Нові директиви Таїланду 2026: кінець епохи номінальних схем

У травні 2026 року Департамент земельних ресурсів Таїланду видав три циркуляри з поміткою 'Most Urgent' - 'Найтерміновіше'. Документи розіслані до всіх провінційних земельних офісів країни. Їхня суть: єдина загальнонаціональна система контролю за номінальним володінням землею іноземцями.

Жодного нового закону не ухвалено. Але це не робить ситуацію менш серйозною. Таїланд вперше за десятиліття створив уніфікований механізм перевірки, який перетворює формально існуючі обмеження на реально працюючий фільтр. Для тисяч іноземних інвесторів, які купили землю через тайські компанії-прокладки, настає момент істини.

Раніше перевірки залежали від конкретного чиновника в конкретному амфурі. Тепер діє єдиний чеклист, стандартизовані критерії ризику та національна база даних. Розберемо, що саме змінилося і як це стосується власників нерухомості.

Ключові факти

• 3 циркуляри з поміткою 'Most Urgent' видані Департаментом земельних ресурсів у травні 2026 року та направлені до всіх провінційних земельних офісів.

• Створюється загальнонаціональна база даних компаній-землевласників, що включає реєстраційні дані, земельні ділянки, дати придбання, оціночну вартість та заявлені цілі бізнесу.

• При реєстрації угод понад 2 млн бат (близько $57 000) або за оціночної вартості об'єкта понад 5 млн бат ($143 000) чиновники зобов'язані перевіряти джерело коштів і фінансовий стан покупця.

• Особливу увагу спрямовано на компанії з тайськими акціонерами, саме вони традиційно використовувалися як номінальні структури для обходу заборони на володіння землею.

• З 1 серпня 2026 року діє єдиний консолідований документ, Наказ №2/2569, який замінив попередні розпорядження і охопив сім регуляторних інструментів, введених з січня та квітня 2026 року.

• Понад 46 000 компаній за участю іноземців перевіряються за Foreign Business Act B.E. 2542, санкції передбачають штрафи до 1 млн бат, до 3 років позбавлення волі та примусову ліквідацію.

• Передбачено виїзні інспекції об'єктів для підтвердження реальної комерційної діяльності, особливу увагу приділено Пхукету та Паттаї.

Історія та контекст

Заборона на володіння землею іноземцями в Таїланді, це не новина. Вона існує з 1954 року, коли було ухвалено Land Code Act. Іноземні фізичні особи не можуть володіти землею, за винятком вузького переліку випадків (інвестиції за дозволом BOI, спадкування з подальшим продажем). Єдиний легальний шлях, оренда на 30 років з можливістю подовження або купівля кондомініуму в рамках іноземної квоти (до 49% площ в одному будинку).

Але десятиліттями існувала сіра зона. Іноземець реєстрував тайську компанію, де 51% акцій формально належав тайським громадянам, часто водієві, домробітниці чи знайомому юриста. Компанія купувала землю. Фактичний контроль залишався в іноземця через привілейовані акції, угоди про позики або просто через неформальні домовленості. За різними оцінками, через подібні структури в Таїланді було придбано землі на десятки мільярдів бат.

Влада знала про цю практику. Періодично лунали попередження. У 2023-2024 роках окремі земельні офіси на Пхукеті та Самуї почали відмовляти в реєстрації підозрілих угод. Але відсутність єдиних правил означала, що в одній провінції угоду блокували, а в сусідній, спокійно реєстрували.

Травневі циркуляри 2026 року ліквідують цю строкатість. Тепер кожен земельний офіс від Чіанграя до Наратхівата працює за одним алгоритмом. Ключовий елемент, національна база даних. Донедавна інформація про компанії-землевласники була розпорошена по сотнях окремих офісів. Зібрати її воєдино означає побачити патерни: один і той самий тайський номінал, що фігурує серед акціонерів десяти компаній. Компанія, зареєстрована як 'торгова', але власник вілли на березі моря без будь-якої торгової діяльності.

Пороги перевірки встановлені свідомо низько. Два мільйони бат, це вартість скромної ділянки в провінції, далеко не преміальна нерухомість. П'ять мільйонів бат за оцінкою, більшість вілл на Пхукеті та Самуї. Фактично під контроль потрапляє переважна більшість угод за участю компаній.

За даними AIM Bangkok, з 1 серпня 2026 року весь масив нових вимог консолідовано в єдиному наказі №2/2569, що замінив розрізнені попередні розпорядження. Для іноземних власників це означає одне: більше не буде 'винятків через плутанину в документах', адже правила тепер прозорі та єдині для всієї країни.

Що робити тим, хто вже володіє землею через номінальну компанію? Юридичні фірми, що працюють у Таїланді, зазначають кілька шляхів. Перший, реструктуризація компанії із залученням реальних тайських інвесторів, які фактично вносять капітал і беруть участь в управлінні. Другий, переоформлення на довгострокову оренду (leasehold), що повністю легально для іноземців. Третій, для кондомініумів проблеми немає: іноземець може володіти юнітом напряму в рамках квоти.

Варто розуміти контекст ширше. Таїланд не єдина країна в регіоні, яка посилює контроль за іноземним землеволодінням. Індонезія, В'єтнам, Камбоджа, всюди відбуваються аналогічні процеси. Різниця в тому, що Таїланд діє через адміністративний механізм, не змінюючи законів. Це швидше, тихіше і, можливо, ефективніше.

Для ринку нерухомості наслідки подвійні. З одного боку, частина угод із землею сповільниться або заморозиться. З іншого, ринок кондомініумів може отримати додатковий імпульс: інвестори, які раніше купували вілли через компанії, переключаться на легальні формати.

Source: AIM Bangkok

FAQ

Іноземці більше не можуть купувати нерухомість у Таїланді?

Можуть. Кондомініуми в рамках іноземної квоти (до 49% площ будівлі) як і раніше доступні для прямого володіння. Обмеження стосуються землі, і вони існували завжди. Нові директиви лише посилюють контроль за обхідними схемами.

Що саме змінилося у травні 2026 року?

Департамент земельних ресурсів видав 3 термінові циркуляри, які створили єдиний стандарт перевірки номінальних структур по всій країні. Раніше кожен земельний офіс діяв на власний розсуд.

Мою компанію автоматично перевірять?

Якщо компанія володіє земельною ділянкою, її дані потраплять до національної бази. Поглиблена перевірка запускається за наявності ознак ризику: багаторівнева структура акціонерів, часті перепродажі, відсутність реальної комерційної діяльності.

Які угоди перевіряють на джерело коштів?

Угоди вартістю від 2 млн бат або з оціночною вартістю від 5 млн бат. Це більшість покупок землі, що цікавлять іноземних інвесторів.

Чи можуть анулювати право власності у тих, хто вже купив землю через компанію?

Теоретично, якщо доведено номінальне володіння, угода може бути визнана нікчемною за Land Code Act. На практиці масових анулювань поки не було, але ризик суттєво зріс, особливо з огляду на понад 46 000 компаній, що вже перевіряються за Foreign Business Act.

Оренда на 30 років, це безпечна альтернатива?

Довгострокова оренда (leasehold) на 30 років, повністю легальний формат для іноземців. Вона реєструється в земельному офісі і захищена законом. Це основна альтернатива для тих, хто хоче користуватися віллою чи будинком.

Як перевірити, чи потрапляє моя компанія до зони ризику?

Зверніться до ліцензованого тайського юриста для аудиту корпоративної структури. Ключові тригери: тайські акціонери не вносили реальний капітал, компанія не веде діяльності, іноземець контролює голосування через привілейовані акції.

Чи торкнеться це ринку Пхукета?

Пхукет, один з регіонів з найбільшою концентрацією номінальних структур. Земельні офіси острова вже почали застосовувати посилені перевірки у 2023-2024 роках. Нові директиви формалізують цей процес.

Чи поширюється це на інші країни Південно-Східної Азії?

Ні, циркуляри стосуються лише Таїланду. Але аналогічні тенденції посилення контролю спостерігаються в Індонезії, В'єтнамі та Камбоджі.

Нові директиви, це не привід для паніки, а сигнал до дії. Тим, хто володіє землею через тайську компанію, критично важливо провести юридичний аудит структури прямо зараз. Тим, хто лише виходить на ринок, варто зосередитися на легальних форматах: кондомініуми у пряму власність або довгострокова оренда для вілл.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.