Таїланд перевіряє 125 622 компанії: чому схема з номінальними власниками більше не працює

Вілла в Банг-Сараї, оформлена 2019 року на тайську компанію: 51% акцій у двох тайців, яких покупець бачив лише раз в офісі юриста, 49% у нього самого, плюс привілейовані голоси за статутом. Схема працювала сім років. У вересні 2026 року номер цієї компанії потрапив у вибірку з 125 622 юридичних осіб, які Департамент розвитку бізнесу Таїланду (DBD) перевіряє на ознаки номінального володіння нерухомістю.

Коротка відповідь для тих, хто тримає землю чи будинок через тайську компанію: ризик перестав бути теоретичним. Держава вперше зводить в один масив дані земельного кадастру, реєстру компаній, банківської звітності та матеріалів фінансової розвідки.

Якщо компанія не веде реальної діяльності, не платить зарплат, не подає звітність з обігом, а її єдиний актив, будинок, у якому живе іноземець, доводити легальність доведеться саме власнику, а не інспектору.

Ключові факти

• 36 277 компаній з іноземною участю володіють приблизно 1 064 265 рай землі, це близько 1 700 квадратних кілометрів, більше за площу Бангкока, розподілених по 305 838 ділянках.

• Загалом нерухомістю в Таїланді володіють 144 706 юридичних осіб з іноземним капіталом, з них 125 622 потрапили під нагляд DBD станом на вересень 2026 року. За даними DBD, під іноземним контролем також перебуває 76 840 квартир у кондомініумах.

• Основна концентрація ділянок: Бангкок, Чонбурі, Самутпракан, Патумтані та Нонтабурі. Чонбурі лідирує в категоріях з найвищою часткою іноземних акціонерів, це Паттайя, Банг-Сарай, Джомтьєн.

• У перевірці беруть участь DBD, Департамент земель, Департамент провінційної адміністрації, МВС, королівська поліція, DSI (аналог слідчого комітету з особливо важливих справ), AMLO (фінансова розвідка), а також BOI та IEAT.

• Механіка проста і саме тому неприємна: відомства обмінюються базами, переглядають історичні записи угод за минулі роки та передають матеріали в поліцію за підозрою в номінальному володінні.

• Стаття 36 Закону про іноземний бізнес передбачає за номінальне тримання акцій до 3 років позбавлення волі та штраф від 100 тисяч до 1 мільйона батів, однаково для тайського номінала і для іноземця.

Історія та контекст

Заборона іноземцям володіти землею в Таїланді тримається з Земельного кодексу 1954 року і за сімдесят років не зрушилася ні на сантиметр. Зрушилося інше: ринок навчився обходити заборону так акуратно, що обхід почали вважати нормою. Юридичні контори в Паттайї та на Пхукеті продавали пакет 'компанія під ключ' за 40-60 тисяч батів, включно з двома-трьома тайськими акціонерами, яких підбирали з числа співробітників, родичів і просто знайомих.

Формально все сходилося: 51% у тайців, статут з посиленими голосами в іноземця, договір застави акцій. Фактично жоден з тайських акціонерів не вносив грошей за свою частку, і саме це, ключова ознака, яку DBD зараз шукає у звітності. Не структуру володіння, а рух коштів під час оплати статутного капіталу.

Друга лінія перевірки ще жорсткіша. AMLO дивиться, звідки прийшли гроші на купівлю, а Департамент земель зіставляє дату реєстрації угоди з датою створення компанії. Компанія, зареєстрована за три тижні до купівлі вілли і з тих пір не показала жодної операції, крім комунальних платежів, у цій матриці виглядає рівно тим, чим є.

Тут починається найнеприємніше. Поширена думка стверджує, що навіть за найгіршого сценарію іноземець просто втратить структуру, але збереже вартість активу через продаж. Земельний кодекс каже інше: у разі встановлення незаконного придбання генеральний директор Департаменту земель призначає відчуження ділянки у визначений термін, зазвичай від 180 днів до року. Продаж під приписом і у відомі терміни, це продаж зі знижкою, і покупці на місці розуміють це швидко.

Є й зворотна сторона, про яку говорять рідше: масштаб цифр працює проти репресивного сценарію. Мільйон рай землі і 144 тисячі власників, це не та вибірка, яку можна розчистити судовими рішеннями. Реалістичний підсумок кампанії, вибіркові показові справи в Чонбурі та на Пхукеті, відмови в реєстрації нових угод по сумнівних структурах і поступове здорожчання схеми. Масових вилучень у пенсіонерів з будинком за 8 мільйонів батів, найімовірніше, не буде. Але саме 'найімовірніше' і є ціна питання.

За даними nationthailand.com, найбільша концентрація об'єктів, які перевіряють, зафіксована саме в Бангкоку та Чонбурі, провінціях з найвищою туристичною та економічною активністю, що робить кампанію особливо чутливою для іноземних власників курортної нерухомості.

Лізхолд, який продають як безпечну альтернативу, теж не безбідний. Реєстрована в земельному офісі оренда обмежена 30 роками, а популярне формулювання 'плюс два продовження по 30 років' не пов'язує нового власника землі: тайські суди неодноразово відмовлялися примусово виконувати опцію на продовження проти спадкоємців чи покупця ділянки. Обговорення 99-річної оренди та підвищення квоти для іноземців у кондомініумах у уряді велися, але в закон це не увійшло.

При бюджеті до приблизно 20 мільйонів батів кондомініум у фрихолд-квоті 49% сьогодні виграє в будь-якої корпоративної конструкції із землею, за ризиками, за ліквідністю, за вартістю утримання. Компанію варто тримати лише тоді, коли за нею стоїть справжній бізнес з обігом, персоналом і звітністю, або коли права на землю отримані через BOI чи промислову зону IEAT. Якщо ви будуєте готель на 40 номерів з тайськими співробітниками, ця порада не для вас, у вас інша логіка.

Перевіряти структуру краще не за листуванням. Якщо попереду візит у земельний офіс і розмова з бухгалтером компанії, плануйте мінімум три-чотири дні на місці: черги в Land Office починаються з 8:30.

FAQ

Чи можу я втратити будинок, якщо він оформлений на тайську компанію?

Так, за доведеного номінального володіння. Департамент земель має право приписати відчуження ділянки у термін від 180 днів до року, а за статтею 36 Закону про іноземний бізнес передбачені до 3 років позбавлення волі та штраф до 1 мільйона батів.

Як зрозуміти, чи потрапила моя компанія до списку 125 622?

Публічного реєстру перевірюваних немає. Практичний тест, сама звітність: чи вносили тайські акціонери реальні гроші за акції, чи є в компанії обіг і співробітники, чи подавалися баланси вчасно за всі роки з моменту купівлі.

Квартира в кондомініумі під загрозою?

Ні, якщо вона куплена в іноземній квоті (до 49% площ будівлі) на ваше ім'я та з переказом валюти з-за кордону з коректною Foreign Exchange Transaction Form. Перевірка спрямована на юридичних осіб і землю, а не на фрихолд-квартири фізосіб.

Чому саме Чонбурі в центрі уваги?

Провінція лідирує в категоріях компаній з найвищою часткою іноземних акціонерів і разом з Бангкоком, Самутпраканом, Патумтані та Нонтабурі дає значну частину з 305 838 ділянок у власності компаній з іноземним капіталом.

Чи рятує оформлення на тайську дружину?

Лише частково. Земельний офіс вимагає від тайського подружжя письмове підтвердження, що кошти, це його особиста власність, а іноземець відмовляється від прав на ділянку. Юридично це означає, що при розлученні довести щось буде надзвичайно важко.

Що робити власнику компанії прямо зараз?

Підняти протоколи зборів, банківські виписки з оплати статутного капіталу та податкові декларації за всі роки. Якщо акціонери не платили за частки, обговорити з тайським юристом реструктуризацію: перехід на 30-річний лізхолд, узуфрукт або продаж активу до, а не після запиту від відомства.

Лізхолд на 30 років, це безпечно?

Безпечніше за компанію, але не назавжди. У земельному офісі реєструється лише перший 30-річний термін; обіцяні продовження залежать від доброї волі майбутнього власника землі і в судовій практиці примусово не виконуються.

Кампанія скоро закінчиться?

Ознак цього немає. Перевірка передбачає перегляд історичних записів і розслідування пов'язаних мереж по всій країні, а участь DSI та AMLO означає, що справи ведуться як фінансові, а не як адміністративні порушення.

Джерело: Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.