99-jährige Pacht in Thailand: kein Gesetz verabschiedet, was Investoren wissen sollten

Aktualisiert am 10.10.2026: Ein Gesetz über 99-jährige Pacht wurde nicht verabschiedet, und dem Parlament liegt kein Gesetzentwurf vor. Es gilt weiterhin die bestehende Regel: Die maximale eingetragene Laufzeit eines Miet- oder Pachtvertrags über Immobilien in Thailand beträgt 30 Jahre (§ 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs). Die erste Fassung dieses Artikels stellte die Reform als beschlossene Sache dar und nannte Prognosen zu Preis- und Renditesteigerungen. Das war falsch, der Text unten wurde korrigiert: Alles, was 99 Jahre betrifft, ist nur ein Szenario für den Fall, dass ein solches Gesetz eines Tages verabschiedet wird.

Dreißig Jahre. So lang ist die maximale Laufzeit für die Pacht von Grundstücken und Immobilien in Thailand, auch für Ausländer. Die Idee, sie auf 99 Jahre zu verlängern, wird öffentlich diskutiert, doch im Parlament liegt kein Gesetzentwurf: Es gibt also weder einen Zeitplan noch Details. Für Käufer einer Villa oder Wohnung auf Phuket, in Pattaya oder in Bangkok ist die Schlussfolgerung einfach: Das Geschäft nach geltendem Recht bewerten und eine mögliche Reform nicht in die Rechnung aufnehmen.

Kurze Antwort

• Aktuelle Grenze für Pachtverträge: 30 Jahre; ein längerer Vertrag wird auf 30 Jahre verkürzt
• Eine Verlängerung über 30 Jahre hinaus ist gesetzlich nicht garantiert: Das Modell „30+30+30“ ist ein Erstvertrag plus ein Verlängerungsversprechen
• 99 Jahre sind nur eine diskutierte Idee: kein Gesetz verabschiedet, kein Entwurf im Parlament
• Grundstücke dürfen Ausländern nicht gehören; ein Gebäude auf gepachtetem Land kann ihnen gesondert gehören
• Eine Eigentumswohnung im Condominium kann ein Ausländer als Volleigentum (Freehold) innerhalb der Ausländerquote von 49 % der Gebäudefläche erwerben
• Ein Pachtvertrag über mehr als 3 Jahre muss beim Landamt eingetragen werden

Optionen und Szenarien

Szenario 1: Kauf einer Condominium-Wohnung als Freehold

Der Ausländer erwirbt eine Wohnung als Volleigentum innerhalb der Ausländerquote. Eine Grundstückspacht ist nicht nötig: Das Land gehört der juristischen Person des Condominiums. Die Diskussion über 99 Jahre wirkt sich auf diese Option nicht aus. Es ist die einzige Form direkten Eigentums, die einem Ausländer offensteht.

Szenario 2: Eine Villa auf gepachtetem Land

Heute wird das Land unter einer Villa für höchstens 30 Jahre gepachtet, oft mit dem Versprechen zweier Verlängerungen um jeweils 30 Jahre. Diese Verlängerungen sind rechtlich nicht garantiert: Ein neuer Eigentümer des Grundstücks ist nur an Laufzeit und Pachtzins des eingetragenen Vertrags gebunden, die Verlängerungsoption geht nicht automatisch auf ihn über. Würde ein Gesetz über 99 Jahre eines Tages verabschiedet, könnte dieses Risiko sinken. Das ist aber nicht geschehen, deshalb sollte das Geschäft über 30 Jahre bewertet werden.

Szenario 3: Gewerbeimmobilien und Grundstücke

Für Hotels, Einzelhandel und Büros begrenzt die 30-Jahres-Obergrenze den Planungshorizont. Eine längere Laufzeit könnte langfristige Projekte erleichtern, aber erst, wenn ein Gesetz verabschiedet und in der Royal Gazette, dem thailändischen Amtsblatt, veröffentlicht ist. Bis dahin sollten Projekte innerhalb von 30 Jahren geplant werden.

Szenario 4: Eine thailändische Gesellschaft

Konstruktionen, bei denen eine thailändische Gesellschaft mit thailändischen Strohmann-Gesellschaftern Land kauft, damit ein Ausländer es kontrolliert, sind illegal, und beide Seiten haften. Die Diskussion über 99 Jahre ändert daran nichts. Wenn Sie eine Gesellschaft für ein echtes Geschäft erwägen, lassen Sie die Struktur vor dem Geschäft von einem Juristen prüfen.

Vergleichstabelle

Wichtigste Risiken und Fehler

1. Im Vertrauen auf die Reform kaufen. Es gibt kein Gesetz. Die Kaufentscheidung richtet sich nach dem, was Gesetz und Vertrag heute sagen.

2. Eine automatische Verlängerung bestehender Verträge erwarten. Sollte es je eine Reform geben, ist unklar, ob sie bereits geschlossene Verträge erfassen würde. Übergangsregeln gibt es heute nicht.

3. Das Argument „Jetzt kaufen, bevor es teurer wird". Manche Verkäufer nutzen das Thema 99 Jahre als Marketinginstrument. Ohne geltendes Gesetz hat dieses Argument keine rechtliche Bedeutung.

4. Die Eintragungskosten vergessen. Die Eintragung eines Pachtvertrags kostet 1 % der gesamten Pacht für die gesamte Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer. Ohne Eintragung ist ein Vertrag über mehr als 3 Jahre vor Gericht nur für die ersten 3 Jahre geschützt.

5. Pacht mit Eigentum verwechseln. Die Pacht ist ein persönliches Recht, kein Eigentum. Das Pachtrecht kann ohne Zustimmung des Eigentümers weder verkauft noch untervermietet noch verpfändet werden.

6. An „garantierte Verlängerungen" glauben. Auf dem Markt gibt es Verträge, die dreifache Verlängerungen bis 90 Jahre versprechen. Das Gesetz garantiert solche Verlängerungen nicht, und eine Verlängerungsoption bindet den neuen Grundstückseigentümer nicht.

FAQ

Wurde ein Gesetz über 99-jährige Pacht verabschiedet?

Nein. Stand 10.10.2026 wurde kein solches Gesetz verabschiedet und kein Entwurf im Parlament eingebracht. Die maximale eingetragene Laufzeit beträgt 30 Jahre.

Kann ich als Ausländer in Thailand Land kaufen?

Nein. Der direkte Erwerb von Land durch Ausländer ist nach dem thailändischen Bodengesetz (Land Code Act B.E. 2497) verboten. Die Diskussion über Pachtlaufzeiten ändert daran nichts.

Betrifft das Thema Condominiums?

Ein Ausländer kann eine Condominium-Wohnung als Freehold innerhalb der Quote von 49 % der Gebäudefläche erwerben. Ist die Quote ausgeschöpft, kann der Verkäufer eine Pacht anbieten, und dann gilt dieselbe Grenze von 30 Jahren.

Wo würde ein neues Gesetz gelten?

Würde ein Gesetz verabschiedet, gälte es in ganz Thailand. Heute gilt landesweit die Grenze von 30 Jahren.

Ändern sich die Mieteinnahmen einer Villa?

Mieteinnahmen hängen von Lage, Verwaltungsgesellschaft, Saison und Zustand des Objekts ab, nicht von Diskussionen über eine Reform. Ein Versprechen garantierter Rendite ist ein Grund zur Vorsicht.

Kann ein Pachtvertrag vererbt werden?

Standardmäßig nicht: Die Pacht ist ein persönliches Recht und endet mit dem Tod des Pächters. Auf Erben geht sie nur über, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht.

Wie wirkt sich die Laufzeit auf den Wiederverkauf aus?

Der Käufer erhält nur die Restlaufzeit. Fünfzehn Jahre nach Eintragung eines 30-jährigen Vertrags bleiben dem nächsten Käufer 15 Jahre, und das sollte schon heute in die Bewertung des Objekts einfließen.

Sollte man vor dem Kauf auf die Reform warten?

Auf ein Gesetz ohne Zeitplan zu warten, ist wenig sinnvoll. Planen Sie das Geschäft nach den Regeln von 2026. Wenn Sie unbefristetes Eigentum brauchen, ziehen Sie eine Freehold-Wohnung innerhalb der Ausländerquote in Betracht.

Welche Dokumente sollte man bei einer Grundstückspacht prüfen?

Den Landtitel Chanote (Nor Sor 4 Jor). Stellen Sie sicher, dass der Verpächter tatsächlich Eigentümer ist, prüfen Sie Belastungen, Rechtsstreitigkeiten und Steuerschulden, und lassen Sie den Vertrag beim Landamt eintragen.

Eine Leasehold-Entscheidung beruht auf dem, was Gesetz und Vertrag heute sagen: 30 Jahre eingetragene Laufzeit, die Verlängerungsbedingungen und die Erbenklausel. Die Diskussion über 99 Jahre ist noch kein Recht geworden.

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