Thailande 2026 : 125 622 societes controlees, la fin des montages en nominee

Une villa a Bang Sare, enregistree en 2019 au nom d'une societe thailandaise : 51% des parts detenues par deux Thailandais que l'acheteur n'a vus qu'une seule fois, au bureau de l'avocat, 49% pour lui-meme, avec des droits de vote renforces inscrits dans les statuts. Le montage a fonctionne sept ans. En septembre 2026, le numero de cette societe s'est retrouve dans un echantillon de 125 622 personnes morales que le Department of Business Development (DBD) passe au crible pour detecter des schemas de propriete par prete-nom.

Pour ceux qui detiennent un terrain ou une maison via une societe thailandaise, la reponse est simple : le risque n'est plus theorique. Pour la premiere fois, l'Etat croise les donnees du cadastre foncier, du registre des societes, des declarations bancaires et des renseignements financiers.

Si la societe n'exerce aucune activite reelle, ne verse aucun salaire, ne declare aucun chiffre d'affaires, et que son seul actif est une maison habitee par un etranger, c'est a vous de prouver la legalite du montage, pas a l'inspecteur.

Faits cles

• 36 277 societes a participation etrangere detiennent environ 1 064 265 rai de terrain, soit environ 1 700 km2, une surface superieure a celle de Bangkok, repartie sur 305 838 parcelles.

• Au total, 144 706 personnes morales a capital etranger possedent des biens immobiliers en Thailande ; 125 622 d'entre elles sont sous surveillance du DBD depuis septembre 2026.

• Les societes a participation etrangere detiennent egalement 76 840 unites en copropriete, selon les donnees publiees le 4 septembre 2026.

• La concentration la plus forte se situe a Bangkok, Chon Buri, Samut Prakan, Pathum Thani et Nonthaburi. Chon Buri arrive en tete des categories a plus forte part d'actionnaires etrangers, autour de Pattaya, Bang Sare et Jomtien.

• L'operation implique le DBD, le Department of Lands, le departement de l'administration provinciale, le ministere de l'Interieur, la police royale, le DSI (equivalent d'une brigade financiere pour affaires majeures), l'AMLO (renseignement financier), ainsi que le BOI et l'IEAT.

• Les agences croisent leurs bases de donnees, reexaminent les transactions historiques des annees precedentes et transmettent les dossiers suspects a la police.

• L'article 36 de la loi sur les activites commerciales etrangeres prevoit jusqu'a 3 ans de prison et une amende de 100 000 a 1 million de bahts, aussi bien pour le prete-nom thailandais que pour l'etranger beneficiaire.

Histoire et contexte

L'interdiction pour les etrangers de posseder un terrain en Thailande remonte au Code foncier de 1954 et n'a pas bouge d'un centimetre en soixante-dix ans. Ce qui a bouge, en revanche, c'est la capacite du marche a contourner cette regle avec une telle finesse que le contournement est devenu une norme officieuse. Des cabinets juridiques a Pattaya et Phuket vendaient des packages 'societe cle en main' pour 40 000 a 60 000 bahts, incluant deux ou trois actionnaires thailandais recrutes parmi des employes, des proches ou de simples connaissances.

Sur le papier, tout semblait conforme : 51% pour les Thailandais, des statuts avec droits de vote renforces pour l'etranger, un contrat de nantissement des actions. En realite, aucun des actionnaires thailandais n'avait verse le moindre bath pour sa part, et c'est precisement ce que le DBD recherche desormais dans les comptes: non pas la structure de detention, mais le mouvement reel des fonds lors du versement du capital social.

Le second axe de controle est encore plus strict. L'AMLO retrace l'origine des fonds ayant servi a l'achat, tandis que le Department of Lands compare la date d'enregistrement de la transaction avec la date de creation de la societe. Une societe immatriculee trois semaines avant l'achat d'une villa, sans la moindre operation depuis hormis les factures d'eau et d'electricite, correspond exactement a ce qu'elle est.

C'est ici que les choses deviennent inconfortables. L'idee recue veut que meme dans le pire scenario, l'etranger perde seulement la structure juridique mais conserve la valeur de l'actif via une revente. Le Code foncier dit autre chose : en cas d'acquisition illegale etablie, le directeur general du Department of Lands ordonne la cession du terrain dans un delai fixe, generalement entre 180 jours et un an. Une vente sous contrainte de calendrier, c'est une vente avec forte decote, et les acheteurs locaux le savent tres bien.

Il existe aussi un revers moins souvent evoque : l'ampleur des chiffres joue contre un scenario purement repressif. Un million de rai de terrain et 144 000 proprietaires, ce n'est pas un echantillon qu'on peut assainir par de simples decisions de justice. Le resultat realiste de cette campagne sera probablement quelques dossiers exemplaires a Chon Buri et Phuket, des refus d'enregistrement pour de nouvelles transactions suspectes, et un rencherissement progressif du montage. Des saisies massives visant des retraites vivant dans une maison de 8 millions de bahts sont peu probables. Mais ce 'peu probable' a un prix, et c'est justement celui de la question.

Le bail emphyteotique (leasehold), souvent vendu comme alternative securisee, n'est pas non plus exempt de failles. Le bail enregistrable au bureau des terres est limite a 30 ans, et la formule populaire 'plus deux renouvellements de 30 ans' n'engage nullement le futur proprietaire du terrain : les tribunaux thailandais ont deja refuse a plusieurs reprises de faire executer une option de renouvellement contre des heritiers ou un nouvel acquereur de la parcelle. Des discussions sur un bail de 99 ans et sur un relevement du quota de copropriete pour etrangers ont bien eu lieu au gouvernement, mais rien n'a ete inscrit dans la loi.

Notre analyse : pour un budget allant jusqu'a environ 20 millions de bahts, un condominium dans le quota freehold de 49% l'emporte aujourd'hui sur tout montage societal lie a un terrain, en matiere de risque, de liquidite et de couts d'entretien. Detenir une societe n'a de sens que si elle porte une veritable activite avec chiffre d'affaires, personnel et comptabilite reguliere, ou si les droits fonciers proviennent du BOI ou d'une zone industrielle IEAT. Si vous construisez un hotel de 40 chambres avec du personnel thailandais, cette logique ne s'applique pas a vous.

Selon le quotidien Bangkok Post, les autorites ont deja transmis les dossiers de 36 277 entites a participation etrangere aux agences d'enquete pour examen approfondi, un chiffre qui illustre l'ampleur reelle deja engagee, au-dela des seules societes encore sous simple surveillance.

FAQ

Puis-je perdre ma maison si elle est enregistree au nom d'une societe thailandaise ?

Oui, en cas de propriete par prete-nom averee. Le Department of Lands peut ordonner la cession du terrain dans un delai de 180 jours a un an, et l'article 36 de la loi sur les activites commerciales etrangeres prevoit jusqu'a 3 ans de prison et une amende allant jusqu'a 1 million de bahts.

Comment savoir si ma societe fait partie des 125 622 controlees ?

Aucun registre public des societes examinees n'existe. Le test pratique reste la comptabilite elle-meme : les actionnaires thailandais ont-ils reellement verse des fonds pour leurs actions, la societe a-t-elle un chiffre d'affaires et des employes, les bilans ont-ils ete deposes a temps chaque annee depuis l'achat.

Un appartement en copropriete est-il en danger ?

Non, s'il a ete achete dans le quota etranger (jusqu'a 49% des surfaces de l'immeuble) a votre nom, avec un transfert de devises depuis l'etranger accompagne d'un Foreign Exchange Transaction Form correct. Le controle vise les personnes morales et le foncier, pas les appartements freehold detenus par des particuliers.

Pourquoi Chon Buri est-elle particulierement visee ?

La province arrive en tete des categories de societes a plus forte part d'actionnaires etrangers et, avec Bangkok, Samut Prakan, Pathum Thani et Nonthaburi, concentre une part importante des 305 838 parcelles detenues par des societes a capital etranger.

Le fait d'enregistrer le bien au nom d'une conjointe thailandaise protege-t-il ?

Seulement en partie. Le bureau des terres exige de la conjointe thailandaise une declaration ecrite attestant que les fonds sont sa propriete personnelle, l'etranger renoncant a tout droit sur la parcelle. Juridiquement, cela signifie qu'en cas de divorce, il devient tres difficile de prouver quoi que ce soit.

Que faire immediatement si l'on possede une societe de ce type ?

Rassembler les proces-verbaux d'assemblees, les releves bancaires relatifs au versement du capital social et les declarations fiscales de toutes les annees. Si les actionnaires n'ont jamais paye leurs parts, discuter avec un avocat thailandais d'une restructuration : passage a un bail de 30 ans, usufruit, ou vente de l'actif avant, et non apres, une demande officielle.

Un bail de 30 ans est-il vraiment sur ?

Plus sur qu'une societe, mais pas illimite. Seule la premiere periode de 30 ans est enregistree au bureau des terres ; les renouvellements promis dependent de la bonne volonte du futur proprietaire du terrain et ne sont pas executes de maniere contraignante par les tribunaux.

Cette campagne va-t-elle bientot s'arreter ?

Rien ne le laisse presager. Le controle prevoit la reexamination des transactions historiques et l'enquete sur des reseaux lies a l'echelle nationale, et la participation du DSI et de l'AMLO signifie que les dossiers sont traites comme des affaires financieres, pas comme de simples infractions administratives.

Source: Nation Thailand

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