88 236 Firmen: Was die AMLO-Änderung für Villenbesitzer in Thailand bedeutet

Die Prüfung beginnt nicht bei der Villa, sondern beim Kontoauszug des thailändischen Gesellschafters: In seiner Steuererklärung stehen 15 000 Baht Monatseinkommen, im Stammkapital der Firma aber 2 Mio. Baht eingezahlter Anteil. Die Frage der Behörden ist dann nur eine: Woher kommt das Geld? Eine überzeugende Antwort gibt es meist nicht.

Heute drohen bei Nominee-Strukturen zum Landerwerb ein Strafverfahren nach dem Foreign Business Act (FBA), eine Geldstrafe und bis zu drei Jahre Haft. Auf dem Papier ist das hart, in der Praxis endete es aber selten mit Haft, meist mit der Auflage, die Firma umzustrukturieren.

Die geplante Änderung, die den Katalog der Vortaten im Geldwäschegesetz erweitert, ändert nicht das Strafmaß, sondern die Mechanik. Ein FBA-Verstoß wird zur Grundlage für ein AMLO-Verfahren: Kontosperrung, Einziehung des Vermögenswerts, Strafverfahren ohne die Möglichkeit, alles still und rückwirkend zu heilen. Das ist eine andere Risikoklasse und muss neu bewertet werden.

Kurzantwort

• Laut Department of Business Development (DBD) sind in den Urlaubsprovinzen Thailands 88 236 Firmen registriert, mehr als die Hälfte davon in irgendeiner Form mit ausländischen Eigentümern verbunden.
• Die aktuelle FBA-Sanktion für Nominee-Besitz: Geldstrafe von 100 000 bis 1 000 000 Baht plus bis zu 3 Jahre Haft, mit Auflage zur Behebung des Verstoßes.
• Mit der Aufnahme von FBA-Verstößen in den AMLO-Rahmen verschiebt sich das Kernrisiko hin zu Kontoeinfrierung und Einziehung von Land und Gebäude zugunsten des Staates.
• Laut Thailand Construction and Engineering News wurden bereits über 7 000 Unternehmen wegen verdächtiger Nominee-Strukturen markiert; Käufer zögern bei Villen auf Phuket und Koh Samui.
• Laut Jon Canton gleicht das seit Oktober 2025 laufende System IBAS Firmen-, Steuer-, Immobilien-, Bank- und Visadaten automatisch ab, um Nominee-Strukturen zu erkennen.
• Legale Strukturen für Ausländer 2026: Eigentumswohnung in der 49%-Ausländerquote, registrierter Landpachtvertrag bis 30 Jahre, Firma mit echter operativer Tätigkeit, Eigentum über den thailändischen Ehepartner mit Verzichtserklärung.
• Die Umstrukturierung bei freiwilligem Ausstieg dauert 2 bis 6 Monate; bei gesperrten Konten gar nicht mehr.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Villa bereits über eine Firma gekauft, thailändische Gesellschafter sind Bekannte des Anwalts. Der häufigste Fall auf Phuket und Koh Samui. Die Schwachstelle liegt weniger in der Steuerprüfung als in den Unterlagen: Gesellschafter haben ihre Anteile nicht bezahlt, Versammlungsprotokolle wurden rückdatiert, in acht Jahren gab es keine einzige Dividende. Bei einer DBD-Prüfung kann die Firma nicht erklären, wozu sie existiert. Lösung: Entweder die Firma mit echter Tätigkeit füllen (Vermietung, Personal, Buchhaltung, Kontobewegungen) oder aus dem Objekt aussteigen.

Szenario 2: Jetzt verkaufen, solange Käufer die Struktur noch nicht scheuen. Der Wiederverkaufsmarkt für Villen auf Phuket bewertet Firmenbesitz bereits mit Abschlag. Nach Markteinschätzung verkauft sich ein Haus mit sauberem Leasehold schneller als ein vergleichbares Haus auf Firmenbasis. Je lauter das AMLO-Thema, desto größer die Lücke. Wer noch zwei bis drei Jahre hält, verkauft später günstiger.

Szenario 3: Wechsel in eine Eigentumswohnung. Unspektakulär, liquide, legal. Die Ausländerquote beträgt 49% der gesamten verkaufbaren Fläche des Gebäudes; das Geld muss in Fremdwährung aus dem Ausland kommen, mit FET-Bescheinigung (Foreign Exchange Transaction) über die Kaufsumme. Die Mietrendite eines guten Projekts am Meer liegt nach Markteinschätzung bei 5-7% pro Jahr vor Steuern und Verwaltungsgebühr, gegenüber 8-10% in Werbebroschüren für Villen. Dafür schläft man ruhig.

Szenario 4: Leasehold auf das Grundstück plus Eigentum am Gebäude. Die Pacht wird beim Land Office für bis zu 30 Jahre eingetragen, Gebühr: 1,1% der gesamten Pachtsumme. Das Gebäude kann der Ausländer separat auf eigenen Namen besitzen. Das funktioniert, muss aber vor dem Kauf aufgebaut statt danach repariert werden.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Glaube an Vorzugsaktien. Das Modell mit 51% bei Thailändern und 10:1-Stimmrecht für den Ausländer galt etwa fünfzehn Jahre als elegante Lösung. Das DBD schaut längst nicht mehr auf die Satzung, sondern darauf, wer tatsächlich für die Anteile gezahlt hat und wer den Gewinn erhält. Schutz: belegte Mittelherkunft bei jedem Gesellschafter, sonst bricht die Konstruktion bei der ersten Anfrage zusammen.

Mythos der automatischen Pachtverlängerung. Im Vertrag steht 30+30+30. Ein thailändisches Gericht erkennt nur die ersten 30 Jahre als registriert an; die Verlängerungspflicht geht nicht automatisch auf einen neuen Grundstückseigentümer über. Risikominderung: Grundstückseigentümer auf eine Gesellschaft beschränken, die Sie gemeinsam mit dem Entwickler kontrollieren, und Vertragsstrafen für verweigerte Verlängerung festschreiben. Eine volle Garantie gibt das nicht.

Barkauf in Baht ohne FET-Bescheinigung. Ohne Nachweis der Währungseinfuhr wird eine Wohnung in der Ausländerquote nicht auf den Ausländer eingetragen, und bei einer Prüfung muss die Geldherkunft nachträglich erklärt werden. Überweisen Sie die Kaufsumme aus dem Ausland auf Ihren eigenen Namen mit Zahlungszweck.

Renditeberechnung nach Entwicklerversprechen. Garantierte 8% über drei Jahre sind oft im überhöhten Kaufpreis eingepreist. Rechnen Sie mit den tatsächlichen Mietpreisen benachbarter fertiger Projekte der letzten Saison, nicht mit der Präsentation.

Umstrukturierung bis zum ersten Schreiben aufschieben. Nach Beginn eines AMLO-Verfahrens können Sie das Objekt nicht mehr verkaufen und kein Geld mehr transferieren. Jede Umstrukturierung muss erfolgen, bevor Fragen an die Firma entstehen.

Eine klare Position: Wer eine Villa über eine Nominee-Firma besitzt und der Wert unter 20-25 Mio. Baht liegt, sollte sie nicht weiter halten. Buchhaltung, Audit und rechtliche Betreuung der Struktur fressen einen spürbaren Teil der Mieteinnahmen, und der Abschlag beim späteren Verkauf übersteigt jede Ersparnis. Die einzige Ausnahme: Sie bewohnen das Haus selbst, die Firma übt echte Tätigkeit mit Personal und Buchführung aus, und das Objekt ist für Sie keine Investition, sondern ein Zuhause.

FAQ

Kann eine vor fünf Jahren über eine Firma gekaufte Villa eingezogen werden?

Ja, wenn Nominee-Besitz nachgewiesen wird. Der Zeitablauf macht die Struktur nicht legal: Der Verstoß gilt als andauernd, solange die Firma das Land hält. Je früher der Ausstieg, desto günstiger.

Ist die AMLO-Änderung bereits in Kraft?

Anfang 2026 wird die Erweiterung des Vortatenkatalogs diskutiert, die endgültige Fassung kann abweichen. Die AMLO beteiligt sich aber schon jetzt an Vermögenssperren bei schweren Fällen, und Premierminister Anutin hat laut The Phuket News eine Untersuchung gegen Beamte in Phuket und Surat Thani im Zusammenhang mit Nominee-Firmen angeordnet. Auf die Verabschiedung zu warten ist kein sinnvolles Signal.

Was kostet eine thailändische Firma pro Jahr?

Buchhaltung und Berichtseinreichung kosten etwa 20 000-40 000 Baht pro Jahr für eine Firma ohne Umsatz, ein Audit ab 15 000 Baht, dazu die jährliche Gesellschafterversammlung. Mit echter Tätigkeit und Personal steigen die Kosten durch Sozialabgaben und Steuern um ein Vielfaches.

Darf ein Ausländer in Thailand legal Land besitzen?

Praktisch nein. Die Ausnahme ist eine Investition ab 40 Mio. Baht über das Board of Investment mit Genehmigung für ein Grundstück bis 1 Rai für Wohnzwecke, solche Genehmigungen werden einzeln erteilt. Für die allermeisten Käufer bleiben nur Eigentumswohnung, Leasehold und Eigentum am Gebäude.

Was ist sicherer: Eigentumswohnung in der 49%-Quote oder Villa im Leasehold?

Für Investoren mit Vermietungsabsicht die Wohnung: einfacherer Wiederverkauf, weniger Fragen zu Dokumenten, niedrigere Einstiegssumme. Für das Familienleben die Villa im Leasehold, aber mit frischer Pachtlaufzeit und klar benanntem Grundstückseigentümer.

Wie prüfe ich, ob meine thailändischen Gesellschafter aus Sicht des DBD nicht nominell sind?

Drei Prüffragen: Haben sie die Anteile mit eigenen Mitteln bezahlt? Haben sie ein belegtes Einkommen, das zur Einlage passt? Haben sie Dividenden erhalten? Bei einem Nein auf auch nur eine Frage ist die Struktur angreifbar.

Was tun, wenn die Firmenkonten bereits gesperrt sind?

Sofort einen thailändischen Strafverteidiger mit AMLO-Erfahrung einschalten. Verkauf, Geldtransfer oder Gesellschafterwechsel sind in diesem Stadium nicht mehr möglich.

Beeinflusst das die Villenpreise auf Phuket?

Nach Markteinschätzung werden Zweitmarkt-Villen auf Firmenbasis schon jetzt mit Abschlag gegenüber Objekten mit sauberem Leasehold gehandelt. Neue Projekte, die direkt als Leasehold mit Eintragung im Land Office verkauft werden, profitieren eher vom AMLO-Thema.

Der erste Schritt diese Woche: die Gründungsunterlagen Ihrer thailändischen Firma hervorholen und prüfen, ob jeder Gesellschafter die Herkunft des Geldes für seinen Anteil belegen kann. Wenn nicht, starten Sie jetzt die Umstrukturierung oder den Ausstieg, solange es noch Ihre Entscheidung ist und nicht die eines Ermittlers.

Source: Thailand Construction and Engineering News

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