Thailands neue Richtlinien 2026: Das Ende der Nominee-Strukturen

Im Mai 2026 hat die thailändische Landbehörde (Department of Lands) drei Rundschreiben mit dem Vermerk 'Most Urgent' veröffentlicht und an alle Provinz-Landämter des Landes verschickt. Der Kern der Dokumente: ein landesweit einheitliches Kontrollsystem gegen das treuhänderische Halten von Grundstücken durch Ausländer, sogenannte Nominee-Strukturen.

Ein neues Gesetz wurde nicht verabschiedet. Das macht die Lage jedoch nicht weniger ernst. Thailand hat erstmals seit Jahrzehnten einen einheitlichen Prüfmechanismus geschaffen, der aus formal bestehenden Beschränkungen einen tatsächlich wirksamen Filter macht. Für Tausende internationale Investoren, die Grundstücke über thailändische Mantelfirmen erworben haben, rückt der Moment der Wahrheit näher.

Bisher hing die Prüfung vom jeweiligen Beamten im jeweiligen Amphur ab. Jetzt gilt eine einheitliche Checkliste mit standardisierten Risikokriterien und einer nationalen Datenbank. Ergänzend dazu bestätigt eine Analyse von AIM Bangkok, dass ab dem 1. August 2026 die Order No. 2/2569 als konsolidiertes Regelwerk alle vorherigen Anweisungen ersetzt und sieben Regulierungsinstrumente ab Januar und April 2026 eingeführt wurden.

Wichtige Fakten

• 3 Rundschreiben mit dem Vermerk 'Most Urgent' wurden im Mai 2026 vom Department of Lands veröffentlicht und an alle Provinz-Landämter versendet.

• Es entsteht eine landesweite Datenbank für grundstückshaltende Unternehmen mit Registrierungsdaten, Parzellen, Erwerbsdatum, Verkehrswert und angegebenem Geschäftszweck.

• Bei Transaktionen über 2 Millionen Baht (rund 57.000 US-Dollar) oder einem Verkehrswert über 5 Millionen Baht (143.000 US-Dollar) müssen Beamte die Mittelherkunft und die finanzielle Situation des Käufers prüfen.

• Besonderes Augenmerk gilt Unternehmen mit thailändischen Aktionären, die traditionell als Nominee-Strukturen zur Umgehung des Grundbesitzverbots genutzt wurden.

• Unternehmen mit mehrstufigen Beteiligungsstrukturen, häufigen Weiterverkäufen und anderen Nominee-Merkmalen durchlaufen eine vertiefte Prüfung: Aktionärsregister, DBD-Berichte, Finanzunterlagen und Verträge werden angefordert.

• Es sind Vor-Ort-Inspektionen vorgesehen, um eine reale Geschäftstätigkeit auf dem Grundstück zu bestätigen.

• Laut AIM Bangkok wurden ab April 2026 bereits über 46.000 Unternehmen mit ausländischer Beteiligung unter dem Foreign Business Act B.E. 2542 überprüft, mit Bußgeldern bis zu 1 Million Baht und Haftstrafen bis zu 3 Jahren als möglicher Konsequenz.

Geschichte und Kontext

Das Verbot für Ausländer, Grundstücke in Thailand zu besitzen, ist keine Neuigkeit. Es existiert seit 1954, als der Land Code Act verabschiedet wurde. Ausländische Privatpersonen dürfen kein Land besitzen, mit wenigen Ausnahmen (Investitionen mit BOI-Genehmigung, Erbschaft mit anschließendem Verkauf). Der einzige legale Weg bleibt eine 30-jährige Pacht mit Verlängerungsoption oder der Kauf einer Eigentumswohnung im Rahmen der ausländischen Quote (bis zu 49 Prozent der Fläche eines Gebäudes).

Jahrzehntelang existierte jedoch eine Grauzone. Ausländer registrierten thailändische Unternehmen, bei denen formal 51 Prozent der Anteile thailändischen Staatsbürgern gehörten, häufig dem eigenen Fahrer, der Haushaltshilfe oder einem Bekannten des Anwalts. Die Firma kaufte das Grundstück, die tatsächliche Kontrolle blieb beim Ausländer über Vorzugsaktien, Darlehensvereinbarungen oder informelle Absprachen. Schätzungen zufolge wurden auf diesem Weg Grundstücke im Wert von zig Milliarden Baht erworben.

Die Behörden kannten diese Praxis. Immer wieder gab es Warnungen. In den Jahren 2023 und 2024 begannen einzelne Landämter auf Phuket und Koh Samui, verdächtige Transaktionen abzulehnen. Doch das Fehlen einheitlicher Regeln bedeutete: In einer Provinz wurde eine Transaktion blockiert, in der Nachbarprovinz problemlos registriert.

Die Rundschreiben vom Mai 2026 beseitigen diese Uneinheitlichkeit. Jetzt arbeitet jedes Landamt, von Chiang Rai bis Narathiwat, nach demselben Algorithmus. Das zentrale Element ist die nationale Datenbank. Bisher waren Informationen über grundstückshaltende Unternehmen über Hunderte einzelne Ämter verteilt. Sie zusammenzuführen bedeutet, Muster zu erkennen: derselbe thailändische Strohmann taucht als Aktionär in zehn Unternehmen auf. Eine Firma, registriert als 'Handelsunternehmen', besitzt aber lediglich eine Villa am Meer ohne jegliche Handelstätigkeit.

Die Prüfschwellen wurden bewusst niedrig angesetzt. Zwei Millionen Baht entsprechen dem Wert eines bescheidenen Grundstücks in der Provinz, weit entfernt von Premium-Immobilien. Fünf Millionen Baht Verkehrswert betreffen die Mehrheit der Villen auf Phuket und Koh Samui. Faktisch gerät damit die überwiegende Mehrheit der Transaktionen mit Unternehmensbeteiligung unter Kontrolle. Laut The CITY Asia richten sich die verstärkten Prüfungen 2026 gezielt auf Bangkok, Pattaya, Phuket, Chiang Mai und weitere beliebte Regionen, insbesondere bei Luxusimmobilien ab 3 bis 5 Millionen Baht.

Was sollten jene tun, die bereits über eine Nominee-Firma Land besitzen? Auf Thailand spezialisierte Kanzleien nennen mehrere Wege. Erstens: die Restrukturierung des Unternehmens mit echten thailändischen Investoren, die tatsächlich Kapital einbringen und an der Geschäftsführung beteiligt sind. Zweitens: die Umwandlung in ein langfristiges Leasehold, das für Ausländer vollständig legal ist. Drittens: Bei Eigentumswohnungen besteht ohnehin kein Problem, da Ausländer eine Einheit direkt im Rahmen der Quote besitzen dürfen.

Der Kontext reicht weiter. Thailand ist nicht das einzige Land der Region, das die Kontrolle über ausländischen Grundbesitz verschärft. Indonesien, Vietnam und Kambodscha durchlaufen ähnliche Prozesse. Der Unterschied: Thailand handelt über einen administrativen Mechanismus, ohne die Gesetze zu ändern. Das ist schneller, leiser und möglicherweise wirksamer.

Für den Immobilienmarkt sind die Folgen zweigeteilt. Ein Teil der Grundstücksgeschäfte wird sich verzögern oder einfrieren. Andererseits könnte der Markt für Eigentumswohnungen zusätzlichen Schub erhalten, da Investoren, die bisher Villen über Unternehmen kauften, auf legale Formate umsteigen.

Source: AIM Bangkok

FAQ

Dürfen Ausländer in Thailand generell keine Immobilien mehr kaufen?

Doch, das dürfen sie. Eigentumswohnungen im Rahmen der ausländischen Quote (bis zu 49 Prozent der Gebäudefläche) bleiben weiterhin direkt erwerbbar. Die Beschränkungen betreffen Grundstücke, und diese bestanden schon immer. Die neuen Richtlinien verstärken lediglich die Kontrolle über Umgehungsmodelle.

Was genau hat sich im Mai 2026 geändert?

Das Department of Lands hat 3 dringende Rundschreiben veröffentlicht, die einen einheitlichen Prüfstandard für Nominee-Strukturen im ganzen Land schaffen. Zuvor handelte jedes Landamt nach eigenem Ermessen.

Wird meine Firma automatisch überprüft?

Wenn ein Unternehmen ein Grundstück besitzt, fließen dessen Daten in die nationale Datenbank ein. Eine vertiefte Prüfung wird bei Risikomerkmalen ausgelöst: mehrstufige Beteiligungsstruktur, häufige Weiterverkäufe, fehlende reale Geschäftstätigkeit.

Welche Transaktionen werden auf Mittelherkunft geprüft?

Transaktionen ab 2 Millionen Baht oder mit einem Verkehrswert ab 5 Millionen Baht. Damit betrifft dies die Mehrheit der für internationale Investoren interessanten Grundstückskäufe.

Kann das Eigentum bei bereits erfolgten Käufen über eine Firma nachträglich annulliert werden?

Theoretisch ja, wenn ein Nominee-Verhältnis nachgewiesen wird, kann die Transaktion nach dem Land Code Act für nichtig erklärt werden. In der Praxis gab es bisher keine massenhaften Annullierungen, doch das Risiko ist deutlich gestiegen.

Ist eine 30-jährige Pacht eine sichere Alternative?

Ein langfristiges Leasehold über 30 Jahre ist ein vollständig legales Format für Ausländer. Es wird beim Landamt registriert und ist gesetzlich geschützt. Dies ist die zentrale Alternative für alle, die eine Villa oder ein Haus nutzen möchten.

Wie erkenne ich, ob meine Firma im Risikobereich liegt?

Wenden Sie sich an einen lizenzierten thailändischen Anwalt für ein Audit der Unternehmensstruktur. Wichtige Warnsignale: thailändische Aktionäre haben kein echtes Kapital eingebracht, das Unternehmen übt keine Geschäftstätigkeit aus, der Ausländer kontrolliert die Stimmrechte über Vorzugsaktien.

Betrifft das auch den Markt auf Phuket?

Phuket zählt zu den Regionen mit der höchsten Konzentration an Nominee-Strukturen. Die Landämter der Insel wenden bereits seit 2023/2024 verschärfte Prüfungen an. Die neuen Richtlinien formalisieren diesen Prozess landesweit.

Gilt das auch für andere Länder in Südostasien?

Nein, die Rundschreiben betreffen ausschließlich Thailand. Ähnliche Verschärfungstendenzen sind jedoch auch in Indonesien, Vietnam und Kambodscha zu beobachten.

Die neuen Richtlinien sind kein Grund zur Panik, sondern ein klares Signal zum Handeln. Wer bereits über eine thailändische Firma Land besitzt, sollte umgehend ein juristisches Audit der Struktur durchführen lassen. Wer erst in den Markt einsteigt, sollte sich auf legale Formate konzentrieren: direktes Eigentum an Eigentumswohnungen oder langfristige Pacht für Villen.

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