Demolizioni a Phuket: come verificare il terreno prima di acquistare nel 2026

Il 20 luglio 2026 sulla spiaggia di Nui, a Phuket, sono entrati in azione i mezzi pesanti. Secondo le autorità thailandesi, lo Stato ha avviato il recupero di circa 18 rai (circa 2,88 ettari) di terreno all'interno dei confini di una riserva forestale nazionale e la demolizione di circa 50 strutture. La valutazione di mercato dell'area sfiora i 2 miliardi di baht.

Alcuni di questi immobili avevano dei documenti. Ed è proprio questa la lezione principale per un investitore: avere un titolo in mano al venditore non significa che quel terreno potesse essere venduto, edificato e registrato legalmente.

In Thailandia lo Stato può contestare l'occupazione di terreni del demanio forestale e di fasce costiere protette senza alcun termine di prescrizione. Se un'area era classificata come foresta o come fascia costiera di tutela e il chanote è stato emesso in violazione delle norme, una compravendita avvenuta dieci anni fa e tre rivendite successive non rendono il titolo valido.

Il rischio, però, è distribuito in modo molto disomogeneo. Riguarda pochissimo gli appartamenti nei condomini registrati in contesti urbani e colpisce soprattutto le ville sui pendii, i lotti sul mare e le attività commerciali sorte su suolo pubblico.

Risposta rapida

• Il 20 luglio 2026 è partita l'operazione sulla spiaggia di Nui: circa 18 rai (2,88 ha) in una riserva forestale nazionale, demolizione di circa 50 strutture, valore del terreno di circa 2 miliardi di baht. Secondo la stampa locale sono impegnati circa 400 funzionari e il piano prevede lo sgombero di circa 300 costruzioni abusive sull'isola, in modo graduale.
• Tra aprile e maggio 2026, nelle aree di Layan e Bang Tao, lo Stato ha recuperato oltre 5 rai (circa 8.000 m²) di terreno costiero pubblico occupato da attività commerciali: prima il distacco delle utenze, poi le misure legali.
• Per i terreni del demanio forestale e dei parchi nazionali non esiste prescrizione, anche in presenza di un titolo in capo all'attuale proprietario.
• Un leasehold di 30 anni non sana il difetto del titolo di base: il contratto di locazione eredita tutti i problemi di zonizzazione del terreno su cui poggia.
• Banche e assicurazioni rifiutano finanziamenti e coperture per immobili con zonizzazione contestata: niente mutuo e nessuna rivendita a condizioni normali.
• Parallelamente sono in corso verifiche sui terreni intestati a società thailandesi con partecipazione straniera, quando la struttura proprietaria solleva dubbi presso le autorità.

Rischi principali ed errori

Errore n. 1: considerare il chanote una prova definitiva. Il chanote (Nor Sor 4 Jor) è il titolo più solido in Thailandia, ed è per questo che viene mostrato per primo all'acquirente. Ma la questione non è se il documento esista presso l'ufficio catastale, bensì su quale terreno sia stato emesso e se sia stato rilasciato violando la classificazione dell'area. Mitigazione: non basta un estratto tramite il numero del titolo; occorre richiedere la storia del lotto con la sovrapposizione dei confini alle mappe del demanio forestale e delle zone di tutela costiera.

Errore n. 2: affidarsi al permesso di costruzione. L'amministrazione locale può rilasciare un permesso e l'autorità ambientale stabilire in seguito che il lotto appartiene al demanio forestale. Il permesso non prevale sulla classificazione federale del suolo. Mitigazione: prima di versare qualsiasi caparra, ottenere conferma scritta dello status del terreno dall'ente competente, non solo dall'amministrazione locale (OrBorTor).

Colline e lotti panoramici. Le ville più costose di Phuket sorgono proprio dove la regolamentazione è più severa: limiti edificatori oltre gli 80 m sul livello del mare e sui pendii con inclinazione significativa. Una villa con piscina e vista sull'Andamane potrebbe essere stata costruita oltre la quota consentita. Mitigazione: rilievo topografico con riferimento alle quote e verifica rispetto alla normativa prima dell'acquisto, non dopo.

Fascia costiera. I casi di Layan e Bang Tao mostrano lo schema: un'attività commerciale occupa suolo pubblico, seguono segnalazioni, ispezione, stacco di luce e acqua, poi demolizione. Mitigazione: verificare i confini del demanio pubblico e le servitù di accesso alla spiaggia sui dati catastali, non in base alla recinzione visibile sul posto.

Rivendita e uscita dall'investimento. È la parte più sottovalutata del rischio. Anche se la demolizione non incombe, una zonizzazione contestata significa che il prossimo acquirente assistito da un legale rinuncerà, la banca non concederà il mutuo e l'assicuratore non emetterà la polizza. L'immobile diventa vendibile solo in contanti e con sconto. Mitigazione: includere nella valutazione di liquidità lo status del titolo, non solo posizione e vista.

Samui e Phangan non fanno eccezione. Casi documentati esistono anche fuori da Phuket. Sulle isole di Surat Thani è più alta la quota di lotti con una storia di conversione da Sor Por Kor e Nor Sor 3 Gor, e dunque è più probabile che la verifica risalga alla classificazione originaria.

La nostra posizione: nel 2026 acquistare terreni o ville a Phuket, Samui e Phangan senza una verifica indipendente del titolo da parte di un legale scelto dall'acquirente, e non dal costruttore, è una scommessa, non un investimento. Con un budget fino a 8-10 milioni di baht e un obiettivo di rendimento, più che la casa dei sogni, ha più senso un appartamento in un condominio ultimato e registrato con quota straniera: questa classe di rischio lì è praticamente assente.

La verifica documentale non sostituisce il sopralluogo: confini, accesso, cantieri vicini e tracce di ordinanze si vedono solo di persona. Se prevedete un viaggio per le visite, conviene programmare due giorni di giro dei lotti insieme al legale.

FAQ

Il chanote garantisce che il terreno non verrà sottratto?

No. Il chanote è il titolo più forte, ma se si dimostra che è stato emesso su terreno del demanio forestale o in una zona costiera protetta, lo Stato avvia il recupero. La buona fede dell'attuale proprietario non protegge automaticamente dall'esproprio.

Esiste un termine di prescrizione per le pretese dello Stato?

Per i terreni del demanio forestale e dei parchi nazionali di fatto no. Un lotto acquistato dieci anni fa può diventare oggetto di procedimento in qualsiasi momento dopo un'ispezione.

Un affitto a lungo termine di 30 anni offre protezione?

No. Il leasehold si appoggia al titolo di base. Se il titolo è viziato o la zonizzazione violata, l'affittuario perde sia l'immobile sia il denaro, e dovrà rivalersi sul locatore davanti a un tribunale thailandese.

Il problema riguarda gli appartamenti nei condomini?

Nella stragrande maggioranza dei casi no. Il rischio si concentra su terreni e ville, soprattutto sui pendii e in riva al mare. Resta comunque necessario verificare che il condominio sia registrato secondo il Condominium Act e che sia stato rilasciato il certificato dell'edificio.

Come verificare se un lotto ricade nel demanio forestale?

Serve la sovrapposizione dei confini del titolo con le mappe del demanio forestale e delle zone di tutela, oltre a una richiesta di status del terreno all'ente competente. Il legale la effettua partendo dalle coordinate catastali: un estratto basato sul numero del chanote non fornisce queste informazioni.

Quanto costa e quanto dura la verifica?

Secondo le stime di mercato, una due diligence legale completa su un lotto a Phuket costa alcune decine di migliaia di baht e richiede da due a quattro settimane, se gli uffici rispondono senza ritardi. Si tratta di frazioni di punto percentuale del prezzo della villa.

Cosa fare se l'immobile è già stato acquistato ed è arrivata un'ordinanza?

Incaricare subito un avvocato thailandese di diritto amministrativo e non demolire nulla autonomamente. In parallelo, ricostruire la documentazione del venditore e del costruttore: a volte esistono i presupposti per un'azione di restituzione di quanto pagato, soprattutto se il venditore conosceva lo status del terreno.

Perché la banca ha rifiutato il mutuo su una villa con titolo?

Di solito perché il servizio garanzie della banca ha rilevato incongruenze di zonizzazione o dei limiti di altezza. Il rifiuto della banca è un segnale gratuito: se il perito non accetta l'immobile come garanzia, rivenderlo a prezzo di mercato sarà altrettanto difficile.

Nel 2026 i controlli sui terreni a Phuket sono diventati più severi?

Sì. Le autorità operano in modo sistematico, con ispezioni, distacco delle utenze e successive misure legali. Nel lungo periodo è un fattore positivo per il mercato: i titoli trasparenti si rivalutano, quelli contestati escono dalla circolazione.

Una cosa da fare prima di qualsiasi caparra: chiedete al venditore le coordinate catastali del lotto e consegnatele al vostro legale per la verifica delle sovrapposizioni con le zone protette. Se il venditore tergiversa sulle coordinate, la trattativa è chiusa.

Source: Phuket.pro

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