Thailandia 2026: nuove direttive segnano la fine degli schemi di nominee

Nel maggio 2026 il Dipartimento delle Terre della Thailandia ha emesso tre circolari con dicitura 'Most Urgent', inviate a tutti gli uffici catastali provinciali del Paese. L'obiettivo: un sistema nazionale unificato per il controllo della proprietà terriera detenuta da stranieri tramite strutture nominee.

Nessuna nuova legge è stata approvata. Ma questo non rende la situazione meno seria. Per la prima volta da decenni, la Thailandia ha creato un meccanismo di verifica standardizzato che trasforma restrizioni finora poco applicate in un filtro realmente operativo. Per migliaia di investitori stranieri che hanno acquistato terreni tramite società thailandesi di comodo, è arrivato il momento della verità.

In precedenza i controlli dipendevano dal singolo funzionario del singolo amphoe (distretto). Ora esiste una checklist unica, criteri di rischio standardizzati e un database nazionale. Vediamo cosa cambia concretamente e come impatta i proprietari di immobili.

Fatti chiave

• 3 circolari con dicitura 'Most Urgent' emesse dal Dipartimento delle Terre nel maggio 2026, inviate a tutti gli uffici catastali provinciali.

• Viene creato un database nazionale delle società proprietarie di terreni, con dati di registrazione, appezzamenti, date di acquisizione, valore stimato e scopi dichiarati dell'attività.

• Per transazioni superiori a 2 milioni di baht (circa 57.000 dollari) o con valore catastale oltre 5 milioni di baht (143.000 dollari), i funzionari devono verificare la provenienza dei fondi e la situazione finanziaria dell'acquirente.

• Attenzione particolare alle società con azionisti thailandesi, tradizionalmente usate come strutture nominee per aggirare il divieto di proprietà terriera straniera.

• Le società con strutture azionarie multilivello, rivendite frequenti e altri segnali di nomineeship subiscono controlli approfonditi: registro degli azionisti, bilanci DBD, documenti finanziari, contratti.

• Previste ispezioni sul campo per verificare l'effettiva attività commerciale.

• Introdotta una checklist standardizzata e linee guida uniche per tutti gli uffici catastali, per la prima volta un protocollo unico su scala nazionale.

• Secondo fonti internazionali, da aprile 2026 oltre 46.000 società con partecipazione straniera sono sotto audit ai sensi del Foreign Business Act B.E. 2542, con sanzioni fino a 1 milione di baht di multa, fino a 3 anni di reclusione e liquidazione forzata: Phuket e Pattaya risultano tra le aree prioritarie.

Storia e contesto

Il divieto di proprietà terriera per gli stranieri in Thailandia non è una novità. Esiste dal 1954, anno di adozione del Land Code Act. Le persone fisiche straniere non possono possedere terreni, salvo rari casi (investimenti con permesso BOI, eredità con successiva vendita). L'unica via legale resta l'affitto trentennale rinnovabile o l'acquisto di un condominio nella quota straniera (fino al 49% della superficie di un edificio).

Per decenni, però, è esistita una zona grigia. Lo straniero registrava una società thailandese in cui il 51% delle quote apparteneva formalmente a cittadini thailandesi, spesso l'autista, la collaboratrice domestica o un conoscente dell'avvocato. La società acquistava il terreno. Il controllo effettivo restava allo straniero tramite azioni privilegiate, accordi di prestito o semplici intese informali. Secondo diverse stime, attraverso queste strutture sono stati acquisiti in Thailandia terreni per decine di miliardi di baht.

Le autorità conoscevano bene questa prassi. Sono arrivati avvertimenti periodici. Nel 2023-2024 alcuni uffici catastali a Phuket e Koh Samui avevano già iniziato a rifiutare la registrazione di transazioni sospette. Ma l'assenza di regole uniformi significava che in una provincia una transazione veniva bloccata, mentre nella provincia vicina veniva regolarmente registrata.

Le circolari del maggio 2026 eliminano questa disomogeneità. Ora ogni ufficio catastale, da Chiang Rai a Narathiwat, opera secondo lo stesso algoritmo. L'elemento chiave è il database nazionale. Finora le informazioni sulle società proprietarie di terreni erano disperse tra centinaia di uffici separati. Riunirle significa poter individuare pattern precisi: lo stesso prestanome thailandese che compare tra gli azionisti di dieci società diverse. Una società registrata come 'commerciale' ma proprietaria di una villa fronte mare priva di qualsiasi attività commerciale reale.

Le soglie di controllo sono state fissate deliberatamente basse. Due milioni di baht corrispondono al valore di un modesto appezzamento di provincia, ben lontano da un immobile di pregio. Cinque milioni di baht di valore catastale coprono la maggior parte delle ville a Phuket e Koh Samui. Di fatto, la stragrande maggioranza delle transazioni con società coinvolte finisce sotto controllo.

Cosa fare per chi possiede già un terreno tramite una società nominee? Gli studi legali attivi in Thailandia indicano diverse strade. La prima è la ristrutturazione della società con investitori thailandesi reali, che apportano effettivamente capitale e partecipano alla gestione. La seconda è la conversione in leasehold di lungo termine, formato pienamente legale per gli stranieri. La terza riguarda i condomini, dove il problema non si pone: lo straniero può possedere direttamente l'unità nell'ambito della quota consentita.

Vale la pena inquadrare il fenomeno in un contesto più ampio. La Thailandia non è l'unico Paese della regione a inasprire i controlli sulla proprietà terriera straniera. Indonesia, Vietnam e Cambogia stanno seguendo processi analoghi. La differenza è che la Thailandia agisce attraverso un meccanismo amministrativo, senza modificare le leggi. Un approccio più rapido, più discreto e probabilmente più efficace.

Per il mercato immobiliare le conseguenze sono duplici. Da un lato, parte delle transazioni su terreni rallenterà o si bloccherà. Dall'altro, il mercato dei condomini potrebbe ricevere un ulteriore impulso: gli investitori che prima acquistavano ville tramite società si orienteranno verso formati legali. Zone turistiche come Phuket, Pattaya, Bangkok e Chiang Mai risultano tra le aree con la maggiore concentrazione di controlli, secondo diverse analisi di settore, mentre a Phuket, Koh Samui, Koh Phangan e Krabi sono già state individuate migliaia di transazioni sospette con trasferimento occulto del controllo a soggetti stranieri.

Source: AIM Bangkok

FAQ

Gli stranieri non possono più acquistare immobili in Thailandia?

Possono. I condomini nella quota straniera (fino al 49% della superficie di un edificio) restano disponibili per la proprietà diretta. Le restrizioni riguardano i terreni, ed esistevano già da tempo. Le nuove direttive rafforzano solo il controllo sugli schemi elusivi.

Cosa è cambiato esattamente nel maggio 2026?

Il Dipartimento delle Terre ha emesso 3 circolari urgenti che hanno creato uno standard unico di verifica delle strutture nominee su tutto il territorio nazionale. In precedenza ogni ufficio catastale agiva secondo criteri propri.

La mia società verrà controllata automaticamente?

Se la società possiede un terreno, i suoi dati confluiranno nel database nazionale. Il controllo approfondito scatta in presenza di segnali di rischio: struttura azionaria multilivello, rivendite frequenti, assenza di attività commerciale reale.

Quali transazioni vengono verificate per la provenienza dei fondi?

Le transazioni da 2 milioni di baht in su, oppure con valore catastale da 5 milioni di baht. Si tratta della maggior parte degli acquisti di terreni di interesse per gli investitori stranieri.

Possono revocare la proprietà a chi ha già acquistato terreno tramite società?

In teoria, se viene dimostrata la natura nominee della proprietà, la transazione può essere dichiarata nulla ai sensi del Land Code Act. Nella pratica non si sono ancora verificate revoche di massa, ma il rischio è aumentato in modo significativo.

Il leasehold trentennale è un'alternativa sicura?

L'affitto di lungo termine (leasehold) di 30 anni è un formato pienamente legale per gli stranieri. Viene registrato presso l'ufficio catastale ed è tutelato dalla legge. È l'alternativa principale per chi desidera utilizzare una villa o una casa.

Come verificare se la mia società rientra nella zona a rischio?

Rivolgetevi a un avvocato thailandese abilitato per un audit della struttura societaria. Segnali chiave da monitorare: azionisti thailandesi che non hanno versato capitale reale, società priva di attività, controllo del voto da parte dello straniero tramite azioni privilegiate.

Il fenomeno riguarda anche Phuket?

Phuket è una delle aree con la maggiore concentrazione di strutture nominee. Gli uffici catastali dell'isola avevano già iniziato controlli rafforzati nel 2023-2024. Le nuove direttive formalizzano questo processo.

Riguarda anche altri Paesi del Sud-Est asiatico?

No, le circolari riguardano solo la Thailandia. Tendenze analoghe di inasprimento del controllo si osservano tuttavia in Indonesia, Vietnam e Cambogia.

Le nuove direttive non sono motivo di panico, ma un segnale d'azione. Chi possiede un terreno tramite una società thailandese dovrebbe effettuare al più presto un audit legale della struttura. Chi si affaccia ora sul mercato farebbe bene a concentrarsi su formati legali: condomini in proprietà diretta o leasehold di lungo termine per le ville.

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