Thailande 2026 : la fin des structures nominees pour l'achat de terrains

En mai 2026, le Department of Lands thailandais a publie trois circulaires classees 'Most Urgent', envoyees a l'ensemble des bureaux fonciers provinciaux du pays. Leur objectif : instaurer un systeme national unifie de controle de la propriete fonciere detenue par des etrangers via des societes nominees.

Aucune nouvelle loi n'a ete votee. Mais la situation n'en est pas moins serieuse pour autant. La Thailande vient de creer, pour la premiere fois depuis des decennies, un mecanisme de verification harmonise qui transforme des restrictions jusqu'ici theoriques en un filtre reellement operationnel. Pour des milliers d'investisseurs etrangers ayant acquis des terrains via des societes ecrans thailandaises, l'heure de verite a sonne. Selon AI Property Phuket, plus de 46 000 societes impliquant des interets etrangers font deja l'objet d'un audit depuis avril 2026 au titre du Foreign Business Act B.E. 2542, avec des sanctions pouvant atteindre 1 million de bahts d'amende, jusqu'a 3 ans de prison et la liquidation forcee de la structure.

Faits cles

• 3 circulaires classees 'Most Urgent' publiees par le Department of Lands en mai 2026, envoyees a tous les bureaux fonciers provinciaux.

• Creation d'une base de donnees nationale recensant les societes proprietaires de terrains : donnees d'enregistrement, parcelles, dates d'acquisition, valeur estimee et objet declare de l'activite.

• Verification obligatoire de l'origine des fonds et de la situation financiere de l'acheteur pour toute transaction depassant 2 millions de bahts (environ 57 000 dollars) ou toute propriete evaluee au-dela de 5 millions de bahts (143 000 dollars).

• Attention particuliere portee aux societes avec actionnaires thailandais, structure classique utilisee pour contourner l'interdiction de propriete fonciere aux etrangers.

• Plus de 46 000 societes a participation etrangere sont deja auditees depuis avril 2026 selon le Foreign Business Act, avec des amendes pouvant atteindre 1 million de bahts et jusqu'a 3 ans de prison.

• Zones prioritaires de controle : Phuket, Pattaya, Koh Samui, Bangkok et Chiang Mai, avec un accent sur les biens de luxe entre 3 et 5 millions de bahts.

• Un protocole standardise s'applique desormais uniformement dans tout le pays, remplacant les pratiques disparates d'un bureau foncier a l'autre.

Histoire et contexte

L'interdiction de propriete fonciere pour les etrangers en Thailande ne date pas d'hier. Elle remonte a 1954, avec l'adoption du Land Code Act. Les particuliers etrangers ne peuvent pas posseder de terrain, sauf cas tres specifiques (investissement via un permis du BOI, heritage suivi d'une revente obligatoire). Les seules voies legales restent le bail enregistre de 30 ans renouvelable, ou l'achat d'un condominium dans le cadre du quota etranger (jusqu'a 49% des surfaces d'un meme immeuble).

Mais pendant des decennies, une zone grise a prospere. Un etranger enregistrait une societe thailandaise dont 51% des parts appartenaient formellement a des citoyens thailandais, souvent un chauffeur, une employee de maison ou une connaissance de l'avocat charge du montage. La societe achetait le terrain. Le controle reel restait entre les mains de l'etranger via des actions preferentielles, des contrats de pret ou de simples accords informels. Selon diverses estimations, des dizaines de milliards de bahts de foncier auraient ete acquis via ce type de structures.

Les autorites connaissaient cette pratique. Des avertissements avaient deja circule. En 2023-2024, certains bureaux fonciers de Phuket et Koh Samui avaient commence a refuser d'enregistrer des transactions suspectes. Mais l'absence de regles unifiees signifiait qu'une transaction pouvait etre bloquee dans une province et enregistree sans probleme dans la province voisine.

Les circulaires de mai 2026 mettent fin a cette disparite. Desormais, chaque bureau foncier, de Chiang Rai a Narathiwat, applique le meme algorithme. L'element cle est cette base de donnees nationale. Jusqu'ici, les informations sur les societes proprietaires etaient eparpillees entre des centaines de bureaux distincts. Les centraliser permet de reperer des schemas recurrents : un meme actionnaire thailandais 'de facade' figurant dans dix societes differentes, ou une societe enregistree comme 'commerciale' mais possedant en realite une villa en bord de mer sans la moindre activite commerciale reelle.

Les seuils de controle ont ete fixes volontairement bas. Deux millions de bahts correspondent au prix d'un terrain modeste en province, loin du haut de gamme. Cinq millions de bahts d'evaluation couvrent la majorite des villas de Phuket et Koh Samui. Dans les faits, l'immense majorite des transactions impliquant des societes se retrouve desormais sous surveillance.

Que faire pour ceux qui detiennent deja un terrain via une societe nominee ? Les cabinets juridiques actifs en Thailande evoquent plusieurs pistes. La premiere consiste a restructurer la societe en integrant de veritables investisseurs thailandais, qui apportent reellement du capital et participent a la gestion. La seconde consiste a basculer vers un bail longue duree (leasehold), une formule totalement legale pour les etrangers. La troisieme concerne les condominiums : aucun probleme ici, l'etranger peut posseder son unite directement dans le cadre du quota autorise.

Il faut replacer cela dans un contexte regional plus large. La Thailande n'est pas le seul pays de la region a durcir le controle sur la propriete fonciere etrangere. L'Indonesie, le Vietnam et le Cambodge suivent des trajectoires similaires. La difference est que la Thailande agit par voie administrative, sans modifier ses lois. C'est plus rapide, plus discret, et potentiellement plus efficace.

Pour le marche immobilier, les consequences sont doubles. D'un cote, une partie des transactions foncieres va ralentir, voire se figer. De l'autre, le marche des condominiums pourrait beneficier d'un nouvel elan : les investisseurs qui achetaient auparavant des villas via des societes pourraient se tourner vers des formats pleinement legaux.

FAQ

Les etrangers ne peuvent-ils plus acheter de bien immobilier en Thailande ?

Si, tout a fait. Les condominiums dans le cadre du quota etranger (jusqu'a 49% des surfaces d'un immeuble) restent accessibles en pleine propriete directe. Les restrictions concernent le foncier, et elles ont toujours existe. Les nouvelles directives renforcent simplement le controle des montages destines a les contourner.

Qu'est-ce qui a vraiment change en mai 2026 ?

Le Department of Lands a publie 3 circulaires urgentes instaurant un standard unique de verification des structures nominees sur tout le territoire. Auparavant, chaque bureau foncier agissait selon sa propre appreciation.

Ma societe sera-t-elle automatiquement controlee ?

Si votre societe possede un terrain, ses donnees integreront la base nationale. Un controle approfondi se declenche en presence de signaux de risque : structure d'actionnariat a plusieurs niveaux, reventes frequentes, absence d'activite commerciale reelle.

Quelles transactions font l'objet d'une verification de l'origine des fonds ?

Les transactions a partir de 2 millions de bahts, ou les biens evalues a partir de 5 millions de bahts. Cela couvre la majorite des achats de terrains susceptibles d'interesser des investisseurs etrangers.

Peut-on annuler la propriete de ceux qui ont deja achete via une societe ?

En theorie, si la propriete nominee est prouvee, la transaction peut etre declaree nulle en vertu du Land Code Act. En pratique, aucune annulation massive n'a encore ete constatee, mais le risque a nettement augmente.

Le bail de 30 ans est-il une alternative sure ?

Le bail longue duree (leasehold) de 30 ans est un format entierement legal pour les etrangers. Il s'enregistre au bureau foncier et beneficie d'une protection juridique. C'est la principale alternative pour ceux qui souhaitent occuper une villa ou une maison sans societe intermediaire.

Comment savoir si ma societe est exposee a un risque ?

Faites realiser un audit de la structure par un avocat thailandais licencie. Signaux d'alerte : les actionnaires thailandais n'ont jamais reellement apporte de capital, la societe n'exerce aucune activite, l'etranger controle le vote via des actions preferentielles.

Phuket est-il particulierement concerne ?

Oui. Phuket figure parmi les zones a plus forte concentration de structures nominees, aux cotes de Pattaya et Koh Samui. Les bureaux fonciers de l'ile appliquaient deja des controles renforces en 2023-2024. Les nouvelles directives formalisent ce processus a l'echelle nationale.

Cela concerne-t-il aussi d'autres pays d'Asie du Sud-Est ?

Non, ces circulaires ne concernent que la Thailande. Mais des tendances similaires de durcissement du controle sont observees en Indonesie, au Vietnam et au Cambodge.

Ces nouvelles directives ne sont pas un signal de panique, mais un appel a l'action. Pour ceux qui detiennent deja un terrain via une societe thailandaise, un audit juridique de la structure s'impose des maintenant. Pour ceux qui entrent sur le marche, mieux vaut privilegier les formats legaux : condominium en pleine propriete directe, ou bail longue duree pour les villas.

Source : AI Property Phuket

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