Оренда на 99 років у Таїланді: закон не ухвалено, що знати інвестору

Оновлено 10.10.2026: закон про оренду на 99 років не ухвалено, і до парламенту його не внесено. Діє попереднє правило: максимальний зареєстрований строк оренди нерухомості в Таїланді становить 30 років (ст. 540 Цивільного і торгового кодексу). Перша версія цієї статті подавала реформу як вирішену справу та наводила прогнози зростання цін і дохідності. Це було неправильно, текст нижче виправлено: усе, що стосується 99 років, - лише сценарій на випадок, якщо такий закон колись ухвалять.

Тридцять років. Саме такий максимальний строк оренди землі та нерухомості в Таїланді, зокрема для іноземців. Ідею збільшити його до 99 років обговорюють публічно, але законопроєкту в парламенті немає, а отже, немає ні строків, ні деталей. Для покупця вілли чи квартири на Пхукеті, у Паттайї та Бангкоку висновок простий: угоду оцінюють за чинними правилами, а можливу реформу в розрахунок не закладають.

Швидка відповідь

• Чинний ліміт оренди: 30 років; договір на довший строк «стискається» до 30 років
• Продовження понад 30 років закон не гарантує: схема «30+30+30» - це первинна оренда плюс обіцянка продовжити
• 99 років - лише ідея, що обговорюється: закон не ухвалено, до парламенту не внесено
• Землю іноземець у власність купити не може; будівля на орендованій землі може належати йому окремо
• Квартиру в кондомініумі іноземець може купити у повну власність (freehold) у межах квоти 49% площі будівлі
• Оренду довше 3 років обов'язково реєструють у Земельному департаменті

Варіанти та сценарії

Сценарій 1: Купівля квартири в кондомініумі у freehold

Іноземець купує квартиру у повну власність у межах іноземної квоти. Оренда землі тут не потрібна: земля належить юридичній особі кондомініуму. Обговорення 99-річної оренди на цей варіант не впливає. Це єдина форма прямої власності, доступна іноземцю.

Сценарій 2: Вілла на орендованій землі

Сьогодні землю під віллою оформлюють в оренду максимум на 30 років, часто з обіцянкою двох продовжень по 30 років. Ці продовження юридично не гарантовані: новий власник землі зобов'язаний дотримуватися лише строку та розміру плати за зареєстрованим договором, а опціон на продовження до нього автоматично не переходить. Якби закон про 99 років колись ухвалили, цей ризик міг би зменшитися, але поки цього не сталося, і рахувати угоду варто на 30 років.

Сценарій 3: Комерційна нерухомість і земельні ділянки

Для готелів, рітейлу та офісів 30-річна межа обмежує горизонт планування. Довший строк оренди міг би полегшити довгострокові проєкти, але лише після ухвалення закону та його публікації в Royal Gazette, офіційному віснику Таїланду. До того часу планувати проєкт варто в межах 30 років.

Сценарій 4: Тайська компанія

Схеми, за яких землю купує тайська компанія з номінальними тайськими учасниками, щоб її контролював іноземець, незаконні, відповідальність несуть обидві сторони. Обговорення 99-річної оренди цього не змінює. Якщо ви розглядаєте компанію для реального бізнесу, структуру перевіряє юрист до угоди.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. Купувати з розрахунку на реформу. Закону немає. Рішення про купівлю ухвалюють за тим, що записано в законі та договорі сьогодні.

2. Чекати автоматичного продовження чинних договорів. Якщо реформа колись відбудеться, невідомо, чи стосуватиметься вона вже укладених договорів. Зараз жодних перехідних положень не існує.

3. Аргумент «купуйте зараз, поки не подорожчало». Продавці іноді використовують розмови про 99 років як маркетинговий прийом. Без ухваленого закону такий аргумент не має юридичної сили.

4. Забути про витрати на реєстрацію. Реєстрація оренди коштує 1% від орендної плати за весь строк плюс 0,1% гербового збору. Без реєстрації оренда довше 3 років захищена в суді лише на перші 3 роки.

5. Плутати оренду та власність. Оренда - особисте право, а не власність. Продати, здати в суборенду чи заставити право оренди без згоди власника не можна.

6. Вірити в «гарантовані продовження». На ринку трапляються договори з обіцянкою потрійних продовжень до 90 років. Закон такі продовження не гарантує, а опціон на продовження не зобов'язує нового власника землі.

FAQ

Чи ухвалено закон про 99-річну оренду?

Ні. Станом на 10.10.2026 закон не ухвалено і до парламенту не внесено. Максимальний зареєстрований строк оренди - 30 років.

Чи зможу я як іноземець купити землю в Таїланді?

Ні. Пряму купівлю землі іноземцями забороняє Земельний кодекс Таїланду (Land Code Act B.E. 2497). Обговорення строку оренди цього не стосується.

Чи стосується тема кондомініумів?

Квартиру в кондомініумі іноземець може купити у freehold у межах квоти 49% площі будівлі. Якщо квоту вичерпано, продавець може запропонувати оренду, і тоді діє той самий ліміт 30 років.

Де діяв би новий закон?

Якби закон ухвалили, він стосувався б усієї території Таїланду. Зараз по всій країні діє ліміт 30 років.

Чи зміниться дохід від здавання вілли?

Дохід від здавання залежить від локації, керуючої компанії, сезону та стану об'єкта, а не від розмов про реформу. Обіцянка гарантованої дохідності - привід насторожитися.

Чи можна передати оренду спадкоємцям?

За замовчуванням ні: оренда - особисте право і припиняється зі смертю орендаря. Перехід до спадкоємців можливий, лише якщо це прямо прописано в договорі.

Як строк оренди впливає на перепродаж?

Покупець отримує лише залишок строку. Через 15 років після реєстрації 30-річної оренди наступному покупцеві залишиться 15 років, і це треба враховувати під час оцінки об'єкта вже сьогодні.

Чи варто чекати реформи перед купівлею?

Чекати закону без строків мало сенсу. Плануйте угоду за правилами 2026 року. Якщо потрібна власність без строку, розгляньте квартиру у freehold у межах іноземної квоти.

Які документи перевіряти при оренді землі?

Титул на землю Чанот (Chanote, Nor Sor 4 Jor). Переконайтеся, що орендодавець справді власник, перевірте відсутність обтяжень, судових спорів і податкових боргів, а договір оренди зареєструйте в Земельному департаменті.

Рішення про оренду ухвалюють за тим, що записано в законі та договорі сьогодні: 30 років зареєстрованого строку, умови продовження та пункт про спадкоємців. Розмови про 99 років поки не стали правом.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.