Quota 49% sui condomini in Thailandia: cosa e cambiato davvero nel 2026

Gli stranieri continuano a non poter possedere piu del 49% della superficie vendibile di un condominio in Thailandia. Nessuna legge che estenda questa quota e stata approvata. Tutte le voci su un possibile 75% restano, per ora, solo voci.

Dal 1 luglio 2026 in Thailandia e in vigore un'imposta di trasferimento ridotta dello 0,01% invece dello standard 2%. C'e pero un dettaglio che molti broker internazionali tendono a ignorare: questa riduzione si applica esclusivamente ai cittadini thailandesi. L'acquirente straniero continua a pagare il 2% pieno. Su un immobile da 10 milioni di baht, la differenza ammonta a 199.000 baht (circa 5.700 dollari USA). Non e una cifra trascurabile.

Fatti chiave

• La quota di proprieta straniera nei condomini resta fissata al 49% della superficie vendibile totale dell'edificio. Il restante 51% deve appartenere a cittadini thailandesi o societa a maggioranza thailandese.

• La proposta di innalzare la quota al 75% circola negli ambienti governativi, ma ad agosto 2026 nessun disegno di legge e stato presentato in parlamento.

• La durata massima di un contratto di leasehold sul terreno resta di 30 anni. Le proposte per un leasehold di 99 anni esistono solo sulla carta.

• Dal 1 luglio 2026 al 30 giugno 2027 e attiva un'imposta di trasferimento ridotta allo 0,01%, applicabile esclusivamente agli acquirenti thailandesi qualificati.

• Gli acquirenti stranieri continuano a pagare l'imposta di trasferimento standard del 2% sul valore catastale dell'immobile.

• La quota si calcola per metri quadrati di superficie, non per numero di unita: e fondamentale richiedere per iscritto lo stato aggiornato della foreign quota allo sviluppatore o all'ufficio di gestione (juristic office) prima di versare qualsiasi caparra, verificando i dati anche al Land Office locale.

Storia e contesto

La regola del 49% non nasce ieri. E sancita dal Condominium Act del 1979 e da allora ha attraversato diverse revisioni, ma il principio di base non e mai cambiato: gli stranieri possono possedere condomini in piena proprieta (freehold), a condizione che la quota complessiva di proprieta straniera in un singolo progetto non superi il 49% della superficie vendibile totale.

Questo limite crea una scarsita reale. Nei progetti piu richiesti di Phuket, Pattaya e Bangkok la quota straniera si esaurisce spesso ben prima del completamento dell'edificio. Chi arriva dopo e costretto ad acquistare tramite una societa thailandese, con i relativi rischi, oppure a optare per un leasehold di 30 anni. Nessuna delle due soluzioni garantisce gli stessi diritti della proprieta diretta in freehold.

Le discussioni sull'estensione della quota al 75% sono iniziate nel 2024, quando il governo di Srettha Thavisin aveva annunciato una serie di misure per stimolare l'economia attraendo capitali esteri. In parallelo si discuteva anche la possibilita di un leasehold di 99 anni per gli stranieri. Entrambe le proposte hanno suscitato una forte reazione in parte della societa thailandese: i critici sostengono che un'apertura della proprieta straniera farebbe salire i prezzi ed escluderebbe gli acquirenti locali dal mercato.

A meta 2026 nessuna di queste iniziative e arrivata alla fase di disegno di legge. Fonti governative thailandesi descrivono lo status delle proposte come 'under study', ovvero 'in fase di studio'. In pratica, questo significa che potrebbero passare anni prima di vedere cambiamenti concreti, ammesso che si verifichino.

Un capitolo a parte merita la vicenda dell'imposta di trasferimento. Il decreto reale pubblicato nella Royal Gazette il 1 luglio 2026 ha ridotto l'aliquota allo 0,01%, ma diverse fonti internazionali hanno presentato la notizia come uno sconto universale. Alcuni broker hanno usato apertamente frasi del tipo 'imposta di trasferimento ridotta allo 0,01% per tutti gli acquirenti'. Si tratta di disinformazione diretta: il testo giuridico del decreto limita chiaramente l'agevolazione ai cittadini thailandesi qualificati.

Per un investitore internazionale che pianifica l'acquisto di un condominio a proprio nome, la situazione e chiara: si paga il 2% di imposta di trasferimento, senza sconti. Chi organizza un viaggio a Phuket per visitare gli immobili dovrebbe includere questa somma nel budget fin dall'inizio.

C'e anche un vantaggio poco evidente. Se tra uno o due anni si decidesse di rivendere l'appartamento a un acquirente thailandese, l'aliquota ridotta (a condizione che il programma venga prorogato oltre giugno 2027) renderebbe l'immobile piu competitivo sul mercato secondario. Su un immobile da 5 milioni di baht, il risparmio per l'acquirente thailandese sarebbe di circa 100.000 baht: un argomento concreto in fase di trattativa.

FAQ

Gli stranieri possono possedere un condominio in Thailandia nel 2026?

Si. Gli stranieri possono ottenere la piena proprieta (freehold) di un'unita in condominio entro la quota del 49% della superficie vendibile totale del progetto. E necessario trasferire il pagamento in valuta estera tramite una banca thailandese, ottenendo il documento FET (Foreign Exchange Transaction Form).

E vero che la quota e stata alzata al 75%?

No. Ad agosto 2026 la quota resta al 49%. La proposta del 75% esiste, ma non e stata formalizzata in un disegno di legge ne presentata in parlamento.

Quale imposta di trasferimento paga uno straniero all'acquisto di un condominio?

L'aliquota standard del 2% sul valore catastale dell'immobile. L'aliquota ridotta dello 0,01%, valida dal 1 luglio 2026 al 30 giugno 2027, si applica solo ai cittadini thailandesi.

E possibile ottenere un leasehold di 99 anni invece dell'acquisto diretto?

No. Secondo la normativa attuale, la durata massima del leasehold e di 30 anni. Le proposte per un leasehold di 99 anni sono in discussione, ma non sono state approvate.

Cosa succede quando la quota del 49% in un progetto e esaurita?

L'acquirente straniero puo acquisire l'unita solo tramite leasehold (contratto di locazione di 30 anni) oppure attraverso una societa thailandese. Entrambe le opzioni comportano limiti e rischi giuridici rispetto alla piena proprieta freehold.

Come si verifica se in un determinato progetto e ancora disponibile la quota?

Bisogna richiedere allo sviluppatore o alla societa di gestione una dichiarazione scritta sull'attuale rapporto tra proprieta straniera e thailandese. I dati sono conservati anche presso il Land Office locale.

L'imposta di trasferimento ridotta influisce sulla rivendita?

Si, indirettamente. Se si vende l'immobile a un cittadino thailandese durante il periodo agevolato (fino al 30 giugno 2027), l'acquirente risparmia sull'imposta di trasferimento, rendendo l'immobile piu attraente sul mercato secondario.

Conviene aspettare l'approvazione della legge sulla quota al 75%?

Basare le proprie decisioni su tempistiche incerte e una strategia rischiosa. Iniziative legislative di questo tipo in Thailandia possono restare in discussione per anni. E piu sensato acquistare basandosi sulle regole attualmente in vigore.

Source: ReloSale

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprieta perfetta.