Bail de 99 ans en Thaïlande : pas de loi adoptée, ce que l'investisseur doit savoir

Mis à jour le 10.10.2026 : aucune loi sur le bail de 99 ans n'a été adoptée, et aucun projet de loi n'a été déposé au Parlement. La règle actuelle s'applique toujours : la durée maximale d'un bail immobilier enregistré en Thaïlande est de 30 ans (article 540 du Code civil et commercial). La première version de cet article présentait la réforme comme acquise et citait des prévisions de hausse des prix et de rendement locatif. C'était inexact, et le texte ci-dessous a été corrigé : tout ce qui concerne les 99 ans n'est qu'un scénario, au cas où une telle loi serait un jour adoptée.

Trente ans. C'est la durée maximale d'un bail sur un terrain ou un bien immobilier en Thaïlande, y compris pour les étrangers. L'idée de la porter à 99 ans est évoquée publiquement, mais aucun projet de loi n'est au Parlement : il n'y a donc ni calendrier ni détails. Pour l'acheteur d'une villa ou d'un appartement à Phuket, à Pattaya ou à Bangkok, la conclusion est simple : évaluer l'opération selon les règles en vigueur et ne pas intégrer une éventuelle réforme dans le calcul.

Réponse rapide

• Limite actuelle du bail : 30 ans ; un contrat plus long est ramené à 30 ans
• Le renouvellement au-delà de 30 ans n'est pas garanti par la loi : le schéma « 30+30+30 » est un bail initial assorti d'une promesse de renouvellement
• 99 ans n'est qu'une idée en discussion : aucune loi adoptée, aucun projet déposé au Parlement
• Un terrain ne peut pas appartenir à un étranger ; une construction sur un terrain loué peut lui appartenir séparément
• Un appartement en condominium peut être acheté en pleine propriété (freehold) dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface de l'immeuble
• Un bail de plus de 3 ans doit être enregistré auprès du Département foncier

Options et scénarios

Scénario 1 : achat d'un appartement en condominium en freehold

L'étranger achète un appartement en pleine propriété dans la limite du quota étranger. Aucun bail foncier n'est nécessaire : le terrain appartient à la personne morale du condominium. Le débat sur les 99 ans ne change rien à cette option. C'est la seule forme de propriété directe accessible à un étranger.

Scénario 2 : une villa sur terrain loué

Aujourd'hui, le terrain d'une villa est loué pour 30 ans au maximum, souvent avec la promesse de deux renouvellements de 30 ans chacun. Ces renouvellements ne sont pas juridiquement garantis : le nouveau propriétaire du terrain n'est tenu que par la durée et le loyer du bail enregistré, et l'option de renouvellement ne lui est pas transmise automatiquement. Si une loi sur les 99 ans était un jour adoptée, ce risque pourrait diminuer, mais ce n'est pas le cas, et l'opération doit être évaluée sur 30 ans.

Scénario 3 : immobilier commercial et terrains

Pour les hôtels, les commerces et les bureaux, le plafond de 30 ans limite l'horizon de planification. Un bail plus long pourrait faciliter les projets de long terme, mais seulement après l'adoption d'une loi et sa publication au Royal Gazette, le journal officiel de la Thaïlande. D'ici là, mieux vaut planifier tout projet dans la limite de 30 ans.

Scénario 4 : une société thaïlandaise

Les montages dans lesquels une société thaïlandaise aux associés thaïlandais prête-noms achète un terrain pour qu'un étranger le contrôle sont illégaux, et les deux parties en portent la responsabilité. Le débat sur les 99 ans n'y change rien. Si vous envisagez une société pour une activité réelle, faites vérifier la structure par un juriste avant l'opération.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

1. Acheter en misant sur la réforme. Il n'y a pas de loi. La décision d'achat repose sur ce que disent aujourd'hui la loi et le contrat.

2. Attendre une prolongation automatique des contrats existants. Si une réforme intervenait un jour, on ne sait pas si elle s'appliquerait aux contrats déjà signés. Aucune disposition transitoire n'existe aujourd'hui.

3. L'argument « achetez maintenant avant que les prix montent ». Certains vendeurs utilisent le sujet des 99 ans comme argument marketing. Sans loi en vigueur, cet argument n'a aucune valeur juridique.

4. Oublier les frais d'enregistrement. L'enregistrement d'un bail coûte 1 % du loyer total sur toute la durée, plus 0,1 % de droit de timbre. Sans enregistrement, un bail de plus de 3 ans n'est protégé devant le tribunal que pour les 3 premières années.

5. Confondre bail et propriété. Le bail est un droit personnel, pas une propriété. Il est impossible de vendre, sous-louer ou nantir le droit au bail sans l'accord du propriétaire.

6. Croire aux « renouvellements garantis ». Certains contrats promettent trois renouvellements jusqu'à 90 ans. La loi ne garantit pas ces renouvellements, et une option de renouvellement n'engage pas le nouveau propriétaire du terrain.

FAQ

Une loi sur le bail de 99 ans a-t-elle été adoptée ?

Non. Au 10.10.2026, aucune loi n'a été adoptée et aucun projet n'a été déposé au Parlement. La durée maximale d'un bail enregistré est de 30 ans.

En tant qu'étranger, puis-je acheter un terrain en Thaïlande ?

Non. L'achat direct de terrains par des étrangers est interdit par le Code foncier thaïlandais (Land Code Act B.E. 2497). Le débat sur la durée des baux n'y change rien.

Les condominiums sont-ils concernés ?

Un étranger peut acheter un appartement en condominium en freehold dans la limite du quota de 49 % de la surface de l'immeuble. Si le quota est épuisé, le vendeur peut proposer un bail, et la même limite de 30 ans s'applique.

Où une nouvelle loi s'appliquerait-elle ?

Si une loi était adoptée, elle concernerait tout le territoire thaïlandais. Aujourd'hui, la limite de 30 ans s'applique dans tout le pays.

Le revenu locatif d'une villa va-t-il changer ?

Le revenu locatif dépend de l'emplacement, de la société de gestion, de la saison et de l'état du bien, pas des discussions sur une réforme. Une promesse de rendement garanti doit inciter à la prudence.

Un bail peut-il être transmis aux héritiers ?

Pas par défaut : le bail est un droit personnel et prend fin au décès du preneur. Il ne se transmet aux héritiers que si le contrat le prévoit expressément.

Comment la durée du bail influe-t-elle sur la revente ?

L'acheteur ne reçoit que la durée restante. Quinze ans après l'enregistrement d'un bail de 30 ans, l'acheteur suivant disposera de 15 ans, ce qu'il faut prendre en compte dès aujourd'hui dans l'évaluation du bien.

Faut-il attendre la réforme avant d'acheter ?

Attendre une loi sans calendrier a peu de sens. Planifiez l'opération selon les règles de 2026. Si vous voulez une propriété sans limite de durée, envisagez un appartement en freehold dans le quota étranger.

Quels documents vérifier pour un bail foncier ?

Le titre foncier Chanote (Nor Sor 4 Jor). Assurez-vous que le bailleur est bien le propriétaire, vérifiez l'absence de charges, de litiges et de dettes fiscales, et faites enregistrer le bail auprès du Département foncier.

Une décision sur un leasehold repose sur ce que disent aujourd'hui la loi et le contrat : une durée enregistrée de 30 ans, les conditions de renouvellement et la clause sur les héritiers. Les discussions sur les 99 ans ne sont pas encore devenues un droit.

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