Leasehold 99 anni in Thailandia: nessuna legge approvata, cosa sapere

Aggiornato il 10.10.2026: nessuna legge sul lease di 99 anni è stata approvata e nessun disegno di legge è stato presentato al Parlamento. Vale ancora la regola attuale: la durata massima di una locazione immobiliare registrata in Thailandia è di 30 anni (articolo 540 del Codice civile e commerciale). La prima versione di questo articolo presentava la riforma come cosa fatta e riportava previsioni di crescita dei prezzi e dei rendimenti. Era sbagliato, e il testo che segue è stato corretto: tutto ciò che riguarda i 99 anni è solo uno scenario, nel caso in cui una legge del genere venga un giorno approvata.

Trent'anni. È la durata massima della locazione di terreni e immobili in Thailandia, anche per gli stranieri. L'idea di portarla a 99 anni circola nel dibattito pubblico, ma in Parlamento non c'è alcun disegno di legge: quindi non ci sono né tempi né dettagli. Per chi acquista una villa o un appartamento a Phuket, a Pattaya o a Bangkok, la conclusione è semplice: valutare l'operazione con le regole in vigore e non inserire un'eventuale riforma nel calcolo.

Risposta rapida

• Limite attuale della locazione: 30 anni; un contratto più lungo viene ridotto a 30 anni
• Il rinnovo oltre i 30 anni non è garantito dalla legge: lo schema «30+30+30» è una locazione iniziale più una promessa di rinnovo
• 99 anni è solo un'idea in discussione: nessuna legge approvata, nessun disegno di legge presentato al Parlamento
• Un terreno non può appartenere a uno straniero; una costruzione su terreno in locazione può appartenergli separatamente
• Un appartamento in condominio può essere acquistato in piena proprietà (freehold) entro la quota straniera del 49% della superficie dell'edificio
• Una locazione superiore a 3 anni deve essere registrata presso il Dipartimento del Territorio

Opzioni e scenari

Scenario 1: acquisto di un appartamento in condominio in freehold

Lo straniero acquista un appartamento in piena proprietà entro la quota straniera. Non serve alcuna locazione del terreno: il terreno appartiene alla persona giuridica del condominio. Il dibattito sui 99 anni non incide su questa opzione. È l'unica forma di proprietà diretta accessibile a uno straniero.

Scenario 2: una villa su terreno in locazione

Oggi il terreno sotto una villa viene dato in locazione per un massimo di 30 anni, spesso con la promessa di due rinnovi da 30 anni ciascuno. Questi rinnovi non sono giuridicamente garantiti: il nuovo proprietario del terreno è vincolato solo dalla durata e dal canone della locazione registrata, e l'opzione di rinnovo non gli si trasferisce automaticamente. Se una legge sui 99 anni venisse un giorno approvata, questo rischio potrebbe ridursi, ma per ora non è così, e l'operazione va valutata su 30 anni.

Scenario 3: immobili commerciali e terreni

Per hotel, negozi e uffici il tetto dei 30 anni limita l'orizzonte di pianificazione. Una locazione più lunga potrebbe facilitare i progetti di lungo periodo, ma solo dopo l'approvazione di una legge e la sua pubblicazione nella Royal Gazette, la gazzetta ufficiale della Thailandia. Fino ad allora conviene pianificare ogni progetto entro i 30 anni.

Scenario 4: una società thailandese

Le strutture in cui una società thailandese con soci thailandesi prestanome acquista un terreno perché a controllarlo sia uno straniero sono illegali, e la responsabilità ricade su entrambe le parti. Il dibattito sui 99 anni non cambia nulla. Se valutate una società per un'attività reale, fate verificare la struttura da un legale prima dell'operazione.

Tabella comparativa

Principali rischi ed errori

1. Acquistare contando sulla riforma. La legge non c'è. La decisione di acquisto si basa su ciò che dicono oggi la legge e il contratto.

2. Aspettarsi una proroga automatica dei contratti in essere. Se una riforma arrivasse un giorno, non si sa se riguarderebbe i contratti già firmati. Oggi non esiste alcuna disposizione transitoria.

3. L'argomento «comprate ora, prima che i prezzi salgano». Alcuni venditori usano il tema dei 99 anni come leva di marketing. Senza una legge in vigore, l'argomento non ha alcun valore giuridico.

4. Dimenticare i costi di registrazione. La registrazione di una locazione costa l'1% del canone totale per l'intera durata più lo 0,1% di imposta di bollo. Senza registrazione, una locazione superiore a 3 anni è tutelata in tribunale solo per i primi 3 anni.

5. Confondere locazione e proprietà. La locazione è un diritto personale, non una proprietà. Non è possibile vendere, sublocare o dare in garanzia il diritto di locazione senza il consenso del proprietario.

6. Credere ai «rinnovi garantiti». Sul mercato circolano contratti che promettono tre rinnovi fino a 90 anni. La legge non garantisce questi rinnovi e un'opzione di rinnovo non vincola il nuovo proprietario del terreno.

FAQ

È stata approvata una legge sul lease di 99 anni?

No. Al 10.10.2026 nessuna legge è stata approvata e nessun disegno di legge è stato presentato al Parlamento. La durata massima di una locazione registrata è di 30 anni.

Come straniero posso acquistare un terreno in Thailandia?

No. L'acquisto diretto di terreni da parte di stranieri è vietato dal Codice fondiario thailandese (Land Code Act B.E. 2497). Il dibattito sulla durata delle locazioni non cambia questo punto.

La questione riguarda i condomini?

Uno straniero può acquistare un appartamento in condominio in freehold entro la quota del 49% della superficie dell'edificio. Se la quota è esaurita, il venditore può proporre una locazione, e vale lo stesso limite di 30 anni.

Dove si applicherebbe una nuova legge?

Se una legge venisse approvata, riguarderebbe tutto il territorio thailandese. Oggi il limite di 30 anni vale in tutto il Paese.

Il reddito da affitto di una villa cambierà?

Il reddito da affitto dipende da posizione, società di gestione, stagione e stato dell'immobile, non dalle discussioni su una riforma. Una promessa di rendimento garantito è un motivo per essere prudenti.

Una locazione si può trasmettere agli eredi?

Di norma no: la locazione è un diritto personale e termina alla morte del conduttore. Può passare agli eredi solo se il contratto lo prevede espressamente.

Come incide la durata della locazione sulla rivendita?

L'acquirente riceve solo la durata residua. Quindici anni dopo la registrazione di una locazione di 30 anni, l'acquirente successivo avrà 15 anni, e questo va considerato fin da oggi nella valutazione dell'immobile.

Conviene aspettare la riforma prima di acquistare?

Aspettare una legge senza tempi ha poco senso. Pianificate l'operazione secondo le regole del 2026. Se vi serve una proprietà senza scadenza, valutate un appartamento in freehold entro la quota straniera.

Quali documenti verificare per la locazione di un terreno?

Il titolo fondiario Chanote (Nor Sor 4 Jor). Verificate che il locatore sia effettivamente il proprietario, l'assenza di gravami, contenziosi e debiti fiscali, e registrate la locazione presso il Dipartimento del Territorio.

La decisione su un leasehold si basa su ciò che dicono oggi la legge e il contratto: 30 anni di durata registrata, le condizioni di rinnovo e la clausola sugli eredi. Le discussioni sui 99 anni non sono ancora diventate un diritto.

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