Démolition de 50 constructions à Phuket : comment vérifier un terrain en 2026

Le 20 juillet 2026, des engins de chantier sont entrés en action sur la plage de Nui, à Phuket. D'après les autorités thaïlandaises, l'État a lancé la récupération d'environ 18 rai (près de 2,88 ha) de terrain situés dans les limites d'une réserve forestière nationale, ainsi que la démolition d'environ 50 constructions. La valeur de marché de la parcelle avoisine 2 milliards de THB.

Certains de ces biens disposaient de documents. C'est le principal enseignement pour un investisseur : un titre détenu par le vendeur ne prouve pas que le terrain pouvait être légalement vendu, bâti et enregistré.

En Thaïlande, l'État peut contester l'occupation de terres du domaine forestier et de zones côtières protégées sans prescription. Si une parcelle relevait à l'origine du domaine forestier ou d'une bande côtière protégée, et qu'un chanote a été délivré en violation des règles, dix ans et trois reventes ne rendent pas le titre valide.

Le risque est toutefois très inégalement réparti. Il concerne très peu les appartements dans des condominiums enregistrés en zone urbaine, et frappe surtout les villas sur les pentes, les terrains en bord de mer et les biens commerciaux érigés sur du domaine public.

Reponse rapide

• Le 20 juillet 2026, l'opération a démarré sur la plage de Nui : environ 18 rai (2,88 ha) en réserve forestière nationale, démolition d'environ 50 constructions, terrain estimé à près de 2 milliards de THB.
• Selon la presse locale, environ 400 fonctionnaires participent au chantier de Nui, et près de 300 constructions illégales seraient visées à terme sur l'ensemble de l'île, par phases.
• En avril-mai 2026, à Layan et Bang Tao, plus de 5 rai (environ 8 000 m²) de terrain côtier public occupés par des établissements commerciaux ont été récupérés : coupure des réseaux d'abord, mesures juridiques ensuite.
• Pour les terres du domaine forestier et des parcs nationaux, il n'existe aucune prescription : le titre du propriétaire actuel ne protège pas.
• Un leasehold de 30 ans ne guérit pas un titre défaillant : le bail hérite de tous les vices de zonage du terrain sur lequel il repose.
• Banques et assureurs refusent de financer et d'assurer les biens au zonage contesté : pas de prêt, pas de revente normale.
• Parallèlement, les autorités examinent les terrains détenus via des sociétés thaïlandaises à participation étrangère lorsque la structure de propriété soulève des questions.

Principaux risques et erreurs

Erreur n°1 : considérer le chanote comme une preuve définitive. Le chanote (Nor Sor 4 Jor) est le titre le plus solide de Thaïlande, et c'est précisément pourquoi on le montre en premier à l'acheteur. Mais la question n'est pas de savoir si le document existe au bureau foncier : il faut savoir sur quelle terre il a été délivré et s'il l'a été en violation de la classification. Parade : ne pas se contenter d'un extrait par numéro de titre, mais commander l'historique de la parcelle avec une superposition des limites sur les cartes du domaine forestier et des zones côtières protégées.

Erreur n°2 : s'appuyer sur le permis de construire. L'administration locale peut délivrer un permis, puis l'autorité de protection de la nature établir que la parcelle relève du domaine forestier. Le permis ne prime pas sur la classification fédérale du terrain. Parade : avant tout dépôt d'acompte, obtenir une confirmation écrite du statut du terrain auprès de l'autorité compétente, et pas seulement auprès de l'OrBorTor.

Collines et terrains avec vue. Les villas les plus chères de Phuket se trouvent là où la réglementation est la plus stricte : limites de construction au-dessus de 80 m d'altitude et sur les pentes marquées. Une villa avec piscine et panorama sur l'Andaman peut avoir été bâtie au-delà de la cote autorisée. Parade : levé topographique avec rattachement altimétrique et vérification de la norme avant l'achat, pas après.

Bande côtière. Les cas de Layan et de Bang Tao illustrent le schéma : un établissement commercial occupe du domaine public, plaintes, inspection, coupure d'électricité et d'eau, puis démolition. À Sakhu, des démolitions sont aussi menées sur décision de justice pour des constructions situées sur des terres touchées par le parc national de Sirinat. Parade : vérifier les limites du domaine public et les servitudes d'accès à la plage dans les données cadastrales, et non d'après la clôture visible sur place.

Revente et sortie de l'actif. C'est la part de risque la plus sous-estimée. Même sans menace de démolition, un zonage contesté signifie que l'acheteur suivant, conseillé par un avocat, renoncera, que la banque refusera le prêt et que l'assureur n'émettra pas de police. Le bien ne se vend alors qu'au comptant et avec une décote. Parade : intégrer le statut du titre dans l'évaluation de la liquidité, et pas seulement l'emplacement et la vue.

Samui et Phangan ne font pas exception. Des cas documentés existent hors de Phuket. Sur les îles de Surat Thani, la part de terrains ayant une histoire de conversion depuis des Sor Por Kor et des Nor Sor 3 Gor est plus élevée, donc la probabilité qu'une vérification bute sur la classification d'origine l'est aussi.

Notre position : en 2026, acheter un terrain ou une villa à Phuket, Samui ou Phangan sans vérification indépendante du titre par un avocat mandaté par l'acheteur, et non par le promoteur, relève du pari et non de l'investissement. Une seule exception : si votre budget est de 8 à 10 millions de THB et que vous recherchez du rendement plutôt qu'une maison de rêve, un appartement dans un condominium achevé et enregistré, avec quota étranger, est plus logique. Cette catégorie de risque y est pratiquement absente.

Une précision pratique : la vérification documentaire ne remplace pas une visite sur place. Les limites, l'accès, les chantiers voisins et les traces d'avis administratifs ne se voient qu'à l'œil nu. Prévoyez deux jours de repérage avec votre avocat.

FAQ

Le chanote garantit-il que l'État ne reprendra pas le terrain ?

Non. Le chanote est le titre le plus solide, mais s'il est établi qu'il a été délivré sur une terre du domaine forestier ou en zone côtière protégée, l'État engage la récupération. La bonne foi du propriétaire actuel ne le protège pas automatiquement.

Existe-t-il une prescription pour les revendications de l'État ?

Pour les terres du domaine forestier et des parcs nationaux, il n'y en a pratiquement pas. Un terrain acheté il y a dix ans peut faire l'objet d'une procédure à tout moment après inspection.

Un bail de 30 ans protège-t-il l'acheteur ?

Non. Le leasehold se superpose au titre de base. Si le titre est défectueux ou le zonage irrégulier, le locataire perd à la fois le bien et son argent, et doit réclamer au bailleur devant un tribunal thaïlandais.

Les appartements en condominium sont-ils concernés ?

Dans l'immense majorité des cas, non. Le risque se concentre sur les terrains et les villas, surtout sur les pentes et en bord de mer. Il faut tout de même vérifier que le condominium est enregistré selon le Condominium Act et que le certificat du bâtiment a été délivré.

Comment vérifier qu'un terrain n'est pas dans le domaine forestier ?

Il faut superposer les limites du titre aux cartes du domaine forestier et des zones de protection, et demander le statut du terrain à l'autorité compétente. Un avocat le fait à partir des coordonnées cadastrales ; un extrait par numéro de chanote ne fournit pas cette information.

Combien coûte et combien de temps prend la vérification ?

D'après les estimations du marché, une vérification juridique complète d'un terrain à Phuket coûte quelques dizaines de milliers de THB et prend de deux à quatre semaines si les administrations répondent sans retard. C'est une fraction de pour cent du prix d'une villa.

Que faire si le bien est déjà acheté et qu'un avis est arrivé ?

Engager d'urgence un avocat thaïlandais en droit administratif et ne rien démolir soi-même. En parallèle, rassembler les documents du vendeur et du promoteur : il existe parfois un fondement pour une action en remboursement, surtout si le vendeur connaissait le statut du terrain.

Pourquoi une banque refuse-t-elle un prêt sur une villa titrée ?

Le plus souvent parce que le service des garanties de la banque a relevé une incohérence de zonage ou de limites de hauteur. Le refus d'une banque est un signal gratuit : si le service des garanties ne prend pas le bien, le revendre au prix du marché sera également difficile.

Les contrôles à Phuket se sont-ils durcis en 2026 ?

Oui. Les autorités agissent de façon systématique : inspections, coupure des réseaux puis mesures juridiques. À long terme, c'est plutôt positif pour le marché : les titres transparents prennent de la valeur, les titres contestés sortent du marché.

Une action à faire avant tout acompte : demandez au vendeur les coordonnées cadastrales de la parcelle et confiez-les à votre avocat pour vérifier le chevauchement avec les zones protégées. Si le vendeur tarde à les fournir, l'affaire est close.

Source: phuket.pro

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