zu steigen?

Die erste Bewegung erfolgt meist bei Veröffentlichung der detaillierten Trasse und Beginn des Landerwerbs für die Bauwerke, laut Zeitplan 2027. Ein linearer Anstieg über acht Jahre ist unwahrscheinlich, der thailändische Landmarkt reagiert in Schüben rund um Nachrichten.

Wie realistisch ist der Termin 2034?

Mit geringer Zuverlässigkeit. Große Infrastrukturprogramme in Thailand verschieben sich regelmäßig um zwei bis vier Jahre wegen Haushaltszyklen, Umweltprüfungen und Klagen gegen Enteignungen. Realistischer Zeithorizont für die volle Wirkung: 2036 bis 2038.

Ist Hochwasser in Thailand versicherbar?

Ja, aber mit Einschränkungen. Nach 2011 führten Versicherer Sublimits ein: Die Hochwasserdeckung ist oft auf einen Anteil der Gesamtversicherungssumme begrenzt. Für Gewerbeimmobilien in Überschwemmungsgebieten liegen die Prämien deutlich über denen in Bangkok oder auf Phuket.

Betrifft das Projekt Phuket oder Koh Samui?

Nein. Es handelt sich um Zentralthailand, das Einzugsgebiet von Chao Phraya und Pasak. Die Inselmärkte folgen einer anderen Geografie und Nachfrage, ihre Risiken liegen bei lokalen Starkregenfluten und Süßwasserknappheit, nicht bei Flussüberschwemmungen.

Wie prüft man, ob ein Grundstück von Enteignung betroffen sein könnte?

Beim Provinzbüro des Royal Irrigation Department die Karte der geplanten Bauwerke anfordern und mit dem Chanote (Eigentumsurkunde) anhand der Koordinaten abgleichen. Das sollte ein thailändischer Anwalt übernehmen, nicht der Verkäufer oder Makler.

Lohnt sich der Kauf einer Wohnung in Ayutthaya zur Vermietung?

Der Markt ist eng. Hauptmieter sind Ingenieur- und Führungspersonal japanischer und thailändischer Fabriken, die Nachfrage konzentriert sich auf einzelne Industriezonen. Die Wiederverkaufsliquidität ist gering, für ausländische Investoren keine passive Anlage.

Quelle: aiproperty-phuket.com

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