Thailand prüft 125.622 Firmen: Das Ende der Nominee-Struktur

Eine Villa in Bang Sare, 2019 auf eine thailändische Firma eingetragen: 51 Prozent der Anteile bei zwei Thailändern, die der Käufer genau einmal im Büro des Anwalts gesehen hat, 49 Prozent bei ihm selbst, dazu bevorzugte Stimmrechte in der Satzung. Sieben Jahre lang funktionierte dieses Modell reibungslos. Im September 2026 landete die Firmennummer in einer Stichprobe von 125.622 juristischen Personen, die das thailändische Department of Business Development (DBD) auf Anzeichen von verdecktem Immobilienbesitz durch Nominee-Aktionäre überprüft.

Die kurze Antwort für alle, die Land oder ein Haus über eine thailändische Firma halten: Das Risiko ist nicht mehr theoretisch. Der Staat führt erstmals Daten aus Grundbuch, Handelsregister, Bankmeldungen und Finanzaufsicht in einem gemeinsamen System zusammen.

Wenn eine Firma keine echte Geschäftstätigkeit ausübt, keine Gehälter zahlt, keine Umsätze meldet und ihr einziger Vermögenswert ein Haus ist, in dem ein Ausländer lebt, müssen Sie die Legalität nachweisen, nicht der Prüfer.

Wichtige Fakten

• 36.277 Firmen mit ausländischer Beteiligung halten rund 1.064.265 Rai Land, das entspricht etwa 1.700 Quadratkilometern, mehr als die Fläche von Bangkok, verteilt auf 305.838 Grundstücke.

• Insgesamt besitzen 144.706 juristische Personen mit ausländischem Kapital Immobilien in Thailand, davon stehen 125.622 seit September 2026 unter Beobachtung des DBD.

• Zusätzlich wurden 76.840 Kondominium-Einheiten über ausländisch beteiligte Firmen identifiziert, wie die Behörden am 4. September 2026 mitteilten.

• Die stärkste Konzentration liegt in Bangkok, Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani und Nonthaburi. Chonburi führt bei den Kategorien mit dem höchsten Anteil ausländischer Aktionäre, dazu zählen Pattaya, Bang Sare und Jomtien.

• Beteiligt an der Prüfung sind DBD, das Landdepartment, die Provinzverwaltung, das Innenministerium, die Royal Thai Police, das DSI (vergleichbar mit einer Sonderermittlungsbehörde), die Financial Intelligence Unit AMLO sowie BOI und IEAT.

• Artikel 36 des Foreign Business Act sieht für Nominee-Strukturen bis zu 3 Jahre Haft und eine Geldstrafe von 100.000 bis 1 Million Baht vor, gleichermaßen für den thailändischen Strohmann wie für den Ausländer.

Geschichte und Kontext

Das Verbot für Ausländer, in Thailand Land zu besitzen, geht auf den Land Code von 1954 zurück und hat sich in siebzig Jahren keinen Zentimeter bewegt. Verändert hat sich etwas anderes: Der Markt hat gelernt, das Verbot so geschickt zu umgehen, dass die Umgehung selbst zur Norm wurde. Anwaltskanzleien in Pattaya und auf Phuket verkauften komplette 'Firma schlüsselfertig'-Pakete für 40.000 bis 60.000 Baht, inklusive zwei oder drei thailändischer Aktionäre, rekrutiert aus Mitarbeitern, Verwandten oder losen Bekannten.

Formal stimmte alles: 51 Prozent bei den Thailändern, eine Satzung mit verstärkten Stimmrechten für den Ausländer, ein Pfandvertrag über die Anteile. Tatsächlich zahlte aber keiner der thailändischen Aktionäre jemals Geld für seinen Anteil, und genau das ist das Schlüsselmerkmal, nach dem das DBD jetzt in den Bilanzen sucht. Nicht die Eigentumsstruktur wird geprüft, sondern die Zahlungsflüsse bei der Einzahlung des Stammkapitals.

Die zweite Prüflinie ist noch schärfer. AMLO verfolgt, woher das Geld für den Kauf kam, und das Landdepartment vergleicht das Datum der Kaufvertragsregistrierung mit dem Gründungsdatum der Firma. Eine Firma, die drei Wochen vor dem Kauf einer Villa gegründet wurde und seither außer Nebenkostenzahlungen keine einzige Transaktion vorweisen kann, sieht in dieser Datenmatrix genau so aus, wie sie tatsächlich ist.

Hier wird es besonders unbequem. Die verbreitete Annahme lautet, dass ein Ausländer im schlimmsten Fall nur die Struktur verliert, den Wert des Vermögenswerts über einen Verkauf aber retten kann. Der Land Code sagt etwas anderes: Wird ein illegaler Erwerb festgestellt, ordnet der Generaldirektor des Landdepartments die Veräußerung des Grundstücks binnen einer festgesetzten Frist an, üblicherweise zwischen 180 Tagen und einem Jahr. Ein Verkauf unter behördlicher Anordnung und bekannter Frist bedeutet praktisch immer einen Preisabschlag, und lokale Käufer wissen das sehr genau.

Es gibt auch eine Kehrseite, über die seltener gesprochen wird: Die schiere Größenordnung der Zahlen spricht gegen ein rein repressives Szenario. Eine Million Rai Land und 144.000 Eigentümer lassen sich nicht mit Gerichtsurteilen im Eiltempo bereinigen. Das realistische Ergebnis der Kampagne sind eher ausgewählte Musterfälle in Chonburi und auf Phuket, Ablehnungen neuer Registrierungen bei zweifelhaften Strukturen und eine schleichende Verteuerung des gesamten Modells. Massenhafte Enteignungen von Rentnern mit einem Haus im Wert von 8 Millionen Baht sind unwahrscheinlich. Aber genau dieses 'unwahrscheinlich' ist der Preis, um den es hier geht.

Auch das oft als sichere Alternative angebotene Leasehold ist nicht makellos. Eine im Landamt registrierte Pacht ist auf 30 Jahre begrenzt, und die beliebte Formel 'plus zwei Verlängerungen um jeweils 30 Jahre' bindet einen neuen Grundstückseigentümer nicht: Thailändische Gerichte haben wiederholt abgelehnt, eine Verlängerungsoption gegen Erben oder neue Käufer des Grundstücks durchzusetzen. Diskussionen über eine 99-jährige Pacht und eine höhere Ausländerquote bei Kondominiums wurden auf Regierungsebene geführt, fanden aber bislang keinen Weg ins Gesetz.

Unsere Einschätzung: Bei einem Budget bis etwa 20 Millionen Baht schneidet ein Kondominium innerhalb der Freehold-Quote von 49 Prozent heute in puncto Risiko, Liquidität und Unterhaltskosten besser ab als jede Firmenkonstruktion mit Landbesitz. Eine Firma lohnt sich nur, wenn dahinter ein echtes Geschäft mit Umsatz, Personal und Buchhaltung steht, oder wenn Landrechte über BOI-Investitionsanreize oder eine IEAT-Industriezone erworben wurden. Wer ein Hotel mit 40 Zimmern und thailändischen Angestellten betreibt, folgt ohnehin einer anderen Logik.

International zeigt sich das Ausmaß der Kampagne auch daran, dass laut Nation Thailand Bangkok und Chonburi als Provinzen mit der größten Konzentration von Immobilien in ausländisch beteiligten Firmen gelten, während Behörden landesweit Daten zwischen Ministerien und Ermittlungsstellen austauschen. Wer eine Struktur überprüfen lassen möchte, sollte das nicht per E-Mail-Korrespondenz erledigen. Steht ein Besuch im Landamt und ein Gespräch mit dem Buchhalter der Firma bevor, sollte man mindestens drei bis vier Tage vor Ort einplanen, denn die Warteschlangen im Land Office beginnen bereits um 8:30 Uhr.

FAQ

Kann ich mein Haus verlieren, wenn es auf eine thailändische Firma eingetragen ist?

Ja, bei nachgewiesenem Nominee-Besitz. Das Landdepartment kann die Veräußerung des Grundstücks binnen 180 Tagen bis einem Jahr anordnen, und Artikel 36 des Foreign Business Act sieht bis zu 3 Jahre Haft und eine Geldstrafe von bis zu 1 Million Baht vor.

Wie erkenne ich, ob meine Firma zu den 125.622 gehört?

Ein öffentliches Register der geprüften Firmen gibt es nicht. Der praktische Test liegt in der Buchhaltung selbst: Haben die thailändischen Aktionäre echtes Geld für ihre Anteile eingezahlt, hat die Firma Umsatz und Personal, wurden Bilanzen seit dem Kaufjahr durchgehend fristgerecht eingereicht?

Ist meine Kondominium-Wohnung in Gefahr?

Nein, sofern sie innerhalb der ausländischen Quote (bis zu 49 Prozent der Gebäudefläche) auf Ihren eigenen Namen gekauft wurde und der Kaufpreis per Auslandsüberweisung mit korrektem Foreign Exchange Transaction Form eingegangen ist. Die Prüfung richtet sich gegen juristische Personen und Landbesitz, nicht gegen Freehold-Wohnungen von Privatpersonen.

Warum steht Chonburi so im Fokus?

Die Provinz führt bei den Kategorien mit dem höchsten Anteil ausländischer Aktionäre und macht zusammen mit Bangkok, Samut Prakan, Pathum Thani und Nonthaburi einen erheblichen Teil der 305.838 Grundstücke aus, die von Firmen mit ausländischem Kapital gehalten werden.

Schützt eine Eintragung auf die thailändische Ehepartnerin?

Nur bedingt. Das Landamt verlangt von der thailändischen Ehepartnerin eine schriftliche Erklärung, dass die Mittel ihr persönliches Eigentum sind, während der ausländische Partner auf Ansprüche am Grundstück verzichtet. Im Scheidungsfall wird ein Nachweis darüber äußerst schwierig.

Was sollte ein Firmeninhaber jetzt konkret tun?

Protokolle der Gesellschafterversammlungen, Bankauszüge zur Einzahlung des Stammkapitals und Steuererklärungen aller Jahre zusammenstellen. Haben die Aktionäre nie für ihre Anteile bezahlt, sollte mit einem thailändischen Anwalt über eine Umstrukturierung gesprochen werden: Umstellung auf ein 30-jähriges Leasehold, ein Nießbrauchrecht oder ein Verkauf des Vermögenswerts, bevor eine Anfrage der Behörde eintrifft, nicht danach.

Ist ein 30-jähriges Leasehold sicher?

Sicherer als eine Firmenkonstruktion, aber nicht unbegrenzt. Im Landamt wird nur die erste 30-jährige Laufzeit registriert, versprochene Verlängerungen hängen vom guten Willen des künftigen Grundstückseigentümers ab und werden in der Rechtspraxis nicht zwangsweise durchgesetzt.

Wird die Kampagne bald enden?

Dafür gibt es keine Anzeichen. Die Prüfung umfasst die Durchsicht historischer Aufzeichnungen und Ermittlungen zu verknüpften Netzwerken landesweit, und die Beteiligung von DSI und AMLO bedeutet, dass die Fälle als Finanzdelikte behandelt werden, nicht als Verwaltungsverstöße.

Quelle: Nation Thailand

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