Thailandia sotto lente: 125.622 aziende controllate per il nominee ownership immobiliare

Una villa a Bang Sare, intestata nel 2019 a una societa thailandese: 51% delle quote a due cittadini thailandesi incontrati una sola volta nello studio dell'avvocato, 49% all'acquirente straniero, piu diritti di voto rafforzati nello statuto. Lo schema ha funzionato per sette anni. A settembre 2026 il numero di quella societa e finito nel campione di 125.622 persone giuridiche che il Department of Business Development (DBD) thailandese sta esaminando per individuare segnali di proprieta nominee su beni immobiliari.

Per chi detiene terreni o case tramite una societa thailandese, la risposta breve e questa: il rischio non e piu teorico. Per la prima volta lo Stato incrocia in un unico sistema i dati del catasto, del registro delle imprese, dei rendiconti bancari e delle informazioni di intelligence finanziaria.

Se la societa non svolge attivita reale, non paga stipendi, non presenta bilanci con fatturato, e il suo unico asset e la casa in cui vive uno straniero, sara il proprietario a dover dimostrare la legalita della struttura, non l'ispettore a doverla contestare.

Fatti chiave

• 36.277 societa con partecipazione straniera controllano circa 1.064.265 rai di terreno, pari a circa 1.700 km quadrati, distribuiti su 305.838 lotti in tutto il paese.

• In totale 144.706 persone giuridiche con capitale straniero possiedono immobili in Thailandia; di queste, 125.622 sono sotto la lupa del DBD a partire da settembre 2026.

• Secondo i dati diffusi dalle autorita thailandesi, al 4 settembre 2026 risultano sotto controllo straniero anche 76.840 unita in condominio, oltre ai terreni gia citati.

• La concentrazione maggiore riguarda Bangkok, Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani e Nonthaburi; Chonburi guida le categorie con la piu alta quota di azionisti stranieri, includendo Pattaya, Bang Sare e Jomtien.

• Alle verifiche partecipano DBD, Department of Lands, Department of Provincial Administration, ministero dell'Interno, polizia reale, DSI (l'equivalente di una procura per reati di rilievo speciale), AMLO (intelligence finanziaria), oltre a BOI e IEAT.

• L'articolo 36 del Foreign Business Act prevede per il possesso nominee di azioni fino a 3 anni di reclusione e una multa da 100.000 a 1 milione di baht, sia per il prestanome thailandese sia per lo straniero coinvolto.

Storia e contesto

Il divieto per gli stranieri di possedere terreni in Thailandia risale al Codice Fondiario del 1954 e in settant'anni non si e mai mosso di un centimetro. Cio che invece si e evoluto e il modo in cui il mercato ha imparato ad aggirare quel divieto, tanto abilmente che l'aggiramento e diventato quasi la norma. Gli studi legali di Pattaya e Phuket vendevano pacchetti 'societa chiavi in mano' per 40.000-60.000 baht, comprensivi di due o tre azionisti thailandesi selezionati tra dipendenti, parenti o semplici conoscenti.

Formalmente tutto tornava: 51% ai thailandesi, statuto con voti rafforzati per lo straniero, contratto di pegno sulle azioni. Nella pratica, nessuno degli azionisti thailandesi versava denaro reale per la propria quota, e questo e proprio l'indizio chiave che il DBD oggi cerca nei bilanci: non la struttura proprietaria in se, ma il movimento di fondi al momento del versamento del capitale sociale.

Il secondo livello di controllo e ancora piu severo. L'AMLO verifica la provenienza del denaro usato per l'acquisto, mentre il Department of Lands confronta la data di registrazione della compravendita con la data di costituzione della societa. Una societa registrata tre settimane prima dell'acquisto di una villa, e che da allora non ha mostrato alcuna operazione oltre al pagamento delle utenze, in questa matrice appare esattamente per quello che e.

Qui inizia la parte piu scomoda. L'opinione diffusa vuole che, anche nello scenario peggiore, lo straniero perda solo la struttura societaria ma conservi il valore dell'asset tramite la vendita. Il Codice Fondiario dice altro: accertata l'acquisizione illegale, il direttore generale del Department of Lands ordina la cessione del terreno entro un termine stabilito, di norma tra 180 giorni e un anno. Una vendita forzata entro tempi noti e, per definizione, una vendita a sconto, e gli acquirenti sul posto lo capiscono in fretta.

C'e anche un rovescio della medaglia, di cui si parla meno: la scala dei numeri gioca contro uno scenario repressivo generalizzato. Un milione di rai di terreno e 144.000 proprietari non sono un campione che si puo 'ripulire' con sentenze giudiziarie una a una. L'esito piu realistico della campagna sono casi esemplari selezionati a Chonburi e a Phuket, rifiuti di registrazione per nuove compravendite basate su strutture sospette, e un progressivo rincaro dello schema stesso. Confische di massa a danno di pensionati con una casa da 8 milioni di baht, probabilmente, non ce ne saranno. Ma e proprio quel 'probabilmente' a rappresentare il vero costo del rischio.

Anche il leasehold, spesso venduto come alternativa sicura, non e privo di crepe. Il contratto di locazione registrabile presso l'ufficio del catasto e limitato a 30 anni, e la formula popolare 'piu due rinnovi da 30 anni ciascuno' non vincola il nuovo proprietario del terreno: i tribunali thailandesi hanno piu volte rifiutato di far rispettare forzatamente un'opzione di rinnovo contro gli eredi o l'acquirente successivo del lotto. In ambito governativo si e discusso di leasehold fino a 99 anni e di aumentare la quota straniera nei condomini, ma nessuna delle due proposte e diventata legge.

La nostra valutazione: per un budget fino a circa 20 milioni di baht, un condominio nella quota freehold del 49% oggi supera qualsiasi struttura societaria legata a un terreno, sia per rischio, sia per liquidita, sia per costi di gestione. Una societa ha senso mantenerla solo se dietro c'e un business reale, con fatturato, personale e bilanci regolari, oppure quando i diritti sul terreno derivano da BOI o da una zona industriale IEAT. Chi sta costruendo un hotel da 40 camere con staff thailandese segue naturalmente un'altra logica.

E' consigliabile verificare la propria struttura di persona, non via email. Prima di una visita al Land Office e un colloquio con il commercialista della societa, conviene pianificare almeno tre o quattro giorni sul posto: le code negli uffici del catasto iniziano gia dalle 8:30 del mattino.

Source: Nation Thailand

FAQ

Posso perdere la casa se e intestata a una societa thailandese?

Si, in caso di proprieta nominee accertata. Il Department of Lands puo ordinare la cessione del terreno entro un termine tra 180 giorni e un anno, e l'articolo 36 del Foreign Business Act prevede fino a 3 anni di reclusione e una multa fino a 1 milione di baht.

Come faccio a sapere se la mia societa e tra le 125.622 sotto controllo?

Non esiste un registro pubblico consultabile. Il test pratico riguarda i bilanci stessi: gli azionisti thailandesi hanno versato denaro reale per le loro quote? La societa ha fatturato e dipendenti? I bilanci sono stati depositati puntualmente per tutti gli anni dall'acquisto?

Un appartamento in condominio e a rischio?

No, se acquistato nella quota straniera (fino al 49% della superficie dell'edificio) a proprio nome, con valuta trasferita dall'estero e corretto Foreign Exchange Transaction Form. I controlli sono rivolti alle persone giuridiche e ai terreni, non agli appartamenti freehold di persone fisiche.

Perche Chonburi e al centro dell'attenzione?

La provincia guida le categorie di societa con la piu alta quota di azionisti stranieri e, insieme a Bangkok, Samut Prakan, Pathum Thani e Nonthaburi, concentra una parte significativa dei 305.838 lotti di proprieta di societa con capitale straniero.

Intestare la proprieta al coniuge thailandese risolve il problema?

Solo in parte. L'ufficio del catasto richiede al coniuge thailandese una dichiarazione scritta che i fondi siano di sua proprieta personale, mentre lo straniero rinuncia ai diritti sul terreno. Giuridicamente, in caso di divorzio, dimostrare qualsiasi pretesa diventa estremamente difficile.

Cosa deve fare subito chi possiede una societa con immobili?

Recuperare verbali assembleari, estratti conto bancari relativi al versamento del capitale sociale e dichiarazioni fiscali per tutti gli anni. Se gli azionisti non hanno mai versato denaro per le quote, discutere con un avvocato thailandese una ristrutturazione: passaggio a leasehold trentennale, usufrutto, o vendita dell'asset prima, non dopo, una eventuale richiesta delle autorita.

Il leasehold di 30 anni e sicuro?

Piu sicuro di una societa, ma non e a tempo indeterminato. Presso l'ufficio del catasto si registra solo il primo periodo di 30 anni; i rinnovi promessi dipendono dalla buona volonta del futuro proprietario del terreno e nella prassi giudiziaria non sono eseguibili forzatamente.

Questa campagna di controlli finira presto?

Non ci sono segnali in tal senso. La verifica prevede la revisione di dati storici e l'indagine su reti collegate in tutto il paese, e il coinvolgimento di DSI e AMLO indica che i casi vengono trattati come questioni finanziarie, non come semplici infrazioni amministrative.

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