Quota de 49% sur les condos en Thaïlande : ce qui a vraiment changé en 2026

Les étrangers ne peuvent toujours pas détenir plus de 49% de la surface vendable d'une copropriété en Thaïlande. Aucune loi élargissant ce quota n'a été adoptée. Toutes les rumeurs évoquant un passage à 75% restent, à ce jour, de simples rumeurs.

Depuis le 1er juillet 2026, la Thaïlande applique un taux réduit de droit de transfert de 0,01% au lieu du taux standard de 2%. Mais un détail est massivement ignoré par de nombreux courtiers et canaux d'information : ce taux réduit s'applique uniquement aux citoyens thaïlandais. Un acheteur étranger paie toujours les 2% pleins. Sur un bien de 10 millions THB, l'écart atteint 199 000 THB (environ 5 700 USD). Ce n'est pas un détail négligeable.

Faits cles

• Le quota de propriété étrangère dans les copropriétés reste fixé à 49% de la surface vendable totale. Les 51% restants doivent appartenir à des citoyens thaïlandais ou à des sociétés à majorité thaïlandaise.

• Une proposition visant à porter ce quota à 75% circule dans les cercles gouvernementaux, mais en août 2026, aucun projet de loi n'a été déposé au Parlement.

• La durée maximale d'un bail (leasehold) reste de 30 ans. Des propositions de baux de 99 ans existent sur le papier, mais ne sont pas adoptées.

• Du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, un droit de transfert réduit de 0,01% s'applique, mais exclusivement aux acheteurs thaïlandais qualifiés.

• Les acheteurs étrangers continuent de payer le droit de transfert standard de 2% de la valeur estimée du bien.

• Sur Phuket, le quota de 49% se calcule par surface au sol (floor area) et non par nombre d'unités, un point souligné par plusieurs guides spécialisés sur le marché phukétois en 2026.

• Les frais hypothécaires sont eux aussi réduits à 0,01%, mais là encore, uniquement pour les citoyens thaïlandais.

Histoire et contexte

La règle des 49% ne date pas d'hier. Elle est inscrite dans le Condominium Act de 1979 et a survécu à plusieurs révisions sans jamais changer de principe fondamental : les étrangers peuvent détenir des copropriétés en pleine propriété (freehold), mais la part cumulée de propriété étrangère dans un même projet ne peut dépasser 49% de la surface vendable totale.

Cette barrière crée une pénurie bien réelle. Dans les projets prisés de Phuket, Pattaya ou Bangkok, le quota étranger est souvent épuisé bien avant la livraison de l'immeuble. L'acheteur arrivant trop tard doit alors se rabattre sur une société thaïlandaise (avec les risques que cela comporte) ou sur un bail de 30 ans. Aucune de ces deux options n'offre les mêmes droits qu'une propriété directe.

Les discussions sur un quota porté à 75% ont débuté en 2024, lorsque le gouvernement de Srettha Thavisin a évoqué une série de mesures destinées à stimuler l'économie en attirant des capitaux étrangers. En parallèle, l'idée d'un bail foncier de 99 ans pour les étrangers a également été mise sur la table. Ces deux propositions ont suscité une réaction vive d'une partie de la société thaïlandaise, certains critiques estimant qu'un élargissement de la propriété étrangère ferait grimper les prix et évincerait les acheteurs locaux du marché.

À la mi-2026, aucune de ces initiatives n'a franchi l'étape du projet de loi. Des sources gouvernementales thaïlandaises qualifient le statut de ces propositions de 'à l'étude', ce qui signifie en pratique que des années pourraient s'écouler avant un véritable changement, si changement il y a un jour.

L'épisode du droit de transfert mérite une attention particulière. Un décret royal (Royal Gazette) daté du 1er juillet 2026 a abaissé ce taux à 0,01%, mais plusieurs sources en ligne ont présenté cette baisse comme une remise universelle. Certains courtiers ont même annoncé ouvertement un 'droit de transfert réduit à 0,01% pour tous les acheteurs'. Il s'agit d'une désinformation pure et simple : le texte juridique du décret limite clairement cet avantage aux citoyens thaïlandais qualifiés.

Pour un investisseur international envisageant l'achat d'un condo en nom propre, la situation est limpide : vous paierez 2% de droit de transfert, sans remise possible. Ce montant doit être intégré dès le départ dans le budget de la transaction.

Il existe toutefois un avantage indirect à ne pas négliger. Si, dans un an ou deux, vous décidez de revendre votre bien à un acheteur thaïlandais, le taux réduit (à condition que le programme soit prolongé après juin 2027) rendra votre appartement plus compétitif sur le marché de la revente. Sur un bien de 5 millions THB, l'économie pour l'acheteur thaïlandais avoisine 100 000 THB, un argument de poids en cas de négociation.

FAQ

Les étrangers peuvent-ils posséder un condo en Thaïlande en 2026 ?

Oui. Les étrangers peuvent obtenir un titre de propriété (freehold) sur une copropriété dans la limite du quota de 49% de la surface vendable totale du projet. Cela nécessite un transfert de fonds en devise étrangère via une banque thaïlandaise, avec obtention du document FET (Foreign Exchange Transaction Form).

Est-il vrai que le quota a été relevé à 75% ?

Non. En août 2026, le quota reste fixé à 49%. La proposition de passage à 75% existe, mais n'a fait l'objet d'aucun projet de loi déposé au Parlement.

Quel droit de transfert un étranger paie-t-il à l'achat d'un condo ?

Le taux standard de 2% de la valeur estimée du bien. Le taux réduit de 0,01%, applicable du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, ne concerne que les citoyens thaïlandais.

Peut-on obtenir un bail de 99 ans à la place d'un achat ?

Non. La durée maximale d'un bail (leasehold) selon la législation en vigueur est de 30 ans. Des propositions de baux de 99 ans sont discutées mais n'ont pas été adoptées.

Que se passe-t-il quand le quota de 49% d'un projet est épuisé ?

L'acheteur étranger ne peut alors acquérir l'unité que via un bail de 30 ans (leasehold) ou par l'intermédiaire d'une société thaïlandaise. Ces deux options comportent des limites juridiques et des risques par rapport au freehold.

Comment vérifier s'il reste du quota disponible dans un projet donné ?

Demandez au promoteur ou à la société de gestion une attestation écrite indiquant la répartition actuelle entre propriété étrangère et thaïlandaise. Cette information est également consultable auprès du bureau des terres (Land Office) local.

Le taux de transfert réduit a-t-il un impact sur la revente ?

Oui, indirectement. Si vous vendez votre bien à un citoyen thaïlandais pendant la période de validité de la remise (jusqu'au 30 juin 2027), l'acheteur économise sur le droit de transfert, ce qui rend votre bien plus attractif sur le marché secondaire.

Faut-il attendre l'adoption d'une loi portant le quota à 75% ?

Miser sur un calendrier incertain est une stratégie risquée. Ce type d'initiative législative peut rester en discussion pendant des années en Thaïlande. Il est plus sage d'acheter en se basant sur les règles actuellement en vigueur.

Source: ReloSale

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