88 236 компаній: чим поправка AMLO загрожує власникам вілл у Таїланді

Перевірка починається не з вілли. Вона починається з банківської виписки тайського акціонера, у декларації якого дохід 15 000 бат на місяць, а в статутному капіталі компанії записано 2 млн бат сплаченої частки. Далі запитання одне: звідки гроші. Відповіді зазвичай немає.

Нині за номінальну структуру володіння землею загрожує кримінальна справа за Foreign Business Act: штраф і до трьох років позбавлення волі. На папері покарання суворе, але до реальних термінів справа доходила рідко, найчастіше все закінчувалося приписом переоформити компанію.

Поправка, що розширює перелік предикатних злочинів для закону про протидію відмиванню коштів, змінює не розмір покарання, а його механіку. Порушення FBA стає підставою для процедури AMLO: заморожування рахунків, конфіскація активу, кримінальне провадження без можливості тихо все виправити заднім числом. Це інший клас ризику, і рахувати його треба заново.

Швидка відповідь

• За даними Департаменту розвитку бізнесу (DBD), у курортних провінціях Таїланду зареєстровано 88 236 компаній; понад половина так чи інакше пов'язана з іноземними власниками.
• Чинна санкція за Foreign Business Act за номінальне володіння: штраф від 100 000 до 1 000 000 бат плюс до 3 років в'язниці, з приписом усунути порушення.
• Після включення порушень FBA до периметра AMLO ключовий ризик зміщується до арешту рахунків і конфіскації землі та будівлі на користь держави, а не до штрафу.
• AMLO вже сьогодні може брати участь у заморожуванні активів за серйозними справами, не чекаючи поправки. Прецеденти є, питання влади до таких компаній конкретні.
• Легальні для іноземця конструкції на 2026 рік: квартира в кондомініумі в іноземній квоті 49%, зареєстрована оренда землі до 30 років, компанія з реальною операційною діяльністю, володіння через тайського чоловіка або дружину з відмовою від прав на актив.
• Строк переоформлення структури при добровільному виході: від 2 до 6 місяців; при арешті рахунків: ніколи.

Посилюється й технічний контроль: з жовтня 2025 року в Таїланді працює система IBAS, яка автоматично зіставляє дані компаній із податковими, майновими, банківськими та візовими базами й виявляє номінальні структури та інші сигнальні ознаки. За повідомленнями галузевих видань, понад 7 000 бізнесів уже позначено як підозрілі через номінальні структури.

Сценарії та варіанти

Сценарій перший: віллу вже куплено на компанію, тайські акціонери - знайомі юриста. Найпоширеніша історія на Пхукеті та Самуї. Її слабке місце навіть не в податковій перевірці, а в документах: акціонери не платили за частки, протоколи зборів підписані заднім числом, дивідендів не було жодного разу за вісім років. Під час перевірки DBD компанія не пояснює, навіщо вона існує. Вихід: або наповнити компанію реальною діяльністю (оренда, персонал, звітність, рух по рахунку), або вийти з активу.

Сценарій другий: продати зараз, поки покупець не лякається структури. Ринок перепродажу вілл на Пхукеті вже дисконтує компанійське володіння. За оцінками ринку, будинок із чистим лізхолдом іде швидше за аналогічний будинок на компанії за співставної ціни. Чим гучніша тема AMLO, тим ширший розрив. Якщо тримати актив ще два-три роки, продавати доведеться дешевше, ніж сьогодні.

Сценарій третій: перехід у кондомініум. Нудно, ліквідно, законно. Іноземна квота - 49% від загальної площі будівлі, що продається, гроші мають прийти з-за кордону у валюті з оформленням довідки FET (Foreign Exchange Transaction) на суму угоди. Дохідність від оренди в хорошому проєкті біля моря - за оцінками ринку 5-7% річних до податків і комісії управителя, проти 8-10%, заявлених у рекламних буклетах щодо вілл. Зате спиться спокійно.

Сценарій четвертий: лізхолд на землю плюс власність на будівлю. Оренда реєструється в Земельному офісі на строк до 30 років, збір - 1,1% від суми оренди за весь строк. Саму будівлю іноземець може оформити у власність окремо, через дозвіл на будівництво на своє ім'я. Це робоча конструкція, але її треба вибудовувати до купівлі, а не латати після.

Якщо плануєте приїхати й особисто розібрати документи на об'єкт із юристом і в Земельному офісі, закладайте щонайменше тиждень і дві поїздки до провінційного офісу; для таких візитів простіше забронювати готель біля адміністративного центру, а не на пляжі за сорок хвилин їзди.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Віра в преференційні акції. Схема з 51% у тайців і правом голосу 10:1 в іноземця вважалася елегантним рішенням років п'ятнадцять. DBD давно дивиться не на статут, а на те, хто реально платив за частки і хто отримує прибуток. Захист: підтверджене походження коштів у кожного акціонера, інакше конструкція розсипається на першому ж запиті.

Міф про автоматичне продовження оренди. У договорі написано 30+30+30. Тайський суд визнає зареєстрованими лише перші 30 років; зобов'язання продовжити не переходить до нового власника землі автоматично. Як знизити ризик: звузити коло власників землі до юрособи, яку ви контролюєте разом із забудовником, і прописати штрафні зобов'язання за відмову продовжити. Повної гарантії це не дає, і чесний юрист скаже про це прямо.

Купівля за готівку в батах без довідки FET. Без підтвердження ввезення валюти квартиру в іноземній квоті просто не зареєструють на іноземця, а при перевірці джерело грошей доведеться пояснювати заднім числом. Переказуйте суму угоди з-за кордону на своє ім'я із зазначенням призначення платежу.

Розрахунок дохідності за обіцянками забудовника. Гарантовані 8% на три роки часто закладені в завищену ціну продажу. Рахуйте за ставками фактичної оренди в сусідніх зданих проєктах за минулий сезон, а не за презентацією.

Відкладання реструктуризації до першого листа. Після початку процедури за лінією AMLO продати актив або переказати гроші вже не можна. Будь-яка перебудова структури робиться до того, як до компанії виникли питання.

Моя позиція: якщо віллу куплено через номінальну компанію і вона коштує менше 20-25 млн бат, тримати її далі невигідно. Витрати на бухгалтерію, аудит і юридичний супровід структури з'їдають помітну частину орендного доходу, а дисконт при майбутньому продажу перекриє будь-яку економію. Виняток один: ви живете в будинку самі, компанія веде справжню діяльність із персоналом і звітністю, і об'єкт для вас не інвестиція, а дім. Тоді рахуйте не дохідність, а вартість приведення документів до ладу.

FAQ

Чи можуть конфіскувати віллу, куплену через компанію п'ять років тому?

Так, якщо буде доведено номінальне володіння. Строк давності за FBA не робить структуру законною: порушення вважається триваючим, поки компанія володіє землею. Що раніше ви вийдете зі схеми, то дешевше це обійдеться.

Чи вже прийнято поправку AMLO?

На початок 2026 року розширення переліку предикатних злочинів обговорюється, остаточна редакція може змінитися. Але AMLO вже зараз підключається до заморожування активів за серйозними справами, тож чекати ухвалення як сигналу до дії не варто. До речі, прем'єр-міністр Анутін Чарнвіракул уже наказав розслідувати дії місцевих посадовців на Пхукеті та Сураттхані щодо іноземних номінальних фірм, залучивши механізми AMLO.

Скільки коштує утримання тайської компанії на рік?

Бухгалтерія та подання звітності - приблизно 20 000-40 000 бат на рік для компанії без обороту, аудит - від 15 000 бат, плюс щорічні збори акціонерів. Зі справжньою діяльністю та персоналом витрати зростають багаторазово через соціальні відрахування та податки.

Чи може іноземець законно володіти землею в Таїланді?

Практично ні. Виняток - інвестиція від 40 млн бат через схему Board of Investment з дозволом на ділянку до 1 рай під житло, і такі дозволи видають одиницями. Для переважної більшості покупців реальні лише кондо, лізхолд і будівля у власності.

Що безпечніше: кондо в 49% квоті чи вілла в лізхолді?

Для інвестора під здачу - кондо: простіший перепродаж, менше питань до документів, нижчий вхідний чек. Для життя сім'єю - лізхолд на віллі, але зі свіжим строком оренди та зрозумілим власником землі.

Як перевірити, що мої тайські акціонери не номінальні з погляду DBD?

Поставте три перевірочні запитання: чи платили вони за частки власними коштами, чи є в них підтверджений дохід, співмірний розміру внеску, чи отримували вони дивіденди. Якщо відповідь хоч на одне запитання негативна, структура вразлива.

Що робити, якщо рахунки компанії вже заморожено?

Лише тайський адвокат із кримінальних справ і процедур AMLO, негайно. Продати актив, переказати гроші чи змінити акціонерів на цьому етапі неможливо.

Чи вплине це на ціни на вілли на Пхукеті?

За оцінками ринку, вторинні вілли на компаніях уже торгуються з дисконтом до аналогів із чистим лізхолдом. Нові проєкти, що одразу продаються за лізхолдом із реєстрацією в Земельному офісі, від теми AMLO радше виграють.

Перше, що варто зробити цього тижня: підняти установчі документи своєї тайської компанії та перевірити, чи може кожен акціонер підтвердити походження грошей за свою частку. Якщо ні, запускайте реструктуризацію або вихід з активу зараз, поки угода лишається вашим рішенням, а не рішенням слідчого.

Source: Thailand Construction and Engineering News

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.