49%-Quote für Kondos in Thailand: Was sich 2026 wirklich geändert hat

Ausländer dürfen in Thailand weiterhin nicht mehr als 49% der Fläche eines Kondominiums besitzen. Kein Gesetz zur Erweiterung dieser Quote wurde verabschiedet. Alle Gerüchte über 75% bleiben genau das: Gerüchte.

Seit dem 1. Juli 2026 gilt in Thailand eine gesenkte Transfergebühr von 0,01% statt der üblichen 2%. Ein Detail wird dabei jedoch häufig übersehen: Diese Vergünstigung gilt ausschließlich für thailändische Staatsbürger. Ausländische Käufer zahlen weiterhin die vollen 2%. Bei einer Immobilie im Wert von 10 Millionen THB macht das einen Unterschied von 199.000 THB (rund 5.700 USD). Das ist keine Kleinigkeit.

Wichtige Fakten

• Die Quote für ausländisches Eigentum an Kondominiums bleibt bei 49% der verkäuflichen Fläche. Die verbleibenden 51% müssen thailändischen Staatsbürgern oder mehrheitlich thailändischen Unternehmen gehören.

• Ein Vorschlag zur Anhebung der Quote auf 75% wird in Regierungskreisen diskutiert, doch bis August 2026 wurde kein entsprechender Gesetzentwurf ins Parlament eingebracht.

• Die maximale Laufzeit für Landpacht (Leasehold) beträgt 30 Jahre. Vorschläge für eine 99-jährige Pacht existieren nur auf dem Papier und wurden nicht umgesetzt.

• Vom 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027 gilt eine reduzierte Transfergebühr von 0,01%, die jedoch ausschließlich qualifizierten thailändischen Käufern vorbehalten ist.

• Ausländische Käufer zahlen weiterhin die reguläre Transfergebühr von 2% des geschätzten Immobilienwerts.

• Auf Phuket gilt dieselbe Regel: Die Foreign-Freehold-Quote wird nach Gebäudefläche berechnet, nicht nach Anzahl der Einheiten. Interessenten sollten vor jeder Anzahlung eine schriftliche Bestätigung der aktuellen Quote beim Developer oder im Land Office einholen.

• Auch die Hypothekengebühr wurde auf 0,01% gesenkt, gilt aber ebenfalls nur für thailändische Staatsbürger.

Geschichte und Kontext

Die 49%-Regel ist keine neue Erfindung. Sie ist im Condominium Act von 1979 verankert und hat seither mehrere Überarbeitungen durchlaufen, doch der Grundsatz blieb unverändert: Ausländer können Kondominiums als Freehold-Eigentum erwerben, der kumulierte ausländische Anteil an einem Projekt darf jedoch 49% der gesamten verkäuflichen Fläche nicht überschreiten.

Diese Grenze schafft einen realen Engpass. In beliebten Projekten auf Phuket, in Pattaya und Bangkok ist die ausländische Quote oft schon lange vor Fertigstellung ausgeschöpft. Käufer, die später einsteigen, müssen entweder auf eine thailändische Firmenstruktur (mit entsprechenden Risiken) ausweichen oder sich mit einem 30-jährigen Leasehold begnügen. Keine dieser Optionen bietet dieselben Rechte wie direktes Eigentum.

Die Diskussion um eine Anhebung auf 75% begann 2024, als die Regierung unter Srettha Thavisin eine Reihe von Maßnahmen zur wirtschaftlichen Belebung durch ausländisches Kapital vorstellte. Parallel dazu wurde die Möglichkeit einer 99-jährigen Landpacht für Ausländer diskutiert. Beide Vorschläge lösten in Teilen der thailändischen Gesellschaft heftige Kritik aus: Gegner argumentierten, eine Ausweitung des ausländischen Eigentums würde die Preise steigen lassen und thailändische Käufer vom Markt verdrängen.

Bis Mitte 2026 hat keine dieser Initiativen das Stadium eines formellen Gesetzentwurfs erreicht. Quellen innerhalb der thailändischen Regierung beschreiben den Status als 'under study', also 'in Prüfung'. In der Praxis bedeutet das: Bis zu tatsächlichen Änderungen können Jahre vergehen. Oder sie treten nie ein.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Geschichte der Transfergebühr. Ein königliches Dekret (Royal Gazette) vom 1. Juli 2026 senkte die Rate auf 0,01%, doch zahlreiche englisch- und russischsprachige Quellen stellten dies fälschlich als universellen Rabatt dar. Der juristische Wortlaut des Dekrets beschränkt die Vergünstigung eindeutig auf qualifizierte thailändische Staatsbürger.

Für einen internationalen Investor, der den Kauf eines Kondos auf eigenen Namen plant, ist die Lage glasklar: Es fallen 2% Transfergebühr an. Keine Rabatte. Wer eine Besichtigungsreise plant, sollte diesen Betrag von Anfang an ins Budget einkalkulieren.

Es gibt aber auch einen nicht ganz offensichtlichen Vorteil. Wer die Wohnung in ein oder zwei Jahren an einen thailändischen Käufer verkauft, profitiert indirekt: Sollte die reduzierte Rate über Juni 2027 hinaus verlängert werden, macht sie die Immobilie auf dem Zweitmarkt konkurrenzfähiger. Bei einem Objekt im Wert von 5 Millionen THB beträgt die Ersparnis für den thailändischen Käufer rund 100.000 THB, ein durchaus schlagkräftiges Argument bei Preisverhandlungen.

FAQ

Dürfen Ausländer 2026 Kondos in Thailand besitzen?

Ja. Ausländer können Freehold-Eigentum an einem Kondominium innerhalb der 49%-Quote der gesamten verkäuflichen Projektfläche erwerben. Voraussetzung ist eine Zahlung in ausländischer Währung über eine thailändische Bank mit Ausstellung des FET-Dokuments (Foreign Exchange Transaction Form).

Stimmt es, dass die Quote auf 75% angehoben wurde?

Nein. Stand August 2026 liegt die Quote weiterhin bei 49%. Der Vorschlag für 75% existiert, wurde aber nicht in einen Gesetzentwurf gefasst und nicht ins Parlament eingebracht.

Welche Transfergebühr zahlt ein Ausländer beim Kondokauf?

Die reguläre Gebühr von 2% des geschätzten Immobilienwerts. Die reduzierte Rate von 0,01%, gültig vom 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027, gilt ausschließlich für thailändische Staatsbürger.

Kann man statt eines Kaufs eine 99-jährige Pacht abschließen?

Nein. Die maximale Leasehold-Laufzeit nach geltendem Recht beträgt 30 Jahre. Vorschläge für 99-jährige Pachtverträge werden diskutiert, sind aber nicht verabschiedet.

Was passiert, wenn die 49%-Quote in einem Projekt ausgeschöpft ist?

Ausländische Käufer können eine Einheit dann nur noch per Leasehold (30 Jahre) oder über eine thailändische Firmenstruktur erwerben. Beide Varianten bringen rechtliche Einschränkungen und Risiken gegenüber echtem Freehold-Eigentum mit sich.

Wie prüft man, ob in einem Projekt noch Quote verfügbar ist?

Fordern Sie beim Developer oder der Verwaltungsgesellschaft eine schriftliche Bestätigung des aktuellen Verhältnisses zwischen ausländischem und thailändischem Eigentum an. Diese Daten werden zusätzlich beim örtlichen Land Office geführt.

Wirkt sich die reduzierte Transfergebühr auf den Weiterverkauf aus?

Ja, indirekt. Wer die Wohnung während der Gültigkeitsdauer der Vergünstigung (bis 30. Juni 2027) an einen thailändischen Staatsbürger verkauft, verschafft dem Käufer eine Ersparnis bei der Transfergebühr, was die Attraktivität der Immobilie auf dem Zweitmarkt erhöht.

Lohnt es sich, auf das Gesetz zur 75%-Quote zu warten?

Sich auf unbestimmte Fristen zu verlassen, ist eine riskante Strategie. Solche Gesetzesinitiativen können in Thailand jahrelang diskutiert werden. Kaufentscheidungen sollten auf Basis der aktuell geltenden Regeln getroffen werden.

Quelle: ReloSale

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