AMLO et 88 236 sociétés : le risque pour les propriétaires de villas en Thaïlande en 2026

Le contrôle ne commence pas par la villa. Il commence par le relevé bancaire d'un actionnaire thaïlandais déclarant un revenu de 15 000 THB par mois, alors que le capital de la société mentionne une part libérée de 2 millions THB. La question qui suit est unique : d'où vient l'argent ? En général, il n'y a pas de réponse.

Aujourd'hui, la détention nominale de terrain expose à des poursuites pénales au titre du Foreign Business Act (FBA) : une amende et jusqu'à trois ans de prison. La sanction est sévère sur le papier, mais elle est rarement allée jusqu'à une peine réelle ; le plus souvent, l'affaire se concluait par une injonction de régulariser la société.

L'amendement qui élargit la liste des infractions principales de la loi anti-blanchiment ne change pas le montant de la peine, mais son mécanisme. Une violation du FBA devient un motif de procédure AMLO : gel des comptes, confiscation de l'actif, procédure pénale sans possibilité de tout corriger discrètement après coup. C'est une autre catégorie de risque, à recalculer entièrement.

Reponse rapide

• Selon le Département du développement des affaires (DBD), 88 236 sociétés sont enregistrées dans les provinces touristiques de Thaïlande ; plus de la moitié ont un lien avec des propriétaires étrangers.
• Sanction actuelle du Foreign Business Act pour détention nominale : amende de 100 000 à 1 000 000 THB plus jusqu'à 3 ans de prison, avec injonction de remédier à l'infraction.
• Avec l'intégration des violations du FBA dans le périmètre de l'AMLO, le risque central devient la saisie des comptes et la confiscation du terrain et de la construction au profit de l'État, et non plus l'amende.
• Selon Thailand Construction and Engineering News, plus de 7 000 entreprises ont été signalées pour des structures nominales suspectes, et les acheteurs étrangers marquent une pause sur le marché des villas à Phuket et Koh Samui.
• L'AMLO peut déjà participer au gel d'actifs dans les affaires graves, sans attendre l'amendement. Des précédents existent.
• Structures légales pour un étranger en 2026 : appartement en copropriété dans le quota étranger de 49 %, bail foncier enregistré jusqu'à 30 ans, société à activité opérationnelle réelle, détention via un conjoint thaïlandais avec renonciation aux droits sur l'actif.
• Délai de restructuration en sortie volontaire : de 2 à 6 mois ; en cas de gel des comptes : jamais.

Scenarios et options

Scénario 1 : villa déjà achetée via une société, actionnaires thaïlandais proches de l'avocat. C'est le cas le plus répandu à Phuket et Koh Samui. Sa faiblesse tient moins au contrôle fiscal qu'aux documents : actionnaires n'ayant pas payé leurs parts, procès-verbaux d'assemblée signés rétroactivement, aucun dividende en huit ans. Lors d'un contrôle du DBD, la société ne peut pas expliquer son existence. Issue : soit donner à la société une activité réelle (location, personnel, comptabilité, mouvements bancaires), soit sortir de l'actif.

Scénario 2 : vendre maintenant, avant que l'acheteur ne s'effraie de la structure. Le marché de la revente de villas à Phuket applique déjà une décote à la détention par société. Selon les estimations du marché, une maison en leasehold propre se vend plus vite qu'une maison comparable sous société, à prix équivalent. Plus le sujet AMLO fait du bruit, plus l'écart se creuse. Conserver l'actif deux à trois ans de plus signifie vendre moins cher qu'aujourd'hui.

Scénario 3 : passer à la copropriété. Banal, liquide, légal. Le quota étranger est de 49 % de la surface totale vendable de l'immeuble, et les fonds doivent provenir de l'étranger en devises, avec un certificat FET (Foreign Exchange Transaction) pour le montant de la transaction. Le rendement locatif d'un bon projet en bord de mer est, selon les estimations du marché, de 5 à 7 % par an avant impôts et frais de gestion, contre 8 à 10 % annoncés dans les brochures pour une villa. En contrepartie, on dort tranquille.

Scénario 4 : bail foncier plus propriété de la construction. Le bail est enregistré au bureau du cadastre pour une durée maximale de 30 ans, avec des frais de 1,1 % du montant du bail sur toute la durée. L'étranger peut détenir le bâtiment séparément, via un permis de construire à son nom. La structure fonctionne, mais elle doit être construite avant l'achat, pas réparée après.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

Croire aux actions préférentielles. Le schéma avec 51 % aux Thaïlandais et un droit de vote 10 pour 1 pour l'étranger passait pour une solution élégante depuis une quinzaine d'années. Le DBD regarde depuis longtemps non les statuts, mais qui a réellement payé les parts et qui perçoit les bénéfices. Parade : justifier l'origine des fonds de chaque actionnaire, sinon la structure s'effondre à la première demande.

Le mythe de la prolongation automatique du bail. Le contrat indique 30+30+30. Le tribunal thaïlandais ne reconnaît comme enregistrés que les 30 premières années ; l'obligation de prolonger ne se transmet pas automatiquement au nouveau propriétaire du terrain. Atténuation : limiter les propriétaires du terrain à une entité que vous contrôlez avec le promoteur et prévoir des pénalités en cas de refus de prolonger. Aucune garantie totale, et un avocat honnête le dira franchement.

Acheter en espèces en baht sans certificat FET. Sans preuve d'entrée de devises, l'appartement du quota étranger ne sera tout simplement pas enregistré au nom de l'étranger, et lors d'un contrôle il faudra justifier l'origine de l'argent après coup. Transférez le montant de la transaction depuis l'étranger à votre nom, avec le motif du paiement.

Calculer le rendement sur les promesses du promoteur. Les 8 % garantis pendant trois ans sont souvent intégrés dans un prix de vente gonflé. Calculez sur les loyers réels des projets voisins livrés la saison dernière, pas sur la présentation.

Reporter la restructuration jusqu'au premier courrier. Une fois la procédure AMLO lancée, il n'est plus possible de vendre l'actif ni de transférer l'argent. Toute restructuration doit se faire avant que des questions ne se posent à la société.

Notre position : si la villa a été achetée via une société nominale et vaut moins de 20 à 25 millions THB, la conserver n'est plus rentable. Les frais de comptabilité, d'audit et de suivi juridique de la structure absorbent une part notable du revenu locatif, et la décote lors d'une revente future annulera toute économie. Une seule exception : vous y vivez, la société exerce une activité réelle avec personnel et comptabilité, et le bien est un foyer, pas un investissement. Alors, comptez non le rendement, mais le coût de mise en conformité.

FAQ

Une villa achetée via une société il y a cinq ans peut-elle être confisquée ?

Oui, si la détention nominale est prouvée. La prescription ne rend pas la structure légale : l'infraction est continue tant que la société détient le terrain. Plus vous sortez tôt du schéma, moins cela coûte.

L'amendement AMLO est-il déjà adopté ?

Au début de 2026, l'élargissement de la liste des infractions principales est en discussion et la rédaction finale peut changer. Mais l'AMLO intervient déjà dans le gel d'actifs pour les affaires graves : attendre l'adoption comme signal d'action n'est pas prudent.

Combien coûte l'entretien annuel d'une société thaïlandaise ?

Comptabilité et dépôt des comptes : environ 20 000 à 40 000 THB par an pour une société sans chiffre d'affaires, audit à partir de 15 000 THB, plus l'assemblée annuelle des actionnaires. Avec une activité réelle et du personnel, les coûts augmentent fortement (cotisations sociales, impôts).

Un étranger peut-il posséder légalement un terrain en Thaïlande ?

Pratiquement non. L'exception est un investissement à partir de 40 millions THB via le Board of Investment, avec un permis pour un terrain jusqu'à 1 rai pour l'habitation, accordé au compte-gouttes. Pour l'immense majorité des acheteurs, seuls le condo, le bail foncier et la propriété de la construction sont réalistes.

Qu'est-ce qui est plus sûr : un condo dans le quota de 49 % ou une villa en leasehold ?

Pour un investisseur locatif, le condo : revente plus simple, moins de questions sur les documents, ticket d'entrée plus bas. Pour vivre en famille, la villa en leasehold, mais avec un bail récent et un propriétaire du terrain clairement identifié.

Comment vérifier que mes actionnaires thaïlandais ne sont pas nominaux aux yeux du DBD ?

Posez trois questions : ont-ils payé leurs parts avec leurs propres fonds, ont-ils un revenu justifié correspondant au montant de leur apport, ont-ils perçu des dividendes ? Si la réponse à l'une d'elles est négative, la structure est vulnérable.

Que faire si les comptes de la société sont déjà gelés ?

Uniquement un avocat thaïlandais spécialisé en procédures pénales et AMLO, immédiatement. À ce stade, vendre l'actif, transférer l'argent ou changer d'actionnaires est impossible.

Cela influencera-t-il les prix des villas à Phuket ?

Selon les estimations du marché, les villas de seconde main détenues par société se négocient déjà avec une décote par rapport aux équivalents en leasehold propre. Les nouveaux projets vendus d'emblée en leasehold enregistré au bureau du cadastre bénéficient plutôt du sujet AMLO.

Première action à mener cette semaine : sortir les documents constitutifs de votre société thaïlandaise et vérifier que chaque actionnaire peut justifier l'origine de l'argent versé pour sa part. Si ce n'est pas le cas, lancez la restructuration ou la sortie de l'actif dès maintenant, tant que la décision vous appartient et non à un enquêteur.

Source: Thailand Construction and Engineering News

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